Thị trường
Thúc đẩy thị trường bất động sản TP HCM phát triển bền vững
Góp ý cho Dự thảo Luật Đô thị đặc biệt của TP HCM (Dự thảo Luật), HoREA đề xuất bổ sung nhiều quy định nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản TP HCM phát triển bền vững.
Cụ thể, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đề nghị sửa đổi, bổ sung điểm e khoản 2 Điều 11 của Dự thảo Luật liên quan đến phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD). Theo đó, HoREA đề xuất quy định cho phép Ủy ban nhân dân Thành phố quyết định đầu tư và lựa chọn nhà đầu tư cho các dự án hỗn hợp tại khu vực ga đường sắt, khu tập kết, sửa chữa tàu theo định hướng TOD.
HoREA phân tích sự khác biệt giữa quy định trong dự thảo mới và Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP) hiện hành, đặc biệt là về việc nhà đầu tư thực hiện "dự án đối ứng" ngay tại địa điểm thực hiện dự án BT thay vì được thanh toán bằng quỹ đất ở địa điểm khác.
Đề xuất này được cho là giúp Nhà nước không phải thanh toán bằng quỹ đất ở nơi khác và có thể thu ngân sách bổ sung thông qua việc quy đổi tương đương diện tích sử dụng đất đối với các công trình nhà ở, thương mại dịch vụ.
HoREA cũng đề nghị bổ sung Cơ chế thực hiện “quyền chuyển đổi không gian (TDR)”, vào Dự thảo Luật. Theo HoREA, cơ chế thực hiện “quyền chuyển đổi không gian (TDR)”, còn gọi là “chuyển quyền phát triển bất động sản” là cơ chế cho phép tách rời quyền xây dựng (diện tích sàn, hệ số sử dụng đất) khỏi mảnh đất và “quyền” này có thể mua, bán hoặc chuyển nhượng từ khu vực bị hạn chế (như khu vực cần bảo tồn di sản hoặc dự án không sử dụng hết các chỉ tiêu quy hoạch) sang khu vực được phép phát triển có mật độ xây dựng cao hơn.
HoREA cho rằng, cơ chế thực hiện “quyền chuyển đổi không gian (TDR)” cần được quy định trong Dự thảo Luật để thực hiện hiệu quả công tác chỉnh trang, tái thiết, tái phát triển đô thị và công tác bảo tồn di sản, nhất là di sản kiến trúc của Thành phố.
Nhằm tránh tình trạng chủ đầu tư đã xây dựng tầng hầm công trình nhà ở riêng lẻ sâu hơn mức cần thiết, có thể ảnh hưởng đến các công trình ngầm đô thị sau này, HoREA cũng đề nghị cần bổ sung quy định “chiều sâu tối đa” của tầng hầm công trình nhà ở riêng lẻ có thể quy định “không quá 3,5m” để thống nhất quản lý.
Liên quan đến dự án cải tạo nhà chung cư cũ, HoREA đề nghị bổ sung quy định cho phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định các chỉ tiêu dân số, quy hoạch - kiến trúc phù hợp với quy hoạch chung để làm cơ sở lựa chọn chủ đầu tư và phê duyệt dự án, ngay cả khi khu vực dự án chưa có quy hoạch phân khu hoặc chưa phù hợp với quy hoạch phân khu đã có.
Đề xuất này nhằm thống nhất với Luật Nhà ở. HoREA cho rằng, cần phân biệt rõ giữa "cải tạo" (thường không làm thay đổi các chỉ tiêu quy hoạch) và "xây dựng lại" (làm thay đổi hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chiều cao) để áp dụng quy định chính xác.
Về cơ chế tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự án nhà ở thương mại, HoREA đề xuất bổ sung quy định Ủy ban nhân dân Thành phố được ban hành quy định về hệ số điều chỉnh giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự án nhà ở thương mại.”
Bởi theo HoREA, tại điểm b khoản 1 Điều 5 Nghị quyết số 254/2025/QH15 quy định “căn cứ tính tiền sử dụng đất” bao gồm “b) Giá đất theo Bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất”, trong đó “Bảng giá đất ở, đất phi nông nghiệp” đã được tích hợp và điều chỉnh tăng khá cao, mà nếu áp dụng công thức: Giá đất = giá đất của Bảng giá đất (x) hệ số điều chỉnh giá đất (gọi tắt là “hệ số k1”) thì tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án nhà ở thương mại sẽ tăng 2-3 lần theo Sở Nông nghiệp và Môi trường đã tính toán.
Do vậy Hiệp hội nhận thấy, rất cần thiết cho phép Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh (và các địa phương khác) được ‘ban hành quy định về hệ số điều chỉnh giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự án nhà ở thương mại’, hệ số điều chỉnh giá đất này có thể gọi là ‘hệ số k3’.