Chứng khoán
Cổ phiếu bất động sản dân cư: Chọn lọc theo chất lượng
Chiến lược đầu tư cổ phiếu bất động sản dân cư năm 2026 đang chuyển từ chạy theo chu kỳ sang ưu tiên doanh nghiệp có nền tảng tài chính, năng lực triển khai thực tế và quỹ đất hưởng lợi từ hạ tầng.
Thị trường bước vào pha điều chỉnh
Sau giai đoạn tăng nóng kéo dài, thị trường bất động sản được cho là đang trải qua chu kỳ chấp nhận giảm thanh khoản và tái định giá ngắn hạn, để thiết lập nền tảng tăng trưởng bền vững hơn cho chu kỳ tiếp theo từ năm 2027.
Theo VPBankS Research, sự chậm lại của thị trường hiện nay chủ yếu xuất phát từ hai yếu tố vĩ mô. Thứ nhất, lãi suất cho vay mua nhà thả nổi đã tăng lên mức 12-13,5%, tiệm cận vùng đỉnh từng xuất hiện trong năm 2022. Điều này khiến áp lực trả nợ gia tăng, buộc nhiều nhà đầu tư thứ cấp phải cơ cấu lại danh mục hoặc chấp nhận cắt lỗ cục bộ. Thứ hai, quá trình điều chỉnh địa giới hành chính và định hình “TP.HCM mới” sau sáp nhập đang tạo ra độ trễ trong phê duyệt pháp lý cũng như xác lập mặt bằng giá đất mới.
Trong bối cảnh đó, thị trường đang chứng kiến sự phân hóa địa lý ngày càng rõ nét. Hà Nội tiếp tục duy trì vai trò đầu tàu thanh khoản khi lượng giao dịch năm 2025 đạt hơn 34.700 căn hộ, mức cao nhất kể từ năm 2018. Tuy nhiên, sức hấp thụ chủ yếu tập trung tại khu vực vùng ven, nơi giá bán dao động quanh mức 50-60 triệu đồng/m2.
Trong khi đó, khu vực nội đô đã tiến tới mặt bằng giá 90-100 triệu đồng/m2, thậm chí xuất hiện khoảng 4.000 căn hộ hạng sang vượt ngưỡng 120 triệu đồng/m2 tại các dự án như Masterise Homes phát triển, Mastery Grand hay Lumi Hanoi. Việc giá bán tăng quá nhanh đang tạo áp lực lớn lên khả năng chi trả của tầng lớp trung lưu, nhóm khách hàng vốn là động lực chính của thị trường nhà ở.
Trái ngược với Hà Nội, thị trường TP.HCM ghi nhận trạng thái trầm lắng hơn rõ rệt. Mặt bằng giá căn hộ nội thành đã vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2 khiến giao dịch suy giảm mạnh. Tâm lý thị trường hiện mang tính phòng thủ khi dòng tiền có xu hướng chờ đợi sự ổn định của hệ thống bảng giá đất mới cũng như tác động dài hạn từ việc tái cấu trúc hành chính.
Ngoài yếu tố giá, tín dụng tiếp tục là “nút thắt” lớn của thị trường. Định hướng tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống ở mức 15% và yêu cầu kiểm soát dư nợ bất động sản không vượt quá tốc độ tăng trưởng tín dụng chung tại từng ngân hàng đang tạo áp lực trực tiếp lên thanh khoản thị trường thứ cấp. Đây thực chất là quá trình thanh lọc cần thiết nhằm giảm yếu tố đầu cơ và đưa thị trường trở lại quỹ đạo tăng trưởng dựa trên nhu cầu thực.
Dòng tiền dịch chuyển về vùng ven
Bà Phan Thị thanh Huyền, Chuyên gia phân tích tại VPBankS cho rằng nếu giai đoạn 2020-2022 được dẫn dắt bởi dòng tiền giá rẻ, thì năm 2026 được xem là thời điểm hạ tầng trở thành biến số quyết định khả năng tồn tại của các dự án vệ tinh. Khác với giai đoạn trước, nhiều công trình trọng điểm hiện đã bước vào thời điểm vận hành thực tế thay vì chỉ nằm trên giấy.
Nổi bật nhất là sân bay Long Thành, dự kiến vận hành thương mại giai đoạn 1 trong quý I/2026. Công trình này được đánh giá là “phao cứu sinh” cho hàng loạt dự án khu Đông TP.HCM và Đồng Nai vốn chịu áp lực thanh khoản trong hai năm qua. Các dự án như Gem Sky World hay Fiato Airport City được kỳ vọng hưởng lợi trực tiếp nhờ nhu cầu thực từ đội ngũ chuyên gia, logistics và dịch vụ hàng không hình thành quanh sân bay.
Song song đó, các tuyến Vành đai 3 và Vành đai 4 đang tạo ra hiệu ứng hồi sinh rõ rệt cho các đại đô thị vùng ven. Tại khu Đông TP.HCM, Vinhomes Grand Park ghi nhận thanh khoản cải thiện khi tiến độ thông xe Vành đai 3 ngày càng rõ nét. Trong khi đó, khu vực Nhơn Trạch (Đồng Nai) đang hưởng lợi kép từ Vành đai 3 và cầu Long Hưng, giúp các dự án do Nam Long Group phát triển duy trì tốc độ bán hàng tích cực bất chấp mặt bằng lãi suất cao.
