Thị trường
Tín dụng bất động sản phình to
Tín dụng bất động sản tăng cao khi thị trường phục hồi đang đặt cơ quan quản lý trước bài toán cân bằng giữa tăng trưởng kinh tế và kiểm soát rủi ro tài chính.
Theo số liệu từ Ngân hàng Nhà nước, tín dụng bất động sản trong năm 2025 tăng khoảng 22%. Nếu cộng cả các khoản vay tiêu dùng liên quan đến nhà đất, mức tăng thực tế có thể lên tới 28-30%, cao hơn đáng kể so với tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế.
Nan giải bài toán cân bằng
Diễn biến này phản ánh nhu cầu vốn lớn của thị trường bất động sản sau giai đoạn khó khăn kéo dài, đồng thời cho thấy hệ thống ngân hàng vẫn đang dành tỷ trọng nguồn lực đáng kể cho lĩnh vực này. Tuy nhiên, mặt trái là nguy cơ mất cân đối dòng vốn, khi tín dụng tập trung quá lớn vào bất động sản có thể làm suy giảm khả năng tiếp cận vốn của các lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác.
Ông Nguyễn Phi Lân, Vụ trưởng Vụ Dự báo Thống kê, Ổn định tiền tệ, tài chính (Ngân hàng Nhà nước), cho rằng việc điều hành tín dụng phải được đặt trong tổng thể cân đối chung của nền kinh tế. “Không thể chỉ nhìn ở góc độ doanh nghiệp bất động sản mà phải cân bằng giữa các ngành nghề”, ông Lân nhấn mạnh.
Lo ngại lớn hiện nay nằm ở khoảng cách giữa tốc độ tăng trưởng huy động vốn và tăng trưởng tín dụng ngày càng nới rộng. Khi tín dụng tăng nhanh hơn huy động, áp lực thanh khoản của hệ thống ngân hàng sẽ gia tăng, từ đó ảnh hưởng tới khả năng cung ứng vốn cho nền kinh tế.
Đây cũng là nguyên nhân khiến Ngân hàng Nhà nước sớm đưa ra yêu cầu kiểm soát tăng trưởng tín dụng ngay từ đầu năm 2026. Theo định hướng điều hành mới, dư nợ tín dụng trong quý I không được vượt quá 25% hạn mức tăng trưởng cả năm, trong bối cảnh mục tiêu tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống khoảng 15%.
Đáng chú ý, cơ quan quản lý yêu cầu dư nợ cho vay bất động sản tại từng ngân hàng không được tăng nhanh hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung. Quy định này được xem là bước đi nhằm ngăn chặn nguy cơ dòng vốn đổ quá mạnh vào địa ốc khi thị trường bắt đầu có dấu hiệu “nóng” trở lại.
Ngay sau chỉ đạo này, một số ngân hàng đã tạm dừng hoặc thu hẹp cho vay bất động sản, trong khi mặt bằng lãi suất vay mua nhà đất tăng lên đáng kể. Điều này làm dấy lên lo ngại rằng việc siết tín dụng quá mạnh có thể tác động ngược tới đà phục hồi kinh tế, bởi bất động sản có liên thông với hơn 40 ngành nghề và đóng góp khoảng 12% GDP.
Ưu tiên sản phẩm ở thực
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), cho rằng sau giai đoạn vướng mắc pháp lý kéo dài, khó khăn lớn nhất của doanh nghiệp hiện nay chính là tiếp cận dòng vốn.
Theo ông Châu, tín dụng ngân hàng vẫn đóng vai trò “bà đỡ” chủ đạo của thị trường. Nếu dòng vốn tiếp tục bị siết mạnh, nhiều doanh nghiệp sẽ gặp khó trong triển khai dự án, từ đó ảnh hưởng tới nguồn cung nhà ở trong những năm tới.
Không chỉ doanh nghiệp địa ốc, nhiều chuyên gia cũng cho rằng vấn đề cốt lõi hiện nay không nằm ở việc “siết hay nới” tín dụng, mà là cách phân bổ dòng vốn theo mức độ rủi ro của từng phân khúc.
Ông Trần Văn Hiếu - Tổng giám đốc OBC Holding đề xuất cần phân loại bất động sản để áp dụng chính sách tín dụng phù hợp thay vì điều hành theo cơ chế đồng nhất. Theo đó, các dự án phục vụ nhu cầu ở thực, đặc biệt là phân khúc nhà ở vừa túi tiền, cần được ưu tiên tiếp cận vốn hơn so với bất động sản cao cấp hay nghỉ dưỡng.
Quan điểm này cũng trùng với xu hướng điều hành mà Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước đang nghiên cứu trong thời gian gần đây, tức phân loại tín dụng bất động sản theo mức độ an toàn và khả năng tạo dòng tiền.
TS Đinh Thế Hiển – Chuyên gia kinh tế cho rằng trên thực tế nhiều quốc gia đã áp dụng cơ chế phân tầng tín dụng rất rõ ràng đối với bất động sản. Theo đó, nhóm được ưu tiên cao nhất thường là nhà ở dành cho người thu nhập trung bình hoặc người mua căn nhà đầu tiên, bởi đây là nhu cầu thực và có rủi ro thấp hơn.
Tiếp theo là bất động sản thương mại như văn phòng, trung tâm thương mại, logistics hay cảng biển, bởi đây là những loại hình có dòng tiền khai thác tương đối ổn định, giúp ngân hàng dễ đánh giá khả năng trả nợ.
Một nhóm khác cũng được đánh giá an toàn là bất động sản khu công nghiệp. Theo TS Đinh Thế Hiển, loại hình này gắn trực tiếp với hoạt động sản xuất, tạo việc làm và thu hút đầu tư nên thường được ưu tiên hơn trong chính sách tín dụng.
Ngược lại, các dự án khu đô thị lớn hay bất động sản nghỉ dưỡng có chu kỳ đầu tư dài, phụ thuộc mạnh vào triển vọng tương lai và biến động thị trường nên mức độ rủi ro cao hơn nhiều. Tại nhiều nước, các dự án dạng này thường được tài trợ theo cơ chế đồng tài trợ giữa nhiều ngân hàng để chia sẻ rủi ro.