Thị trường

Quá trình này không chỉ góp phần tái định hình cấu trúc thị trường, mà còn nâng cao yêu cầu về pháp lý, năng lực chủ đầu tư và tính minh bạch, qua đó tạo nền tảng để bất động sản bước vào một chu kỳ phát triển bền vững và thực chất hơn trong dài hạn.

Dòng tiền dịch chuyển mạnh vào tài sản giá trị thực

Dữ liệu nghiên cứu của VARS IRE cho thấy, thị trường bất động sản Việt Nam đang trải qua quá trình “thanh lọc lành mạnh”, với sự thay đổi rõ rệt cả về hành vi nhà đầu tư lẫn logic vận động của toàn thị trường.

Nếu như trước đây, tâm lý phổ biến là sợ bỏ lỡ cơ hội (FOMO), xuống tiền theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn, thì nay người mua đã thận trọng hơn, lựa chọn kỹ hơn. Bên cạnh yếu tố pháp lý và năng lực chủ đầu tư, khả năng khai thác thực tế, tính thanh khoản cũng như dư địa tăng trưởng bền vững của bất động sản ngày càng được chú trọng.

Từ cuối quý III/2025, mặt bằng lãi suất tăng khiến tâm lý nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn. Tuy nhiên, giá sơ cấp vẫn tiếp tục neo ở mức cao do chi phí đầu vào dự án ngày càng gia tăng.

Việc bảng giá đất mới có hiệu lực từ đầu năm 2026 theo hướng tiệm cận hơn với giá thị trường góp phần nâng cao tính công bằng, minh bạch, song cũng làm tăng đáng kể chi phí phát triển dự án, khi giá đất hiện chiếm tới khoảng 30% giá nhà. Cùng với đó là áp lực từ giá vật liệu xây dựng, chi phí tài chính, chi phí nhân công và các chi phí triển khai liên quan.

Từ khoảng tháng 3/2026, nhiều dự án đã ghi nhận mức tăng giá bán từ 2–5% so với giai đoạn trước khi các chi phí này được kết chuyển dần vào giá thành sản phẩm.

Tại Hà Nội, giá bán trung bình các dự án mở bán mới đạt khoảng 128 triệu đồng/m2, tăng 28% so với năm 2025; nếu tính cả Hưng Yên, mức giá trung bình đạt khoảng 87 triệu đồng/m2.

Tại TP.HCM, giá bán trung bình đạt khoảng 110 triệu đồng/m2, tăng nhẹ so với mặt bằng năm 2025. Trong khi đó, tại Đà Nẵng, giá bán trung bình đạt khoảng 91 triệu đồng/m2, tăng khoảng 10%, chủ yếu do sự xuất hiện của nguồn cung hạng sang và điều chỉnh giá ở các giai đoạn bán hàng tiếp theo.

Về thanh khoản, thị trường chưa ghi nhận dấu hiệu “đảo chiều” trong quý I/2026. Tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới toàn thị trường có giảm nhưng vẫn ở mức tốt, khoảng 58%, với lượng giao dịch cao gấp 2,6 lần cùng kỳ năm 2025.

Theo VARS IRE, dòng tiền chưa suy giảm mà đang dịch chuyển mạnh hơn vào những khu vực có nhu cầu thực, tiềm năng ở thực và triển vọng gia tăng giá trị gắn với hạ tầng.

Tại các đô thị lớn có nhu cầu nhà ở cao, cũng như các khu vực hưởng lợi từ hệ thống hạ tầng kết nối đang hình thành như vành đai, metro, đường sắt cao tốc, thanh khoản vẫn duy trì tích cực.

Điều này cho thấy thị trường không còn tăng nóng, nhưng vẫn đang vận hành trên nền cầu thực và mức độ chọn lọc ngày càng cao hơn.

Lực đẩy mới cho bất động sản

Nhìn về trung và dài hạn, thị trường bất động sản tiếp tục có dư địa tăng trưởng nhưng sẽ là tăng trưởng trong trạng thái chọn lọc khắt khe hơn.

Động lực đầu tiên đến từ quá trình hoàn thiện và đồng bộ hóa hệ thống pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản. Đây không chỉ là cơ sở tháo gỡ khó khăn cho các dự án đang vướng mắc, mà còn mở đường cho các dự án mới được triển khai.

