Thị trường
Tín dụng nhà ở xã hội vẫn "nghẽn"
Dù nguồn vốn tín dụng ưu đãi quy mô lớn đã được triển khai, thị trường nhà ở xã hội vẫn khó hấp thụ do vướng mắc lãi suất, pháp lý và thiếu nguồn cung dự án đủ điều kiện.
Trong những năm gần đây, phát triển nhà ở xã hội được xác định là một trong những nhiệm vụ trọng tâm của chính sách an sinh.
Nguồn vốn lớn nhưng giải ngân chậm
Để thúc đẩy phân khúc này, Chính phủ đã triển khai đồng thời nhiều chương trình tín dụng ưu đãi, nổi bật là gói vay theo Nghị định 100/2024/NĐ-CP và chương trình tín dụng cho các dự án nhà ở xã hội theo Nghị quyết 33/NQ-CP.
Theo quy định, người mua, thuê mua nhà ở xã hội được vay tối đa 80% giá trị căn nhà tại Ngân hàng Chính sách xã hội, với lãi suất tương đương mức áp dụng cho hộ nghèo và thời hạn vay lên tới 25 năm. Bên cạnh đó, gói tín dụng 145.000 tỷ đồng được các ngân hàng thương mại triển khai với lãi suất thấp hơn thị trường từ 1,5–2%, kéo dài đến năm 2030. Đáng chú ý, dư nợ của gói tín dụng này không bị tính vào hạn mức tăng trưởng tín dụng, tạo điều kiện mở rộng cho vay.
Dù chính sách đã tương đối đầy đủ, tiến độ giải ngân vẫn chưa đạt kỳ vọng. Tổng dư nợ tín dụng dành cho nhà ở xã hội hiện chỉ khoảng 41.000 tỷ đồng, thấp hơn nhiều so với quy mô các gói hỗ trợ đã công bố.
Tại hội thảo mới đây, ông Nguyễn Ngọc Cảnh, Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước cho biết, việc triển khai tín dụng cho nhà ở xã hội vẫn gặp nhiều vướng mắc, khiến dòng vốn chưa thể lan tỏa như mong muốn.
Thực tế này phản ánh một nghịch lý rằng nguồn vốn không thiếu nhưng khả năng hấp thụ của thị trường lại hạn chế. Nguyên nhân chủ yếu nằm ở cơ chế lãi suất và điều kiện tiếp cận vốn.
Hiện nay, lãi suất cho vay nhà ở xã hội dao động quanh mức hơn 6%/năm, trong khi chi phí huy động vốn của nhiều ngân hàng cao hơn. Điều này khiến các tổ chức tín dụng khó đảm bảo hiệu quả kinh doanh, từ đó phát sinh tâm lý thận trọng trong giải ngân.
TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV kiêm Giám đốc Viện Đào tạo và Nghiên cứu BIDV cho rằng cần có cơ chế hỗ trợ lãi suất từ ngân sách để chia sẻ rủi ro với ngân hàng. Nếu không có phần bù hợp lý, việc yêu cầu cho vay dài hạn với lãi suất thấp sẽ khó khả thi trong bối cảnh chi phí vốn còn cao.
Điểm nghẽn từ cung và cơ chế
Không chỉ phía ngân hàng, doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội cũng đối mặt nhiều rào cản. Ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành chia sẻ, nhiều dự án nhà ở xã hội đã hoàn tất pháp lý nhưng vẫn rơi vào tình trạng “có dự án nhưng không có vốn”. Điểm nghẽn lớn nhất hiện nay nằm ở cơ chế lãi suất khi mức cho vay bị khống chế quanh ngưỡng hơn 6%/năm, trong khi chi phí vốn của ngân hàng cao hơn, khiến họ không mặn mà giải ngân.
“Ngân hàng không thể cho vay thấp hơn chi phí huy động. Dù đã ký hợp đồng tín dụng, họ vẫn dè dặt giải ngân vì lo ngại rủi ro”, ông Nghĩa nói.
Ở góc độ thị trường, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, điểm nghẽn lớn hiện nay nằm ở nguồn cung. Việc thiếu các dự án đủ điều kiện triển khai khiến dòng vốn ưu đãi không thể giải ngân đúng tiến độ. Bên cạnh đó, thủ tục pháp lý kéo dài và việc bố trí quỹ đất chưa hiệu quả tiếp tục là rào cản đáng kể.
Đối với người mua nhà, áp lực tài chính dài hạn vẫn là vấn đề lớn. Dù lãi suất ưu đãi ban đầu tương đối thấp, cơ chế thả nổi sau thời gian hỗ trợ khiến nhiều người lo ngại rủi ro. Với các khoản vay kéo dài hàng chục năm, biến động lãi suất có thể ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng trả nợ.
Có thể thấy, bài toán nhà ở xã hội hiện không nằm ở quy mô nguồn vốn mà ở tính đồng bộ trong triển khai chính sách. Khi các vướng mắc về lãi suất, pháp lý và nguồn cung chưa được tháo gỡ, dòng tín dụng ưu đãi vẫn khó phát huy hiệu quả.
Trong bối cảnh đó, các chuyên gia cho rằng cần sớm hoàn thiện cơ chế bù lãi suất, đẩy nhanh phê duyệt dự án, đồng thời nâng cao kỷ luật thực thi tại địa phương. Chỉ khi các “nút thắt” được xử lý đồng bộ, nhà ở xã hội mới có thể phát triển đúng kỳ vọng, đáp ứng nhu cầu an cư và góp phần ổn định thị trường bất động sản.