Chính sách - Quy hoạch

Quốc hội đã thông qua Luật Thủ đô (sửa đổi) với 97,6% đại biểu tham gia biểu quyết tán thành. Luật gồm 9 chương, 36 điều và sẽ có hiệu lực từ ngày 1/7/2026. Một trong những điểm đáng chú ý là Hà Nội được trao thêm thẩm quyền trong phát triển đô thị, nhà ở và tổ chức các mô hình kinh tế mới.

Linh hoạt chuyển đổi nhà tái định cư

Đáng chú ý nhất là cơ chế cho phép thành phố linh hoạt chuyển đổi giữa các loại hình nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và nhà tái định cư để phù hợp nhu cầu thực tế của người dân. Đây được xem là bước tháo gỡ quan trọng trong bối cảnh nhiều dự án tái định cư tại Hà Nội nhiều năm qua rơi vào tình trạng bỏ trống, xuống cấp và lãng phí nguồn lực.

Theo Điều 12 của Luật Thủ đô (sửa đổi), HĐND TP Hà Nội được quyền quy định chính sách, tiêu chí, điều kiện thực hiện các dự án cải tạo, chỉnh trang và tái thiết đô thị. Thành phố cũng được quyết định chính sách phát triển đô thị theo mô hình TOD (phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng), hướng tới mô hình đô thị nén hiện đại.

Trong khi đó, UBND TP Hà Nội được trao quyền quy định trình tự, thủ tục thực hiện các dự án chỉnh trang, tái thiết đô thị. Đặc biệt, cơ quan này có quyền chuyển đổi linh hoạt giữa ba loại hình nhà ở gồm nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và nhà tái định cư.

Quy định mới được đánh giá sẽ giúp thành phố xử lý tốt hơn bài toán mất cân đối cung – cầu nhà ở, đồng thời tận dụng quỹ nhà đã xây dựng nhưng chưa đưa vào sử dụng.

Nhà tái định cư vốn là loại hình nhà ở được Nhà nước hoặc chủ đầu tư bố trí cho người dân khi bị thu hồi đất, di dời để phục vụ các dự án phát triển kinh tế - xã hội. Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều khu tái định cư tại Hà Nội bộc lộ hạn chế về chất lượng công trình, hạ tầng vận hành và vị trí chưa phù hợp nhu cầu cư dân.

Theo thống kê, tính đến cuối năm 2025 Hà Nội có khoảng 4.000 căn hộ tái định cư không có người ở.

Nhiều chuyên gia từng đề xuất chuyển đổi quỹ nhà tái định cư sang nhà ở xã hội, hoặc gộp hai loại hình này thành một phân khúc để nâng cao hiệu quả khai thác. Việc Luật Thủ đô (sửa đổi) chính thức cho phép chuyển đổi được xem là cơ sở pháp lý quan trọng để Hà Nội xử lý tình trạng tồn kho kéo dài.

Lối thoát cho các dự án bỏ hoang

Nhiều năm qua, không ít khu tái định cư tại Hà Nội nằm ở vị trí đắc địa nhưng vẫn hoang hóa, xuống cấp.

Nằm tại số 1 Duy Tân (phường Cầu Giấy), dự án có vốn đầu tư 223 tỷ đồng, khởi công từ năm 2010 và dự kiến hoàn thành năm 2013. Tuy nhiên sau hơn một thập kỷ, công trình vẫn trong cảnh “đắp chiếu”. Các khối nhà 15 tầng nằm giữa khu đất vàng Cầu Giấy nhưng cỏ mọc um tùm, khu vực xung quanh quây tôn kín mít, vỉa hè bị tận dụng làm bãi trông xe và nơi tập kết rác.

Hay như tại 3 tòa N3 - N4 - N5 khu đô thị Sài Đồng, quận Long Biên cũ, 3 ta tòa nhà nằm ở vị trí trung tâm khu đô thị, giao thông thuận lợi nhưng từ khi bàn giao năm 2007 đến nay vẫn không có người ở. Tổng vốn đầu tư dự án hơn 1.290 tỷ đồng.

Tại Hoàng Mai, nhiều khu tái định cư cũng rơi vào tình trạng tương tự. Trong đó, khu tái định cư ngõ 587 Tam Trinh với tổng vốn hơn 760 tỷ đồng, hiện chỉ có hai khối nhà trơ trọi giữa đất trống. Dự án tại ngõ 22 Khuyến Lương với hai tòa nhà 15 tầng không người ở, sân bị người dân tận dụng phơi nông sản. Ba tòa nhà tái định cư Đền Lừ III trên đường Tân Mai chưa đưa vào sử dụng, nhiều hạng mục đã xuống cấp.

Trao đổi với PV, TS KTS Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển Đô thị Việt Nam cho biết với những tồn đọng trên thị trường bất động sản và những bất cập từ loại hình nhà tái định cư thì việc chuyển đổi không gian này là điều vô cùng cần thiết, phù hợp với tình hình hiện tại, tuy nhiên việc chuyển đổi là một định hướng cần phải có sự khảo sát, nghiên cứu chuyên sâu.

Đồng thời, cần ưu tiên 2 vấn đề chính: Thứ nhất, phải rà soát vị trí quy hoạch và mức độ phù hợp với các nhóm đối tượng được mua nhà ở xã hội. Các căn hộ chỉ nên chuyển đổi khi nằm ở khu vực thuận tiện cho sinh hoạt và làm việc. Ví dụ, nhà ở cho công nhân cần gần khu công nghiệp; nhà ở cho lực lượng vũ trang, người có công, trí thức cần có vị trí và không gian phù hợp. Nếu dự án ở quá xa trung tâm, người dân sẽ khó tiếp cận. Các địa phương cần khảo sát thực tế, xác định nhu cầu mua hoặc thuê để xây dựng đề án cụ thể trước khi triển khai.

Thứ hai, cần đánh giá lại thiết kế không gian và chất lượng công trình. Nhà tái định cư có nhiều loại hình như nhà chia lô, chung cư, nhà liền kề, trong khi nhà ở xã hội chủ yếu là căn hộ chung cư. Vì vậy cần lựa chọn mô hình phù hợp, kiểm tra lại không gian chung và từng căn hộ để điều chỉnh theo nhu cầu sử dụng mới. Những công trình xuống cấp phải được sửa chữa, bổ sung hạ tầng và bảo đảm an toàn trước khi đưa vào sử dụng.

KTS Đào Ngọc Nghiêm nhấn mạnh miệc chuyển đổi cần dựa trên quy chuẩn rõ ràng về kiến trúc, quy hoạch và kiểm định chất lượng trước khi bàn giao. Đồng thời phải có sự phối hợp chặt chẽ giữa Nhà nước, nhà đầu tư và đơn vị tư vấn để bảo đảm phát triển bền vững, tăng nguồn cung nhà ở xã hội và tránh lãng phí quỹ nhà hiện có.

Diệu Hoa