Sự dịch chuyển dòng vốn hiện cũng đang tái định hình bản đồ đầu tư bất động sản khu vực phía Nam. Bình Dương tiếp tục nổi lên như điểm sáng nhờ mặt bằng giá tương đối hấp dẫn, khoảng 53,5 triệu đồng/m2, thấp hơn đáng kể so với TP.HCM. Điều này không chỉ thu hút người mua ở thực mà còn hấp dẫn các chủ đầu tư lớn như Phú Mỹ Hưng mở rộng hiện diện.
Đồng Nai được xem là “thủ phủ mới” của mô hình khu đô thị tích hợp và nhà liền thổ. Việc địa phương này được chấp thuận nâng cấp lên đô thị loại I đang tạo cú hích định giá dài hạn cho các dự án quy mô lớn như Izumi City hay E-Island.
Trong khi đó, thị trường Bà Rịa - Vũng Tàu vẫn chưa cho thấy sự phục hồi rõ rệt. Giá bán sơ cấp trung bình tiếp tục xu hướng giảm, hiện quanh mức 34 triệu đồng/m2. Điểm ngoại lệ hiếm hoi thuộc về các dự án có thương hiệu mạnh và định vị khác biệt như Blanca City của Sun Group, với mức giá dao động 150-170 triệu đồng/m2.
Phân hoá giữa các doanh nghiệp
Trong bối cảnh chi phí vốn tăng cao, năng lực triển khai dự án và sức khỏe tài chính đang trở thành yếu tố phân hóa mạnh nhất giữa các doanh nghiệp địa ốc. Theo VPBankS Research, Vinhomes (VHM) tiếp tục dẫn đầu thị trường với doanh số bán hàng đạt khoảng 205.000 tỷ đồng trong năm 2025. Chiến lược bán sỉ tại các đại dự án như Green Paradise (Cần Giờ) và Global Gate giúp doanh nghiệp đảm bảo dòng tiền sớm trong môi trường tín dụng khó khăn. Đáng chú ý, dự án Hải Vân Bay tại Đà Nẵng dự kiến mở bán từ quý II/2026 cũng được xem là động lực tăng trưởng mới.
Với Nam Long Group (NLG), động lực tài chính quan trọng của doanh nghiệp trong năm 2026 đến từ kế hoạch thoái vốn một phần dự án Waterpoint giai đoạn 2 cho các đối tác Nhật Bản, chiến lược từng mang lại hiệu quả tích cực ở giai đoạn trước.
Ở chiều ngược lại, Nhà Khang Điền (KDH) duy trì cách tiếp cận thận trọng với mô hình “xây xong mới bán”. Trong bối cảnh toàn ngành chỉ đạt tỷ lệ hoàn thành xây dựng trên tổng lượng mở bán khoảng 27%, mức được xem là báo động về năng lực triển khai, KDH nổi bật nhờ khả năng bàn giao đúng tiến độ tại các dự án nội đô như Clarita hay Privia.
Trong khi đó, CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR) hiện theo đuổi chiến lược bán tài sản để củng cố bảng cân đối kế toán. Việc ghi nhận khoảng 1.900 tỷ đồng từ thương vụ Thuận An 1 và tiếp tục đàm phán Thuận An 2 được xem là bước chuẩn bị cần thiết cho giai đoạn bàn giao mạnh vào 2027-2028.
Riêng triển vọng của Đất Xanh Group (DXG) phụ thuộc lớn vào khả năng tái khởi động mở bán Gem Sky World với mặt bằng giá mới và quá trình tái cấu trúc mô hình môi giới DXS. Tuy nhiên, biến động cổ phiếu lớn cùng các yếu tố rủi ro quản trị khiến doanh nghiệp này chủ yếu phù hợp với chiến lược đầu tư ngắn hạn theo dòng tin tức.
Bà Phan Thị Thanh Huyền cảnh báo việc áp dụng bảng giá đất mới sát với giá thị trường sẽ khiến giá vốn đầu vào của những dự án khởi động từ năm 2026 tăng mạnh. Những doanh nghiệp không sở hữu quỹ đất sạch tích lũy từ trước hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính cao sẽ chịu áp lực suy giảm lợi nhuận đáng kể trong vài năm tới.
Từ góc độ đầu tư, chiến lược lựa chọn cổ phiếu bất động sản năm 2026 đang chuyển mạnh từ “đánh theo chu kỳ” sang “lọc theo chất lượng”. Các tiêu chí được ưu tiên bao gồm năng lực thi công thực tế, khả năng duy trì tỷ lệ hoàn thành xây dựng vượt mức trung bình ngành, định giá dưới giá trị sổ sách nhưng vẫn đảm bảo ROE cao, cùng lợi thế quỹ đất nằm trên các trục hạ tầng chuẩn bị vận hành.
Theo đó, nhóm doanh nghiệp được đánh giá an toàn cho đầu tư dài hạn gồm KDH và NLG nhờ nền tảng tài chính lành mạnh và sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực. Trong khi đó, các mã như DXG hay PDR phù hợp hơn với chiến lược giao dịch ngắn hạn theo tiến độ mở bán dự án.
Thông điệp quan trọng nhất đối với nhà quản lý danh mục trong giai đoạn hiện nay là cần thận trọng với các con số tăng trưởng ngắn hạn. Lợi nhuận của năm 2026 phần lớn phản ánh thành quả quá khứ, trong khi áp lực chi phí đất, vật liệu và vốn vay đang ngày càng bào mòn biên lợi nhuận tương lai.