Thị trường

BSC vừa công bố báo cáo ngành bất động sản tháng 4/2026 với góc nhìn khá tích cực về triển vọng thị trường. Theo đó, BSC cho rằng mặt bằng giá nhà và lãi suất hiện nay vẫn chưa vượt ngoài khả năng chi trả của nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực.

Giao dịch vẫn tăng dù chịu áp lực lãi suất

Dựa trên các giả định gồm giá bán trung bình từ kế hoạch mở bán sắp tới của doanh nghiệp, thời hạn vay 25 năm, thu nhập hộ gia đình tối thiểu 50 triệu đồng/tháng (nhóm không thuộc diện tiếp cận nhà ở xã hội), tỷ lệ vay trên giá trị căn hộ cùng lãi suất hiện hành, BSC xác định mức chi trả an toàn cho tiền nhà mỗi tháng vào khoảng 30 - 40% thu nhập. Trong khi đó, ngưỡng tối đa có thể chấp nhận là khoảng 50%.

Với lãi suất vay mua nhà phổ biến quanh 10 - 10,5%/năm và giá căn hộ trung bình khoảng 80 triệu đồng/m2, các hộ gia đình tiêu chuẩn vẫn có thể đáp ứng nhu cầu sở hữu nhà ở.

Một thay đổi đáng chú ý khác là vấn đề pháp lý – vốn từng là rào cản lớn của thị trường hiện không còn là mối lo trọng tâm.

Theo BSC, hành lang pháp lý đang dần hoàn thiện, quy trình xử lý hồ sơ được chuẩn hóa hơn, đồng thời dữ liệu thị trường được bổ sung thông qua các sàn giao dịch bất động sản tập trung. Những yếu tố này được kỳ vọng sẽ giúp việc hoàn tất pháp lý dự án diễn ra nhanh và thuận lợi hơn.

Riêng tại TP HCM, trong năm 2025, Tổ Công tác 1645 đã tổ chức 56 cuộc họp để tháo gỡ vướng mắc liên quan cấp giấy chứng nhận cho 250 dự án. Kết quả, 218 dự án với hơn 130.000 căn nhà đã được xử lý để cấp sổ hồng.

Hiện còn 32 dự án với khoảng 14.673 sản phẩm chưa hoàn tất thủ tục. UBND TP HCM yêu cầu các đơn vị liên quan giải quyết tối thiểu 30% hồ sơ mỗi quý.

Ngoài ra, số lượng sản phẩm được cấp phép mới trong năm 2025 tương đương năm trước và cao hơn khoảng 51% so với năm 2023. BSC cho biết tâm lý người mua nhà từng khá dè dặt từ cuối năm 2025 đến đầu năm 2026. Tuy nhiên, hoạt động giao dịch thực tế vẫn duy trì đà tăng trưởng tốt.

Trong quý IV/2025, tổng lượng giao dịch ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp tại các phân khúc chung cư, đất nền và nhà ở riêng lẻ tăng 11% so với quý trước và tăng 35% so với cùng kỳ năm trước, bất chấp lãi suất vẫn neo ở mức cao.

Điều này cho thấy nhu cầu mua bán trên thị trường vẫn tồn tại, đặc biệt ở nhóm khách hàng có nhu cầu thật và nhà đầu tư dài hạn.

Kỳ vọng tăng tốc

Một điểm đáng chú ý khác là lượng hàng tồn kho bất động sản trong quý IV/2025 tăng 23% theo quý và tăng tới 93% theo năm.

Theo BSC, đây không hẳn là tín hiệu tiêu cực. Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc số lượng dự án được cấp phép và sản phẩm đủ điều kiện mở bán tăng mạnh vào cuối năm ngoái, khiến nguồn cung ra thị trường dồi dào hơn.

Nói cách khác, tồn kho tăng phần lớn phản ánh quá trình tái khởi động nguồn cung sau thời gian dài khan hiếm, thay vì cho thấy sức cầu suy yếu.

Về triển vọng kinh doanh, BSC dự báo doanh số mở bán mới sẽ phục hồi mạnh trong giai đoạn 2025 - 2026. Đây sẽ là yếu tố dẫn dắt dòng tiền và tạo nền tảng cho tăng trưởng lợi nhuận của các chủ đầu tư trong giai đoạn 2027 - 2028.

Sau quá trình tái cơ cấu kéo dài, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã cải thiện sức khỏe tài chính và sở hữu lượng backlog lớn. Nhờ đó, các chủ đầu tư chủ động hơn trong triển khai dự án mới cũng như tiếp tục sàng lọc thị trường thông qua hoạt động mua bán - sáp nhập (M&A).

BSC cũng nhận định các yếu tố gây áp lực tâm lý lên thị trường hiện không còn nhiều như giai đoạn cuối năm 2025 đến quý I/2026.

Trước đó, thị trường liên tiếp đón nhận thông tin kém tích cực như lãi suất vay mua nhà tăng mạnh hay tình trạng nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính buộc phải bán cắt lỗ. Tuy nhiên, sang nửa đầu tháng 4/2026, bức tranh đã cải thiện rõ rệt khi nhiều ngân hàng cam kết giảm lãi suất sau cuộc họp với Ngân hàng Nhà nước. Đồng thời, Chính phủ ban hành nghị quyết tháo gỡ khó khăn cho các dự án BT, còn TP HCM tăng tốc đấu giá quỹ đất tại khu vực Thủ Thiêm.

Tổng hợp các yếu tố về lãi suất, pháp lý, nguồn cung và sức cầu, BSC cho rằng thị trường bất động sản đang bước qua giai đoạn khó khăn nhất. Nếu chính sách hỗ trợ tiếp tục được duy trì và lãi suất giảm thêm, chu kỳ phục hồi mới của ngành có thể hình thành rõ nét hơn trong thời gian tới.

Diệu Hoa