Nghiên cứu - Trao đổi
Dự án vi phạm đất đai không bị tháo dỡ: Cơ chế mở nhưng phải chặt
Chuyên gia cho rằng, việc cho phép dự án vi phạm đất đai không bị tháo dỡ nếu phù hợp quy hoạch sẽ mở ra hướng xử lý tồn đọng, nhưng đòi hỏi kiểm soát chặt để tránh hợp thức hóa sai phạm.
Theo Nghị quyết 29/2026 của Quốc hội ban hành ngày 24/4/2026 và có hiệu lực từ 1/5/2026, các dự án vi phạm mục đích sử dụng đất nhưng vẫn phù hợp với quy hoạch sẽ không bị buộc tháo dỡ, đồng thời được xem xét tiếp tục thực hiện.
Cụ thể, cơ quan có thẩm quyền được điều chỉnh mục tiêu dự án và cho phép tiếp tục triển khai đối với các trường hợp vi phạm nhưng vẫn phù hợp quy hoạch.
Trong các trường hợp này, nhà đầu tư vẫn bị xử phạt hành chính và phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính về đất đai phát sinh nếu có. Tuy nhiên, không bị buộc tháo dỡ công trình đã xây dựng nếu công trình phù hợp quy hoạch, đồng thời không phải khôi phục tình trạng ban đầu của đất.
Ngoài ra, nhà đầu tư phải nộp lại toàn bộ khoản lợi bất hợp pháp có được từ hành vi vi phạm theo quy định của pháp luật.
Từ ngày 1/5/2026, các dự án đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không đúng quy định cũng được rà soát để xử lý theo hai hướng.
Trường hợp dự án phù hợp với quy hoạch đất ở, cơ quan có thẩm quyền sẽ xác định lại nghĩa vụ tài chính theo chính sách và giá đất tại thời điểm điều chỉnh, đồng thời yêu cầu nhà đầu tư hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính trước khi điều chỉnh mục đích sử dụng đất sang đất ở.
Ngược lại, nếu dự án không phù hợp với quy hoạch đất ở, sẽ được điều chỉnh sang đất thương mại, dịch vụ. Thời hạn sử dụng đất được xác định theo quy định pháp luật, tính từ thời điểm cấp phép xây dựng hoặc thời điểm bắt đầu xây dựng công trình.
Trao đổi với Diễn đàn Doanh nghiệp xung quanh quy định này, Luật sư Nguyễn Đức Biên – Giám đốc Công ty Luật TNHH Đại La cho rằng, cơ chế mới là bước tháo gỡ cần thiết đối với nhiều dự án tồn đọng kéo dài, giúp tránh lãng phí nguồn lực xã hội khi công trình đã hình thành nhưng phải phá bỏ chỉ vì vướng thủ tục pháp lý.
Tuy nhiên, theo luật sư, việc cho phép tiếp tục thực hiện dự án vi phạm phải đi kèm điều kiện ràng buộc chặt chẽ. “Quy định không tháo dỡ không có nghĩa là hợp thức hóa sai phạm. Nhà đầu tư vẫn phải chịu xử phạt, thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính và nộp lại lợi ích bất hợp pháp”, ông Biên nhấn mạnh.
Luật sư cũng lưu ý, khâu rà soát, xác định dự án có thực sự phù hợp quy hoạch hay không cần được thực hiện minh bạch, tránh lợi dụng chính sách để “hợp thức hóa” các vi phạm. Đồng thời, cơ chế này chỉ phát huy hiệu quả khi đi kèm trách nhiệm rõ ràng của cơ quan quản lý và tăng cường giám sát trong quá trình thực thi.