Thị trường
Thị trường bán lẻ Hà Nội cạnh tranh khốc liệt
Nguồn cung bán lẻ liên tục mở rộng ra ngoài khu vực trung tâm đang khiến thị trường Hà Nội bước vào giai đoạn cạnh tranh mạnh hơn.
Các chủ đầu tư không chỉ chạy đua về diện tích mà còn phải tái cấu trúc mô hình vận hành, nâng trải nghiệm để giữ khách thuê và lưu lượng tiêu dùng.
Nguồn cung tăng mạnh, áp lực cạnh tranh rõ
Theo báo cáo tổng quan thị trường bất động sản Hà Nội MarketBeat Q1/2026 của Cushman & Wakefield Việt Nam, thị trường bán lẻ Hà Nội ghi nhận hơn 51.000 m² nguồn cung mới trong quý I/2026, nâng tổng diện tích bán lẻ toàn thị trường lên khoảng 1,43 triệu m².
Động lực tăng trưởng chủ yếu đến từ một trung tâm thương mại mới tại khu vực rìa trung tâm cùng các khối đế bán lẻ phía Tây Hà Nội. Trong đó, trung tâm thương mại tiếp tục chiếm ưu thế với khoảng 85% tổng nguồn cung toàn thị trường.
Đáng chú ý, phần lớn dự án mới đều tập trung ở khu vực ngoài trung tâm. Điều này phản ánh xu hướng phát triển các mô hình bán lẻ gắn với trải nghiệm, phục vụ cộng đồng dân cư mới tại khu vực phía Tây và vùng ven đô.
Theo Cushman & Wakefield, trong bối cảnh nguồn cung tiếp tục gia tăng trong những năm tới, mức độ cạnh tranh giữa các chủ đầu tư sẽ ngày càng rõ nét hơn, đặc biệt tại các khu vực ngoài trung tâm. Áp lực không chỉ nằm ở bài toán lấp đầy mà còn ở khả năng duy trì hiệu suất giá thuê và sức hút điểm đến.
Bà Hoàng Nguyệt Minh - Tổng giám đốc Cushman & Wakefield nhận định nguồn cung mới đang góp phần gia tăng chiều sâu cho thị trường bán lẻ Hà Nội, đặc biệt tại các khu vực phía Tây và ngoài trung tâm, nơi các nhà phát triển thích ứng với thay đổi hành vi tiêu dùng bằng những mô hình bán lẻ giàu tính trải nghiệm và hướng đến cộng đồng.
Tuy nhiên, khi nguồn cung tương lai tiếp tục mở rộng, cạnh tranh giữa các chủ nhà sẽ ngày càng gay gắt hơn. Theo bà Minh, những dự án sở hữu tệp dân cư xung quanh ổn định, định vị rõ ràng, cơ cấu khách thuê hiệu quả và chiến lược quản lý tài sản chủ động sẽ có lợi thế trong việc duy trì lượng khách, tỷ lệ lấp đầy cũng như khả năng chống chịu về giá thuê.
Bài toán giữ khách thuê ngày càng khó
Trong quý I/2026, tỷ lệ lấp đầy trung bình của thị trường bán lẻ Hà Nội đạt 86,5%, giảm 0,6 điểm phần trăm theo quý nhưng tăng 1,1 điểm phần trăm theo năm.
Theo Cushman & Wakefield, mức giảm nhẹ theo quý chủ yếu do ba dự án mới hoàn thành, trong đó một phần diện tích chưa đi vào vận hành vì khách thuê vẫn đang trong giai đoạn hoàn thiện nội thất.
Nhu cầu thuê tiếp tục được dẫn dắt bởi các ngành hàng F&B và giải trí, hỗ trợ khả năng hấp thụ của thị trường. Đồng thời, Hà Nội cũng ghi nhận thêm nhiều cửa hàng flagship mới thuộc các thương hiệu như Phúc Long hay Skechers.
Diễn biến này cho thấy các chủ đầu tư đang ngày càng chú trọng tối ưu cơ cấu khách thuê, gia tăng yếu tố trải nghiệm và phát triển các không gian mang tính cộng đồng nhằm duy trì lưu lượng khách cũng như sự ổn định dài hạn của tỷ lệ lấp đầy.
Trong khi đó, giá thuê tầng trệt tại Hà Nội tiếp tục tăng, đạt trung bình 51,4 USD/m²/tháng trong quý I/2026, tăng 9,1% theo quý và tăng 10,1% theo năm.
Đà tăng chủ yếu được thúc đẩy bởi các dự án mới tại khu vực rìa trung tâm với mức giá chào thuê cao hơn mặt bằng hiện hữu. Bên cạnh đó, nhu cầu thuê tại khu vực trung tâm vẫn duy trì ổn định, đặc biệt với những tài sản có thương hiệu, được quản lý tốt và sở hữu khả năng nhận diện cao.
Theo Cushman & Wakefield, dù chịu áp lực từ nguồn cung gia tăng và xu hướng dịch chuyển chi tiêu sang thương mại điện tử, các dự án có vị trí thuận lợi và mô hình bán lẻ nhấn mạnh trải nghiệm vẫn duy trì được khả năng giữ giá thuê tốt hơn mặt bằng chung.
Trong giai đoạn từ 9 tháng cuối năm 2026 đến năm 2028, thị trường bán lẻ Hà Nội dự kiến sẽ đón thêm khoảng 314.000 m² nguồn cung mới. Nguồn cung tương lai chủ yếu tập trung tại khu vực phía Tây và các huyện ngoại thành, phù hợp với xu hướng mở rộng đô thị và dịch chuyển dân cư.
CEO Cushman & Wakefield dự báo, nguồn cung tiếp tục gia tăng, thời gian lấp đầy có thể kéo dài hơn và các chính sách cho thuê linh hoạt sẽ xuất hiện nhiều hơn nhằm cạnh tranh khách thuê. Điều này có thể tạo áp lực lên giá thuê thực tế và hiệu suất vận hành của các dự án mới.
Trong bối cảnh đó, những trung tâm bán lẻ có định vị rõ ràng, sở hữu cộng đồng cư dân lớn và khả năng tạo trải nghiệm điểm đến sẽ có nhiều lợi thế hơn trong cuộc đua giữ chân khách thuê và người tiêu dùng. Thời trang và F&B được dự báo tiếp tục là hai ngành hàng chủ lực, đóng vai trò quan trọng trong việc duy trì sức cầu của thị trường bán lẻ Hà Nội thời gian tới.