Đồng thời, đây cũng là một “bộ lọc tự nhiên”, loại bỏ dần những chủ đầu tư yếu kém, thiếu năng lực tài chính, thiếu năng lực triển khai hoặc không đáp ứng yêu cầu minh bạch của thị trường.

Khi khung pháp lý ngày càng hoàn thiện, những doanh nghiệp làm thật, phát triển bài bản sẽ có nhiều cơ hội hơn, trong khi các chủ thể dựa vào đầu cơ hoặc tận dụng kẽ hở pháp lý sẽ ngày càng khó tồn tại.

Bên cạnh đó, hạ tầng tiếp tục là động lực nền tảng tái định hình không gian phát triển của thị trường. Việc đẩy nhanh đầu tư các tuyến cao tốc Bắc – Nam, các tuyến vành đai, metro, đường sắt cao tốc, sân bay và hệ thống logistics sẽ tạo ra các cực tăng trưởng mới, đồng thời tái định vị giá trị bất động sản tại những khu vực hưởng lợi trực tiếp.

Những công trình như sân bay Long Thành, sân bay Gia Bình, Vành đai 3, Vành đai 4, tuyến đường sắt tốc độ cao Hà Nội – Quảng Ninh hay tuyến Bến Thành – Cần Giờ không chỉ cải thiện khả năng kết nối mà còn tạo tiền đề hình thành các khu đô thị quy mô lớn, tích hợp và bài bản hơn.

Đặc biệt, với tổng mức vốn kế hoạch đầu tư công trung hạn giai đoạn 2026–2030 dự kiến đạt 8,22 triệu tỷ đồng, gấp 2,7 lần giai đoạn 2021–2025, hạ tầng sẽ trở thành lực đẩy rất mạnh cho cả nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng.

ESG và đô thị đa trung tâm dẫn dắt chu kỳ mới

Song song với đó, thị trường cũng đang được định hình bởi những chuẩn phát triển mới.

ESG không còn chỉ là lợi thế cạnh tranh mà đang dần trở thành điều kiện quan trọng để thu hút vốn ngoại, nâng cao uy tín dự án và tiếp cận nhóm khách hàng có yêu cầu cao hơn.

Cùng với đó, xu hướng công trình xanh đang gia tăng mạnh, cho thấy sự chuyển dịch rõ rệt từ tư duy phát triển đơn thuần sang tư duy phát triển bền vững, lấy chất lượng sống và giá trị sử dụng dài hạn làm trọng tâm.

Một xu hướng nổi bật khác là sự dịch chuyển từ mô hình đô thị đơn cực sang đô thị đa trung tâm.

“Ly tâm bền vững” không còn là sự rời bỏ trung tâm một cách cảm tính, mà là sự dịch chuyển có định hướng sang các đô thị vệ tinh, đại đô thị, siêu đô thị và các khu vực phát triển mới được quy hoạch đồng bộ, có hạ tầng kết nối tốt, đáp ứng mô hình sống hiện đại “Work – Live – Play”.

Xu hướng này sẽ giúp thị trường tái cấu trúc theo chiều sâu, hình thành các cực tăng trưởng mới, đồng thời tạo điều kiện để dòng vốn và dân cư phân bổ lại hợp lý hơn thay vì tiếp tục dồn nén vào lõi trung tâm.

Theo VARS IRE, thị trường bất động sản Việt Nam thời gian tới vẫn có cơ sở để tăng trưởng, nhưng sẽ vận hành theo một logic hoàn toàn khác so với giai đoạn trước.

Đây sẽ là giai đoạn của sự chọn lọc, của năng lực thực và của giá trị thực. Quá trình sàng lọc hiện nay có thể tạo ra áp lực trong ngắn hạn, nhưng cũng là điều kiện cần để thị trường bước sang một chu kỳ phát triển minh bạch hơn, chuyên nghiệp hơn và bền vững hơn.

Trong bối cảnh đó, những chủ thể biết bám sát hạ tầng, ưu tiên pháp lý, kiểm soát đòn bẩy tài chính và kiên định với tầm nhìn dài hạn sẽ là những người có khả năng nắm bắt cơ hội tốt nhất trong chu kỳ mới của thị trường.

Như Quỳnh