Thị trường

Dữ liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, toàn thị trường có khoảng 52.000 sản phẩm nhà ở thương mại được chào bán trong quý, trong đó nguồn cung mới chiếm tới 38.000 sản phẩm. Tuy nhiên, lượng giao dịch thành công chỉ đạt khoảng 24.000 sản phẩm, tương ứng tỷ lệ hấp thụ sơ cấp ở mức 47%.

Sức mua suy yếu rõ rệt

Theo VARS, nếu chỉ tính nguồn cung mới, tỷ lệ này nhỉnh hơn nhưng cũng chỉ đạt khoảng 58%. Khoảng cách lớn giữa cung và cầu cho thấy sức mua đang suy yếu rõ rệt.

Theo ghi nhận từ Savills Việt Nam, lượng căn hộ bán được trong quý đầu năm giảm 12% so với quý trước và giảm tới 40% so với cùng kỳ 2025. Điều này phản ánh xu hướng “giảm tốc có chủ đích” của người mua trong bối cảnh chi phí tài chính tăng cao.

Không chỉ thanh khoản suy giảm, mặt bằng giá cũng bắt đầu có dấu hiệu chững lại sau giai đoạn tăng nóng. Giá sơ cấp căn hộ vẫn neo ở mức cao, trung bình khoảng 100 triệu đồng/m², song đã đi ngang theo quý. Trong khi đó, thị trường thứ cấp gần như “đứng giá”, dao động quanh 82 triệu đồng/m².

Một số phân khúc thậm chí đã xuất hiện điều chỉnh nhẹ. Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, giá rao bán đất nền tại Hà Nội giảm khoảng 4%, còn nhà riêng tại TP.HCM giảm khoảng 2% so với cuối năm 2025.

Sự thay đổi này phản ánh bước ngoặt về tâm lý khi người mua không còn chạy theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn, mà chuyển sang trạng thái quan sát và chọn lọc kỹ lưỡng. Những sản phẩm có giá “neo cao” nhưng thiếu giá trị thực đang dần bị thị trường đào thải.

Thị trường phân hóa mạnh

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng thị trường đang bước vào giai đoạn tái cân bằng. Dòng tiền đầu cơ suy giảm buộc thị trường phải quay về giá trị sử dụng thực. Đây là quá trình cần thiết để thiết lập mặt bằng giá bền vững hơn.

Trong bối cảnh cung lớn – cầu yếu, câu chuyện “cắt lỗ” bắt đầu xuất hiện ở một số khu vực, đặc biệt là những nơi từng tăng giá nóng dựa trên kỳ vọng hạ tầng. Tuy vậy, khả năng xảy ra làn sóng bán tháo trên diện rộng vẫn được đánh giá là thấp.

Bà Lê Thị Huyền Trang - Tổng giám đốc JLL Việt Nam nhận định, thị trường đang bước vào chu kỳ nguồn cung mới với quy mô lớn hơn đáng kể. Giai đoạn 2026–2030, riêng khu vực miền Bắc có thể đón trên 23.000 căn hộ mỗi năm, trong khi phân khúc nhà liền thổ dự kiến tăng gần gấp đôi.

Dù vậy, bà Trang cho biết bối cảnh hiện nay khác xa các giai đoạn khủng hoảng trước. Nhà đầu tư đã thận trọng hơn với đòn bẩy tài chính, trong khi thị trường vẫn tồn tại lượng lớn dòng tiền “thực”. Thay vì bán tháo, nhiều nhà đầu tư có xu hướng chờ đợi cơ hội mua vào các tài sản bị định giá lại.

Trước áp lực chi phí vốn và xây dựng, các chủ đầu tư vẫn tránh việc giảm giá bán trực tiếp để bảo toàn hình ảnh thương hiệu. Thay vào đó, thị trường đang chứng kiến làn sóng ưu đãi “mềm” như giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất hoặc chiết khấu gián tiếp. Đây được xem là cách cân bằng giữa việc kích cầu và duy trì mặt bằng giá. Tuy nhiên, về dài hạn, giới chuyên gia cho rằng thị trường chỉ có thể phục hồi bền vững khi chi phí vốn hạ nhiệt và thu nhập người dân cải thiện.

Nhìn chung, quý I/2026 đánh dấu một giai đoạn “nén” của thị trường bất động sản, nguồn cung tăng mạnh nhưng thanh khoản chưa theo kịp. Trong bối cảnh đó, sự phân hóa sẽ ngày càng rõ rệt, và chỉ những sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực, pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn chỉnh mới có thể giữ được sức hút.

Mẫn Nhi