Tài chính doanh nghiệp

Trong bối cảnh nhiều doanh nghiệp bất động sản, kể cả những doanh nghiệp còn áp lực thanh khoản như NVL, lãi lớn, thì DIG vẫn báo lỗ.

Tái cơ cấu, chuyển nhượng tạo doanh thu

Trước hết, phải nhìn vào kết quả kinh doanh của DIG năm 2025. Sau những thăng trầm, công ty này cũng đã kết thúc quý IV/2025 với doanh thu khá tích cực: Lũy kế cả năm ghi nhận tổng doanh thu đạt 4.726 tỷ đồng, gấp 3,6 lần năm 2024; lợi nhuận trước thuế đạt 818 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 624 tỷ đồng, lần lượt gấp 5 lần và 6 lần năm trước. Theo mục tiêu doanh thu hợp nhất đạt 3.500 tỷ đồng, tăng 143% và lợi nhuận trước thuế đạt 718 tỷ đồng, tăng 354% so với cùng kỳ, DIG đã vượt kế hoạch năm.

Kết quả này phần lớn đến từ các hoạt động kinh doanh bất động sản tại các dự án do DIG làm chủ đầu tư, trong đó có các hoạt động tái cấu trúc gồm bán vốn và giải thể, chuyển nhượng dự án. Nổi bật tại quý IV/2025, từ chỗ chỉ mới đạt 38% lợi nhuận kế hoạch năm, cú chuyển nhượng phần diện tích gần 31 ha tại phân khu 1, 2, 3 thuộc dự án Khu đô thị du lịch sinh thái Đại Phước (Đồng Nai) mang về 2.400 tỷ đồng doanh thu và tiếp tục đóng góp bứt tốc lợi nhuận. Trước đó, công ty hoàn tất chuyển nhượng dự án khu nhà ở Lam Hạ Center Point tại phường Hà Nam 1, tỉnh Ninh Bình, với doanh thu hơn 1.300 tỷ đồng để đảm bảo chỉ tiêu kế hoạch.

Hoạt động bán, chuyển nhượng dự án - bán sỉ vốn là hoạt động thông thường của các doanh nghiệp địa ốc lớn, đặc biệt trong bối cảnh bán lẻ trên thị trường chậm, thấp, khó đảm bảo chỉ tiêu. Với một doanh nghiệp nhiều dự án như DIG, đây cũng là hoạt động tái cơ cấu phù hợp đặc biệt khi doanh nghiệp cần nguồn tiền để thanh toán nợ trái phiếu trong mục tiêu tái cơ cấu nợ, đảm bảo tài chính lành mạnh.

Còn nhiều thách thức

Tuy nhiên với DIG, dù từ nền tảng thu nhập lãi của năm trước đến sạch nợ trái phiếu, câu chuyện mục tiêu cao này khó “xuôi bề mát mái” khi bước sang quý I năm nay, việc đẩy doanh thu và lợi nhuận chưa cải thiện ngay như kỳ vọng.

Theo báo cáo tài chính hợp nhất quý I/2026, DIG ghi nhận doanh thu đạt 164,2 tỷ đồng, trong đó doanh thu thuần đạt 145 tỷ đồng, giảm 5% so với cùng kỳ năm trước, lỗ trước thuế hơn 10 tỷ đồng. Theo kế hoạch 2026, DIG đặt mục tiêu doanh thu thuần hợp nhất 3.000 tỷ đồng, giảm 36% so với thực hiện năm trước; lợi nhuận trước thuế hợp nhất dự kiến đạt 600 tỷ đồng, giảm 27%. Sau quý đầu năm nay, doanh nghiệp này mới hoàn thành gần 5% chỉ tiêu doanh thu và còn cách rất xa mục tiêu lợi nhuận cả năm.

Sau tái cấu trúc tài chính, nợ phải trả của DIG giảm 15% so với đầu năm, còn gần 7.600 tỷ đồng. Trong đó, dư nợ vay hơn 1.400 tỷ đồng (giảm 36%), tiền người mua trả trước ngắn hạn hơn 3.000 tỷ đồng (chiếm 40% tổng nợ). Nợ phải trả còn lớn là yếu tố đẩy chi phí tài chính của DIG. Đặc biệt, nhu cầu vốn năm nay của DIG khá lớn, từ giá trị hạn mức vốn vay đã được thu xếp 550 tỷ đồng, kế hoạch năm nay sẽ nâng lên 1.400 tỷ đồng.

Tại ĐHĐCĐ vừa qua, ông Nguyễn Hùng Cường, Chủ tịch HĐQT DIG cho biết kế hoạch kinh doanh năm 2026 chủ yếu dựa trên hoạt động kinh doanh chính. Ngoài ra, ban lãnh đạo đang đàm phán để thoái vốn tại một số dự án đã đạt biên lợi nhuận kỳ vọng, tiêu biểu như dự án Phú Mỹ ATA, song doanh thu thực tế quý I cũng cho thấy hoạt động ở các dự án nếu không tiếp tục chuyển nhượng sỉ, khó có thể mang về ngay nguồn thu lớn như kỳ vọng.

Việc công ty có một khối lượng lớn hàng tồn kho/ dự án dở dang khiến ngay cả mục tiêu bán sỉ cũng phải được xem xét. Tính đến cuối quý I/2026, tổng tài sản của doanh nghiệp đạt hơn 17.700 tỷ đồng, giảm trên 1.000 tỷ đồng so với đầu năm. Doanh nghiệp có chi phí sản xuất kinh doanh dở dang tại các dự án gần 6.800 tỷ đồng. Một số dự án có giá trị lớn gồm khu đô thị Nam Vĩnh Yên (2.166 tỷ đồng), Chung cư A2 - Vũng Tàu Center Point (1.626 tỷ đồng), dự án Vị Thanh (1.088 tỷ đồng), khu du lịch Long Tân - Nhơn Trạch - Đồng Nai (1.068 tỷ đồng). Trong đó, tiến độ pháp lý của 2 dự án trọng điểm là Long Tân và Bắc Vũng Tàu khá quan trọng, vì đây là nơi tập trung phần lớn giá trị tồn kho.

Hết quý I, DIG vẫn duy trì một "đệm" thanh khoản khá tốt với hơn 2.700 tỷ đồng (bao gồm tiền gửi ngân hàng và cho vay). Tuy nhiên, con số này đã giảm khoảng 1.200 tỷ đồng so với đầu năm 2026.

Đáng lưu ý dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh trong quý I âm tới 437 tỷ đồng, và tổng dòng tiền thuần âm hơn 1.140 tỷ đồng (gấp 3 lần cùng kỳ năm trước). Điều này cho thấy doanh nghiệp đang phải chi ra rất lớn để duy trì hoạt động và đầu tư dự án trong khi nguồn thu về chưa tương xứng. Các khoản phải thu theo báo cáo quý I chiếm tỷ trọng lớn trong tổng tài sản, tiềm ẩn rủi ro chiếm dụng vốn, ảnh hưởng trực tiếp đến dòng tiền. Có thể nói DIG đang ở tình cảnh triển vọng và quy mô các dự án còn rất lớn, song doanh nghiệp vẫn đang phải lặn ngụp ứng phó với tình cảnh “ăn đong” với dòng tiền nhỏ. Theo đó, DIG phải củng cố, tích lũy nội lực để phục hồi, đặc biệt sức bật lên của doanh nghiệp này không chỉ là “bài toán” thời gian.

Lê Mỹ