Thị trường

Theo đánh giá của VIS Rating, dù nguồn cung mới trên thị trường có dấu hiệu gia tăng nhưng chưa đủ để kích thích nhu cầu mua ở thực. Ngược lại, mặt bằng giá cao cùng chi phí vay vốn leo thang đang khiến người mua ngày càng dè dặt hơn.

Doanh nghiệp ưu đãi để giữ khách

Số liệu cho thấy tỷ lệ hấp thụ căn hộ năm 2025 đã giảm xuống còn 95%, phản ánh rõ tâm lý thận trọng của thị trường trong bối cảnh giá nhà tại Hà Nội và TP HCM đồng loạt tăng khoảng 20% so với cùng kỳ.

Trong bối cảnh đó, thay vì tập trung quảng bá mức tăng giá hay tiềm năng đầu tư như giai đoạn sốt nóng trước đây, nhiều doanh nghiệp địa ốc đã chuyển sang cạnh tranh bằng các gói hỗ trợ tài chính.

Những chính sách phổ biến hiện nay gồm hỗ trợ lãi suất vay, kéo giãn tiến độ thanh toán, chiết khấu trực tiếp, ân hạn nợ gốc hoặc thiết kế phương án trả góp nhằm giảm áp lực dòng tiền ban đầu cho khách hàng.

Tại TP HCM, Phú Đông Group chào bán dự án Phú Đông SkyOne với chính sách lãi suất cố định 6,5%/năm trong 5 năm. Dự án The Aspira của Công ty cổ phần Đầu tư Sài Gòn High Rise cho phép khách hàng chỉ thanh toán 50% giá trị căn hộ để nhận nhà, phần còn lại trả dần từ 6,8 triệu đồng/tháng.

Theo lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản tại TP HCM, nhiều dự án đã hoàn thiện pháp lý, xây dựng đến giai đoạn “chín muồi” nên buộc phải ra hàng để thu hồi vốn. Trong bối cảnh tín dụng vào bất động sản chưa thực sự dễ dàng và chi phí tài chính tăng lên, doanh nghiệp càng không thể kéo dài thời gian chờ đợi.

Việc các chủ đầu tư liên tục tung ưu đãi trong thời điểm hiện tại vì vậy phần nào phản ánh áp lực lớn về dòng tiền của doanh nghiệp địa ốc.

Cảnh báo “bẫy” lãi suất ưu đãi

Điều đáng chú ý là dù liên tục đưa ra các gói ưu đãi, phần lớn chủ đầu tư hiện không chọn giải pháp giảm giá bán trực tiếp. Thay vào đó, họ sử dụng chính sách tài chính để tạo cảm giác “dễ mua hơn” cho khách hàng. Đây được xem là chiến lược giữ mặt bằng giá, tránh tạo hiệu ứng giảm giá dây chuyền trên thị trường, đồng thời vẫn kích thích nhu cầu mua nhà.

Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia, chính các gói vay ưu đãi đang tiềm ẩn rủi ro lớn nếu người mua không tính toán kỹ năng lực tài chính dài hạn.

Tại tọa đàm mới đây, chuyên gia tài chính Huỳnh Trung Minh cho biết nhiều chủ đầu tư đang tung ra các gói vay ưu đãi 5-6%/năm, thậm chí thấp hơn lãi suất huy động ngân hàng để kích cầu.

Theo ông Minh, mức lãi thấp giúp giảm áp lực tài chính ban đầu nhưng rủi ro sẽ xuất hiện khi hết thời gian ưu đãi, lãi suất chuyển sang thả nổi theo thị trường. “Nếu không tính kỹ cấu trúc khoản vay, người mua rất dễ rơi vào trạng thái hụt dòng tiền khi lãi suất tăng”, ông Minh cảnh báo.

Ông Minh cho rằng người mua cần xem xét toàn bộ vòng đời khoản vay, từ thời gian ưu đãi, biên độ điều chỉnh lãi suất cho đến tổng chi phí phải trả. Đồng thời nên ưu tiên các dự án có tiến độ tốt, pháp lý minh bạch và được ngân hàng bảo lãnh để hạn chế rủi ro.

Đồng quan điểm, chuyên gia tài chính bất động sản Lê Quốc Kiên nhận định bản chất của nhiều chương trình ưu đãi hiện nay là chi phí hỗ trợ đã được tính vào giá bán sản phẩm.

Theo ông Kiên, khi hết thời gian hỗ trợ, lãi suất thả nổi có thể cao hơn mặt bằng thông thường. Trong khi đó, người mua thường bị ràng buộc với ngân hàng tài trợ dự án hoặc chịu phí tất toán trước hạn cao, dẫn tới thế bị động.

Trong bối cảnh đó, giới chuyên gia khuyến nghị người mua cần lập kế hoạch tài chính dài hạn tối thiểu 3-10 năm thay vì chỉ nhìn vào ưu đãi ngắn hạn. Tỷ lệ vốn tự có nên duy trì ở mức 50-60%. Trong trường hợp tận dụng lãi suất ưu đãi để tăng tỷ lệ vay, phần tiền còn lại cần được giữ như “vùng đệm tài chính”, đủ khả năng trả nợ trong 1-3 năm nếu thu nhập bị gián đoạn.

Ở góc độ chính sách tiền tệ, sau cuộc họp điều hành ngày 9/4 do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam chủ trì, một số ngân hàng đã điều chỉnh giảm lãi suất tiền gửi. Đã có 42 ngân hàng hạ lãi suất huy động từ 0,1-0,5 điểm %/năm, chủ yếu ở các kỳ hạn từ 6 tháng trở lên. Tuy nhiên, dư địa giảm sâu được đánh giá không còn nhiều khi áp lực huy động vốn và nhu cầu tín dụng vẫn ở mức cao.

Diệu Hoa