Chính sách - Quy hoạch

Trong bối cảnh nền kinh tế hướng tới mục tiêu tăng trưởng cao, việc giải phóng nguồn lực đất đai trở thành yêu cầu mang tính nền tảng. Đây cũng là lý do Nghị quyết 29/2026/QH16 được Quốc hội thông qua ngày 24/4/2026 nhanh chóng thu hút sự quan tâm của thị trường khi đặt mục tiêu xử lý các tồn tại pháp lý kéo dài và tái khởi động các dự án bị đình trệ.

Khơi thông nguồn lực từ “điểm nghẽn lịch sử”

Theo thống kê của Bộ Nông nghiệp và Môi trường, đến cuối quý I/2025, cả nước có tới 4.489 dự án và quỹ đất gặp vướng mắc, với tổng diện tích hơn 198.000 ha và tổng mức đầu tư lên tới hơn 3,35 triệu tỷ đồng. Quy mô này tương đương khoảng ba lần vốn đầu tư công dự kiến năm 2026, cho thấy nguồn lực đang bị “đóng băng” là rất lớn.

Thực tế, nhiều dự án trong số này rơi vào tình trạng vướng mắc pháp lý vượt thẩm quyền xử lý của địa phương hoặc các bộ, ngành, đòi hỏi phải có cơ chế đặc thù ở cấp Quốc hội. Việc ban hành Nghị quyết 29 vì thế không chỉ mang ý nghĩa tháo gỡ khó khăn đơn lẻ, mà còn được nhìn nhận như một bước đi chính sách nhằm giải quyết các “điểm nghẽn lịch sử” của thị trường bất động sản.

Điểm đáng chú ý là cách tiếp cận của Nghị quyết đã thay đổi đáng kể so với trước đây. Thay vì chỉ tập trung xử lý trách nhiệm và “đóng băng” dự án, cơ chế mới cho phép xử lý vi phạm song song với việc đưa dự án trở lại vận hành. Theo đánh giá của VARS IRE, sự chuyển hướng từ “dừng để xử lý” sang “xử lý để tiếp tục” có thể mở ra cơ hội tái kích hoạt nguồn cung và dòng vốn đang bị tắc nghẽn trong nhiều năm.

Việc tháo gỡ pháp lý cho các dự án tồn đọng được kỳ vọng sẽ tạo hiệu ứng rõ rệt nhất ở phía nguồn cung. Các dự án liên quan đến sai phạm trong giao đất, lựa chọn nhà đầu tư, mục đích sử dụng đất hoặc cấp giấy chứng nhận chưa đúng quy định đều nằm trong diện được xem xét xử lý.

Khi những dự án này được “giải phóng”, thị trường không chỉ có thêm sản phẩm mà còn cải thiện tính cạnh tranh, qua đó góp phần giảm áp lực tăng giá cục bộ tại một số phân khúc.

Đáng chú ý, phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng vốn gặp khó khăn kéo dài do thiếu hành lang pháp lý cũng được kỳ vọng hưởng lợi từ Nghị quyết. Việc cho phép xử lý các trường hợp cấp giấy chứng nhận chưa đúng quy định được xem là bước đi quan trọng nhằm tháo gỡ nút thắt pháp lý, từ đó cải thiện tâm lý nhà đầu tư.

Dù chưa phải giải pháp toàn diện nhưng theo VARS IRE, động thái này có thể góp phần khôi phục niềm tin – yếu tố then chốt để phân khúc nghỉ dưỡng từng bước phục hồi trong chu kỳ mới.

Không dừng lại ở thị trường bất động sản, tác động của Nghị quyết còn lan sang hệ thống tài chính. Trong thời gian qua, việc dự án đình trệ đã khiến dòng tiền bị ách tắc, doanh nghiệp suy giảm khả năng thanh toán, kéo theo áp lực nợ xấu gia tăng. Khi các dự án được tái khởi động, dòng tiền sẽ dần được khơi thông, giúp doanh nghiệp cải thiện thanh khoản và giảm áp lực lên hệ thống ngân hàng.

Định hình chu kỳ phát triển mới

Dù mở ra kỳ vọng lớn, hiệu quả của Nghị quyết 29/2026/QH16 lại phụ thuộc đáng kể vào khâu thực thi, đặc biệt là vai trò của chính quyền cấp tỉnh. Đây là cấp được trao quyền trực tiếp trong việc rà soát, phân loại và xử lý các dự án tồn đọng.

Thực tế cho thấy phần lớn vướng mắc của thị trường hiện nay phát sinh và tồn tại ở cấp địa phương. Vì vậy, việc phân quyền là cần thiết nhưng đồng thời cũng đặt ra yêu cầu cao hơn về năng lực điều hành, sự chủ động và tinh thần trách nhiệm của bộ máy thực thi.

Theo VARS IRE, đây là yếu tố mang tính quyết định. Nếu địa phương hành động quyết liệt, linh hoạt và phối hợp hiệu quả giữa các cơ quan, quá trình tháo gỡ hoàn toàn có thể được đẩy nhanh, tạo hiệu ứng lan tỏa tích cực. Ngược lại, nếu vẫn tồn tại tâm lý e dè, né tránh trách nhiệm hoặc thiếu hướng dẫn cụ thể, Nghị quyết có nguy cơ không đạt được kỳ vọng.

Ở góc độ vĩ mô, việc khơi thông nguồn lực đất đai không chỉ giúp thị trường bất động sản phục hồi, mà còn góp phần tái kích hoạt chuỗi giá trị của nhiều ngành liên quan như xây dựng, vật liệu, tài chính. Đây được xem là một trong những động lực quan trọng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế trong giai đoạn tới.

Tuy nhiên, để chính sách đi vào thực tiễn, yêu cầu đặt ra là phải nhanh chóng hoàn thiện hệ thống văn bản hướng dẫn thi hành nhằm bảo đảm cách hiểu thống nhất. Đồng thời, việc thành lập các tổ công tác chuyên trách tại địa phương cũng cần được triển khai để rút ngắn thời gian xử lý và hạn chế tình trạng đùn đẩy trách nhiệm.

Một vấn đề khác mang tính then chốt là cơ chế định giá đất trong quá trình hợp thức hóa dự án. Đây là nội dung nhạy cảm cần được thiết kế minh bạch, nhất quán để vừa bảo đảm không thất thu ngân sách vừa tránh tạo áp lực tài chính quá lớn cho doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, việc xây dựng cơ chế bảo vệ cán bộ dám làm, chuẩn hóa dữ liệu và quy trình xử lý trên phạm vi toàn quốc cũng là những yếu tố quan trọng nhằm nâng cao tính minh bạch và hạn chế rủi ro tiêu cực.

Dù được đánh giá là bước tiến chính sách đáng chú ý, Nghị quyết 29/2026/QH16 cũng đặt ra yêu cầu kiểm soát chặt chẽ. Nếu thiếu cơ chế giám sát hiệu quả, chính sách có thể bị lợi dụng để hợp thức hóa sai phạm hoặc trục lợi. Do đó, tăng cường kiểm toán, minh bạch thông tin và giám sát độc lập là điều kiện không thể thiếu.

Theo VARS IRE, giá trị của Nghị quyết sẽ không nằm ở bản thân văn bản mà ở hiệu quả triển khai trong thực tế. Trong bối cảnh thị trường đứng trước ngưỡng cửa của chu kỳ tăng trưởng mới, đây không chỉ là công cụ xử lý tồn đọng mà còn là phép thử đối với năng lực điều hành và mức độ cải thiện niềm tin vào môi trường đầu tư.

Diệu Hoa