Thị trường

Tại Báo cáo thị trường bất động sản nhà ở TP. Đà Nẵng Quý I/2026 do DKRA Consulting vừa công bố, nguồn cung sơ cấp phân khúc đất nền đã ghi nhận mức tăng khoảng 10% so với Quý IV/2025. Theo đó, phần lớn nguồn cung phân bổ ở nhóm dự án thuộc giai đoạn mở bán tiếp theo với tỷ trọng đạt khoảng 82%. Sức cầu chung của thị trường ghi nhận mức tăng khoảng 61% so với quý trước, tương ứng 228 giao dịch thành công.

Tuy nhiên, lượng giao dịch chỉ tập trung cục bộ ở nhóm sản phẩm được triển khai bởi thương hiệu chủ đầu tư lớn thuộc TP. Đà Nẵng (cũ). Nhìn chung, thanh khoản thị trường vẫn gặp nhiều áp lực khi mặt bằng lãi suất tăng cao.

“Phường Ngũ Hành Sơn dẫn dắt thị trường mới khi nguồn cung và lượng tiêu thụ đạt tỷ trọng lần lượt là 76% và 83%. Mặt bằng giá sơ cấp ghi nhận mức tăng trung bình khoảng 2% so với Q4/2025 và tăng khoảng 7% so với cùng kỳ năm 2025. Biên độ giá đạt mức tăng tích cực ở nhóm các dự án đã hoàn thiện hạ tầng, pháp lý thuộc tổ hợp khu đô thị mang tính thương mại cao, kết nối vùng thuận lợi”, DKRA Consulting ghi nhận.

Ở thị trường thứ cấp, mặt bằng giá ghi nhận mức tăng trung bình, khoảng 22% so với Quý I/2025. Nhìn chung, nguồn cung mới khan hiếm, nhu cầu ở thực ngày càng cao đã tạo đà tăng trưởng tích cực về mặt bằng giá cũng như thanh khoản thị trường trong năm qua.

Ở phân khúc căn hộ, DKRA Consulting cũng ghi nhận nguồn cung sơ cấp giảm 25% so với quý trước, đồng thời nguồn cung mới cũng ghi nhận sự sụt giảm đáng kể với mức giảm hơn 51% so với Quý IV/2025. Điều này phản ánh tâm lý thận trọng của các chủ đầu tư trước bối cảnh mặt bằng lãi suất tăng cao và việc kiểm soát tín dụng vào bất động sản.

Đặc biệt, phân khúc trung - cao cấp (Hạng A, hạng B) tiếp tục đóng vai trò chủ đạo, chiếm xấp xỉ 90% tổng nguồn cung sơ cấp. Sức cầu thị trường ghi nhận sự sụt giảm đáng kể, lượng tiêu thụ chỉ tương đương 68% so với Quý IV/2025.

DKRA cập nhật, thanh khoản chịu áp lực khi tín dụng bị kiểm soát và mặt bằng lãi suất tăng cao. Giao dịch trong quý chủ yếu tập trung cục bộ trong tháng 1 (giai đoạn trước Tết Âm lịch), sau đó có xu hướng chững lại rõ rệt.

Mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục neo ở mức cao và tăng khoảng 5% - 10% so với cùng kỳ. Bên cạnh đó, mặt bằng giá thứ cấp cũng ghi nhận tăng khoảng 5% - 7% so với giai đoạn cuối năm 2025, mức tăng tập trung ở nhóm các dự án có vị trí kết nối thuận tiện, pháp lý hoàn thiện và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín.

Trong khi đó, nhà phố, biệt thự lại ghi nhận tăng 7 lần so với quý trước và tăng 5 lần so với cùng kỳ ở nguồn cung sơ cấp. Tuy nhiên mức tăng trưởng này mang tính cục bộ khi chủ yếu đến từ một dự án quy mô lớn mới mở bán trong quý.

Sức cầu thị trường tăng mạnh, đạt mức tăng cao nhất từ trước đến nay. Mặc dù vậy, giao dịch chỉ tập trung cục bộ tại một dự án, không phản ánh sự tăng trưởng của cả thị trường. Tâm lý thị trường có dấu hiệu cải thiện nhưng vẫn mang tính chọn lọc cao, dòng tiền có xu hướng ưu tiên các dự án có tính an toàn pháp lý và được phát triển bởi các chủ đầu tư có uy tín, có năng lực tài chính mạnh.

Còn lại, các phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng - biệt thự nghỉ dưỡng; Bất động sản nghỉ dưỡng - nhà phố/Shophouse nghỉ dưỡng và bất động sản nghỉ dưỡng - Condotel ghi nhận mức độ giảm ở nguồn cung, sức cầu thị trường duy trì ở mức thấp. Vì vậy, các chính sách chia sẻ lợi nhuận/doanh thu, ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi suất,… tiếp tục được áp dụng rộng rãi nhằm tăng thanh khoản.

“Tâm lý khách hàng vẫn trong trạng thái quan sát và chọn lọc, phần nào chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố liên quan đến pháp lý và hiệu quả khai thác. Tuy nhiên, các tín hiệu tích cực từ du lịch và hạ tầng khu vực được kỳ vọng sẽ hỗ trợ thị trường dần cải thiện trong thời gian tới”, DKRA Consulting đưa ra nhận định.

Dự báo về vấn đề này, ông Hà Nghiệm – Giám đốc Batdongsan.com.vn Chi nhánh Đà Nẵng và Miền Trung đã đề cập đến rủi ro về thanh khoản khi xu hướng dòng tiền đang dịch chuyển về các sản phẩm có khả năng giao dịch tốt, dễ bán và có thể thoát hàng khi cần thiết. Theo ông Nghiệm, những phân khúc kém thanh khoản sẽ tiềm ẩn rủi ro lớn, nhất là trong bối cảnh thị trường chưa thực sự bùng nổ.

“Một rủi ro khác là chi phí tài chính, đặc biệt trong bối cảnh lãi suất có dấu hiệu tăng trở lại. Khi bất động sản được nắm giữ trong thời gian dài hoặc mang tính đầu cơ, không tạo ra dòng tiền, áp lực chi phí tài chính sẽ trở thành yếu tố rủi ro đáng kể. Vì vậy, nhà đầu tư cần sử dụng đòn bẩy tài chính ở mức hợp lý, tránh nguy cơ đứt gãy dòng tiền”, ông Nghiệm lưu ý.

Theo dự báo của DKRA Consulting, nguồn cung đất nền trong Quý II/2026 sẽ tiếp tục tình trạng khan hiếm, với khoảng 400 - 500 sản phẩm được mở bán mới. Theo đó, nguồn cung này chủ yếu đến từ các dự án thuộc giai đoạn mở bán tiếp theo.

Với phân khúc Nhà phố/Biệt thự nguồn cung mới trong quý dự kiến tăng, dao động khoảng 1.500 - 2.000 căn đưa ra thị trường, chủ yếu tập trung ở phường Hải Vân. Sức cầu thị trường có thể tăng so với Quý I/2026, tuy nhiên sẽ tập trung cục bộ ở những dự án quy mô lớn, có pháp lý hoàn thiện và được phát triển bởi các chủ đầu tư lớn.

Tron khi đó, phân khúc căn hộ được dự báo nguồn cung mới sẽ giảm nhẹ so với Quý I/2026 với khoảng 1.000 - 1.500 căn dự kiến đưa ra thị trường. Phần lớn nguồn cung tập trung tại phường Ngũ Hành Sơn, nơi vẫn còn quỹ đất phát triển và ghi nhận nhiều dự án quy mô lớn chuẩn bị đưa ra thị trường...

Tuấn Vỹ