Doanh nghiệp - dự án
Thị trường bất động sản: Người lãi nghìn tỷ, kẻ rời cuộc chơi
Những tháng đầu năm 2026, thị trường bất động sản chứng kiến sự phân hóa rõ nét khi một số doanh nghiệp tiếp tục báo lãi nghìn tỷ, trong khi hàng trăm doanh nghiệp phải rút lui khỏi cuộc chơi.
Sự đối lập này không chỉ phản ánh khó khăn ngắn hạn, mà còn cho thấy một giai đoạn thanh lọc sâu, nơi năng lực thực chất trở thành yếu tố quyết định.
Bức tranh tương phản
Những con số mới nhất đang cho thấy bức tranh tương phản của thị trường bất động sản. Trong khi một số “ông lớn” vẫn duy trì tăng trưởng, thì chỉ trong quý I/2026 đã có tới 726 doanh nghiệp bất động sản giải thể hoặc ngừng hoạt động. Đây không đơn thuần là sự co hẹp về số lượng, mà phản ánh quá trình đào thải đang diễn ra trên diện rộng.
Sau giai đoạn tăng trưởng nóng, thị trường bước vào chu kỳ điều chỉnh mạnh khi tín dụng bị kiểm soát, kênh trái phiếu siết chặt và nhiều dự án vướng pháp lý. Khi dòng tiền không còn dễ tiếp cận, những mô hình phát triển dựa vào đòn bẩy tài chính bắt đầu bộc lộ hạn chế.
Một chuyên gia của Savills Việt Nam nhận định, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn chọn lọc khắt khe hơn bao giờ hết, nơi năng lực tài chính, pháp lý dự án và khả năng triển khai thực tế trở thành yếu tố sống còn.
Thực tế cho thấy, không phải tất cả doanh nghiệp đều suy yếu. Nhiều chủ đầu tư lớn vẫn ghi nhận kết quả kinh doanh tích cực, thậm chí tăng trưởng lợi nhuận trong bối cảnh thị trường khó khăn.
Đơn cử, Vinhomes tiếp tục duy trì vị thế dẫn đầu với lợi nhuận ở mức hàng nghìn tỷ đồng nhờ nguồn cung lớn và khả năng triển khai dự án nhanh. Nam Long Group vẫn kiên định chiến lược phát triển nhà ở vừa túi tiền, đảm bảo thanh khoản ổn định. Trong khi đó, Novaland dù trải qua giai đoạn tái cấu trúc, cũng đang từng bước khôi phục hoạt động.
Điểm chung của nhóm doanh nghiệp này là sở hữu quỹ đất sạch, pháp lý rõ ràng, khả năng tiếp cận vốn tốt và chiến lược phát triển dài hạn. Nhờ đó, họ không chỉ trụ vững mà còn tận dụng giai đoạn khó khăn để mở rộng thị phần.
Ở chiều ngược lại, làn sóng doanh nghiệp rút lui khỏi thị trường đang gia tăng. Con số 726 doanh nghiệp giải thể trong quý I/2026 phản ánh rõ áp lực bào mòn đối với các doanh nghiệp yếu.
Phần lớn các doanh nghiệp này phụ thuộc vào vốn vay, triển khai dự án dàn trải, vướng mắc pháp lý kéo dài và thiếu năng lực quản trị rủi ro. Khi thị trường đảo chiều, thanh khoản suy giảm, họ nhanh chóng mất khả năng duy trì dòng tiền và buộc phải rời cuộc chơi.
Theo ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường hiện nay không thiếu vốn mà thiếu niềm tin. Dòng tiền chỉ tìm đến những doanh nghiệp có dự án minh bạch, pháp lý rõ ràng và khả năng triển khai thực tế.
Định hình chu kỳ phát triển mới
Sự phân hóa mạnh mẽ cho thấy “luật chơi” của thị trường bất động sản đã thay đổi. Nếu trước đây, nhiều doanh nghiệp có thể phát triển bằng cách mở rộng nhanh, sử dụng đòn bẩy tài chính và bán hàng dàn trải, thì nay những chiến lược này không còn phù hợp.
Thị trường đang chuyển sang giai đoạn đòi hỏi tính chuyên nghiệp cao hơn, minh bạch hơn và quản trị rủi ro chặt chẽ hơn. Không chỉ chủ đầu tư, lực lượng môi giới cũng buộc phải thay đổi theo hướng chuyên môn hóa, tập trung vào nhu cầu thực thay vì chạy theo các cơn sốt ngắn hạn.
Ở góc độ dài hạn, quá trình thanh lọc được xem là cần thiết để thị trường tái lập trạng thái cân bằng. Khi các yếu tố đầu cơ, thiếu minh bạch dần bị loại bỏ, thị trường sẽ trở nên ổn định hơn, dòng vốn được phân bổ hiệu quả hơn và niềm tin nhà đầu tư được củng cố.
Thanh lọc có thể khiến thị trường thu hẹp về số lượng doanh nghiệp, nhưng lại mở ra cơ hội cho một chu kỳ phát triển mới – nơi tăng trưởng dựa trên giá trị thực, năng lực tài chính và chiến lược dài hạn. Đó là nền tảng bền vững cho bất động sản Việt Nam trong dài hạn.