Thị trường

Theo CBRE, trong quý I/2026, thị trường đất công nghiệp miền Nam ghi nhận nguồn cung mới và các giao dịch thuê đất chủ yếu tập trung tại các khu vực như Đồng Nai và Long An (cũ). Theo CBRE, lượng cung này chiếm đến 52% tổng nguồn cung dự kiến của toàn thị trường trong năm 2026.

Nhờ tận dụng lợi thế chiến lược gần hệ thống cảng biển, các khu công nghiệp mới đã góp phần đẩy mức giá chào thuê trung bình toàn thị trường đạt 183 USD/m2/kỳ hạn thuê, tăng 4,0% so với cùng kỳ năm trước.

Tiếp nối đà phục hồi tích cực của năm 2025, phân khúc nhà xưởng và kho xây sẵn tiếp tục duy trì hoạt động ổn định trong quý I/2026. Cụ thể, 46% diện tích hấp thụ nhà xưởng trong quý chủ yếu đến từ nhóm ngành điện - điện tử, trong khi phân khúc nhà kho tiếp tục được dẫn dắt bởi nhu cầu lưu trữ từ các nền tảng thương mại điện tử.

CBRE đánh giá, tỷ lệ lấp đầy của nhà xưởng và nhà kho xây sẵn ghi nhận mức khả quan, lần lượt đạt 93% và 77%. Dưới áp lực cạnh tranh về giá để thu hút khách thuê, mặt bằng giá chào thuê của cả hai loại hình gần như không biến động so với quý trước, cụ thể đạt 5,2 USD/m2/tháng đối với nhà xưởng và 5,0 USD/m2/tháng đối với nhà kho.

Dữ liệu 10 năm qua của Cushman & Wakefield cũng ghi nhận tổng nguồn cung đất khu công nghiệp tại miền Nam đã tăng hơn 80%. Từ đó kéo theo giá sơ cấp trung bình tăng 120,5%, ghi nhận tốc độ tăng trưởng kép hàng năm đạt mức 9,2%.

Phân khúc nhà kho xây sẵn có nguồn cung tăng 141% cùng mức giá thuê tăng 43,8%. Tương tự, nhà xưởng xây sẵn cũng ghi nhận lượng cung tăng 134% và giá thuê nhích thêm 16,7%.

Tính đến hiện tại, vùng kinh tế trọng điểm phía Nam đã quy hoạch được 36.400 ha đất khu công nghiệp từ 161 dự án, cung cấp ra thị trường 6,60 triệu m2 nhà xưởng xây sẵn và 6,65 triệu m2 nhà kho xây sẵn.

Đến năm 2036, nguồn cung quỹ đất tại khu vực này dự kiến mở rộng lên 58.557 ha qua 250 dự án, trong khi nhà xưởng và nhà kho xây sẵn được kỳ vọng đạt lần lượt 7,76 triệu và 7,31 triệu m2.

Trong khi đó, báo cáo từ Savills Việt Nam cho thấy tình trạng thiếu hụt nguồn lao động, tỷ lệ biến động nhân sự cao và chi phí nhân công tăng đang gây sức ép lên toàn bộ quy trình vận hành kho bãi.

Để giải bài toán này, nhiều đơn vị đã mạnh dạn chuyển hướng sử dụng dịch vụ logistics của bên thứ ba nhằm nâng cao tính linh hoạt và giảm độ phức tạp. Quá trình ứng dụng hệ thống lưu trữ tự động, robot và trí tuệ nhân tạo vào quản lý hàng tồn kho đang được triển khai mạnh mẽ nhằm cải thiện độ chính xác và giảm thiểu phụ thuộc vào thao tác thủ công.

Ông John Campbell - Giám đốc Bộ phận Dịch vụ Bất động sản Công nghiệp của Savills Việt Nam nhận định, đà tăng trưởng của thị trường sẽ tiếp tục được củng cố vững chắc trong năm 2026. Các dự án hạ tầng giao thông quy mô lớn tại khu vực phía Nam không chỉ tái định hình luồng di chuyển hàng hóa mà còn thúc đẩy hình thành các hành lang liên vùng mới.

Bà Thanh Phạm - Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn CBRE Việt Nam khu vực miền Nam cũng nhận định, thị trường logistics Việt Nam vẫn đang trong giai đoạn có lợi cho người thuê, các doanh nghiệp nên tận dụng thời điểm này để cẩn trọng lựa chọn mặt bằng tối ưu nhất. Bên cạnh đó, các đơn vị phát triển kho xưởng xây sẵn cần có sự linh hoạt trong đàm phán hợp đồng thuê, đồng thời có chiến lược thâu tóm quỹ đất thận trọng trong bối cảnh chi phí đất đai không ngừng gia tăng.

Về ảnh hưởng của các xung đột địa chính trị và chiến tranh thương mại, chuyên gia của CBRE cho rằng những căng thẳng này thúc đẩy các doanh nghiệp đa dạng hóa chuỗi cung ứng và dịch chuyển sản xuất sang các quốc gia ổn định hơn, trong đó có Việt Nam.

“Tuy nhiên, các xung đột cũng có thể gây ra biến động ngắn hạn về chi phí vận tải, nguyên liệu và sản xuất, đồng thời tăng áp lực lạm phát. Dù vậy, vị thế trung lập và môi trường chính trị ổn định của Việt Nam tiếp tục củng cố niềm tin của nhà đầu tư quốc tế, biến những thách thức ngắn hạn thành cơ hội phát triển dài hạn cho bất động sản công nghiệp”, bà Thanh Phạm nhận định.

Đình Đại