Thị trường
Dòng vốn trái phiếu chảy vào bất động sản
Trong bối cảnh tín dụng ngân hàng vẫn được kiểm soát chặt ở một số phân khúc, trái phiếu doanh nghiệp tiếp tục trở thành kênh huy động vốn quan trọng của các doanh nghiệp bất động sản.
Các báo cáo thị trường công bố mới đây cho thấy dòng tiền trên thị trường đang tập trung mạnh vào nhóm địa ốc, song đi cùng là áp lực trả nợ ngày càng lớn trong phần còn lại của năm 2026.
Lãi suất chạm mốc 12,5%
Theo MBS Research, trong tháng 4/2026, tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp đạt khoảng 51,7 nghìn tỷ đồng, tăng 60% so với tháng trước và tăng 6% so với cùng kỳ năm 2025. Riêng nhóm bất động sản chiếm tới 58,7% tổng lượng phát hành, tương đương khoảng 30,4 nghìn tỷ đồng, mức cao nhất trong vòng 6 tháng trở lại đây.
Nhiều thương vụ phát hành quy mô lớn xuất hiện trong giai đoạn này. Trong đó, Vingroup huy động khoảng 9,2 nghìn tỷ đồng trái phiếu kỳ hạn 60 tháng với lãi suất 5,5%/năm, Bất động sản Minh An phát hành 7,5 nghìn tỷ đồng với lãi suất dao động 10-10,5%/năm.
Nhiều doanh nghiệp địa ốc khác cũng chấp nhận mặt bằng lãi suất cao để thu hút dòng tiền. Công ty CP Đầu tư Xây dựng Thái Sơn phát hành lô trái phiếu kỳ hạn 3 năm với lãi suất lên tới 12,5%/năm, thuộc nhóm cao nhất thị trường trong tháng 4 và tháng 5.
Công ty CP Bất động sản BCONS PS phát hành trái phiếu kỳ hạn 4 năm với lãi suất 11,5%/năm, trong khi Công ty CP Phát triển bất động sản Văn Phú đưa ra mức lãi suất tối thiểu 10%/năm cho lô trái phiếu 3 năm.
Áp lực đáo hạn phủ bóng thị trường
Dòng vốn đổ mạnh vào bất động sản diễn ra trong bối cảnh nhu cầu vốn trung và dài hạn của doanh nghiệp vẫn rất lớn. Tuy nhiên, cùng lúc đó, áp lực đáo hạn trái phiếu cũng gia tăng nhanh chóng.
Theo ước tính của MBS Research, riêng quý II/2026 sẽ có khoảng 58,5 nghìn tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp đến hạn thanh toán, tăng 140% so với cùng kỳ năm trước và gấp hơn 3 lần quý I. Trong phần còn lại của quý II, khoảng 30,5 nghìn tỷ đồng trái phiếu sẽ đáo hạn, trong đó bất động sản chiếm tới 75,6%, tương đương khoảng 23 nghìn tỷ đồng.
VBMA cũng cho biết tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp đến hạn trong phần còn lại của năm 2026 vào khoảng 148.673-155.728 tỷ đồng, tùy thời điểm thống kê. Riêng nhóm bất động sản chiếm hơn một nửa quy mô đáo hạn, dao động từ 81.314 tỷ đồng đến 86.311 tỷ đồng.
Điều này cho thấy bất động sản đang ở trạng thái “hai mặt”: vừa là lĩnh vực dẫn dắt huy động vốn trên thị trường trái phiếu, vừa là nhóm chịu áp lực thanh toán lớn nhất.
Trong khi đó, rủi ro nợ chậm trả vẫn chưa hoàn toàn biến mất. Tháng 4 ghi nhận thêm 4 mã trái phiếu chậm thanh toán gốc, lãi với tổng giá trị gần 2,9 nghìn tỷ đồng. Lũy kế đến hết tháng 4, tổng giá trị trái phiếu chậm nghĩa vụ thanh toán đạt khoảng 31,5 nghìn tỷ đồng, tương đương 2,3% dư nợ toàn thị trường.
Dù vậy, thị trường cũng ghi nhận xu hướng doanh nghiệp chủ động mua lại trái phiếu trước hạn nhằm giảm áp lực nợ. Theo VBMA, trong tuần từ 11/5-15/5, các doanh nghiệp đã mua lại khoảng 5.966 tỷ đồng trái phiếu. Tính từ đầu năm, tổng giá trị mua lại trước hạn đạt 48.622 tỷ đồng, dù vẫn giảm 7,5% so với cùng kỳ năm ngoái.
Nhóm ngân hàng tiếp tục dẫn đầu hoạt động này với khoảng 35.215 tỷ đồng trái phiếu được mua lại trước hạn, chiếm hơn 72% toàn thị trường. Theo MBS Research, riêng trong tháng 4, hoạt động mua lại đạt 29,6 nghìn tỷ đồng, tăng tới 145% so với cùng kỳ, trong đó phần lớn đến từ các ngân hàng như Techcombank.
Một điểm đáng chú ý khác là cấu trúc thị trường trái phiếu gần như chưa thay đổi khi phát hành riêng lẻ tiếp tục chiếm ưu thế tuyệt đối.
Theo số liệu VBMA, từ đầu năm đến nay, tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp đạt khoảng 94.569 tỷ đồng. Trong đó, phát hành riêng lẻ chiếm hơn 82% tổng lượng phát hành, tương đương gần 78 nghìn tỷ đồng. MBS Research thậm chí cho biết riêng tháng 4, tỷ trọng phát hành riêng lẻ lên tới 97,1%.
Trong khi đó, hoạt động giao dịch trên thị trường thứ cấp có dấu hiệu chững lại. Giá trị giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ bình quân ngày trong tuần báo cáo gần nhất đạt khoảng 5.642 tỷ đồng, giảm gần 20% so với tuần trước. Tuy nhiên, lũy kế từ đầu năm, tổng giá trị giao dịch trái phiếu riêng lẻ vẫn đạt khoảng 517 nghìn tỷ đồng.
Theo giới phân tích, diễn biến hiện nay phản ánh sự trở lại của kênh trái phiếu doanh nghiệp sau giai đoạn trầm lắng kéo dài. Tuy nhiên, việc dòng vốn tập trung quá lớn vào bất động sản cũng khiến thị trường đối mặt rủi ro thanh khoản nếu hoạt động bán hàng, dòng tiền và khả năng tái cơ cấu nợ của doanh nghiệp không được cải thiện tương ứng.