Thị trường

Phát biểu tại Tọa đàm, ông Trần Tuấn Hải - Phó Chủ tịch Thường trực Hiệp hội Nghiên cứu, Tư vấn về Chính sách, pháp luật cho hoạt động đầu tư tại Việt Nam (AVRCIPL) thông tin, trong 4 tháng đầu năm 2026, Việt Nam ghi nhận sự tăng trưởng mạnh mẽ với vốn FDI thực hiện ước đạt 7,4 tỷ USD, tăng 98% so với cùng kỳ năm trước. GDP quý I/2026 đạt mức tăng trưởng ấn tượng 7,83%, trong đó khu vực công nghiệp và xây dựng đóng góp hơn 44%.

Tại các thị trường lớn như Hà Nội và TP HCM, giá bất động sản có sự điều chỉnh nhẹ, kích thích nhu cầu tìm kiếm căn hộ tăng từ 23% đến 36% sau dịp Tết. Sự mở rộng của các cực tăng trưởng mới như Đà Nẵng, Huế và Bắc Ninh cho thấy thị trường đang phát triển diện rộng trên cả nước.

Theo ông Hải, thị trường bất động sản năm 2026 chứng kiến sự chuyển dịch từ đầu cơ ngắn hạn sang tích lũy tài sản dài hạn. Đây là giai đoạn các bộ luật quan trọng như Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản đi vào thực thi một cách hệ thống, tạo hành lang pháp lý minh bạch hơn.

Bên cạnh đó, việc hoàn thiện các công trình hạ tầng trọng điểm và sự hình thành các Trung tâm tài chính (IFC) tại Thủ Thiêm (TP HCM) và Hải Châu (Đà Nẵng) được kỳ vọng sẽ tạo ra những hành lang phát triển mới. Chuyển đổi số trong tiếp thị và quản lý cũng đạt độ chín, giúp tăng tính thanh khoản và giảm chi phí vận hành cho doanh nghiệp.

Tuy nhiên, ông Hải cũng cho rằng, mặc dù kinh tế tăng trưởng tốt, áp lực lãi suất vẫn là thách thức lớn khi mức lãi suất ưu đãi đã chạm ngưỡng 14-15%/năm vào đầu năm 2026. Ngân hàng Nhà nước duy trì mục tiêu kiểm soát tăng trưởng tín dụng ở mức 15% để đảm bảo ổn định vĩ mô.

”Điều này buộc các doanh nghiệp phải chủ động về dòng vốn, nâng cao năng lực tài chính và tập trung vào các sản phẩm tạo dòng tiền bền vững như văn phòng, shophouse và nhà trọ cho thuê. Các dự án có pháp lý rõ ràng và tiến độ đảm bảo sẽ tiếp tục chiếm ưu thế trong quá trình sàng lọc tự nhiên của thị trường”, đại diện AVRCIPL nhấn mạnh.

Đồng thời, ông cũng khẳng định, thị trường bất động sản Việt Nam năm 2026 đang đứng trước vận hội mới với sự hỗ trợ từ nền tảng kinh tế vĩ mô vững chắc và khung pháp lý dần hoàn thiện. Dù phải đối mặt với áp lực lãi suất tăng cao, nhưng sự sàng lọc khắt khe của thị trường sẽ mở ra cơ hội cho những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn và năng lực tài chính bền vững.

Những thành công của pháp luật về bất động sản

TS Bùi Đặng Dũng – Phó Chủ nhiệm Ủy ban Tài chính – Ngân sách của Quốc hội khóa XIII, XIV đã chỉ ra những thành công đáng ghi nhận của pháp luật trong lĩnh vực bất động sản, cụ thể: Thứ nhất là đa dạng hóa các kênh huy động vốn hợp pháp. Pháp luật không còn bó hẹp nguồn vốn bất động sản vào tín dụng ngân hàng. Các quy định đã mở đường rõ ràng cho việc góp vốn thông qua phát hành trái phiếu doanh nghiệp, Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT), hợp tác kinh doanh (BCC), và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Thứ hai, siết chặt điều kiện để bảo vệ dòng vốn của dòng tiền đại chúng. Khác với giai đoạn "vẽ dự án trên giấy" để huy động vốn trước đây, pháp luật quy định rất nghiêm ngặt về điều kiện mở bán, bảo lãnh ngân hàng đối với nhà ở hình thành trong tương lai. Việc bắt buộc thanh toán qua ngân hàng và công khai thông tin dự án đã làm giảm thiểu tình trạng lừa đảo tài chính, sử dụng vốn sai mục đích.

Thứ ba, minh bạch hóa quy trình chuyển nhượng dự án (M&A). Các điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư được luật hóa cụ thể (bên chuyển nhượng phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai, có Giấy chứng nhận...). Điều này tạo hành lang an toàn cho các dòng vốn FDI và các tập đoàn lớn thực hiện tái cơ cấu dự án, "hồi sinh" các dự án đắp chiếu thay vì để dòng vốn bị chôn vùi.

Thứ tư, chống thất thu thuế và làm sạch dữ liệu giao dịch. Các quy định kiểm soát việc chuyển nhượng vốn, chuyển nhượng dự án và siết thuế thu nhập từ chuyển nhượng BĐS theo giá thực tế (thay vì giá khung nhà nước) đã giúp minh bạch hóa dòng tiền, giảm thiểu các giao dịch “hai giá" trốn thuế.

Tuy nhiên, ông cũng chỉ ra những hạn chế và bất cập còn tồn tại như: Xung đột và chồng chéo giữa các sắc luật. Đây là hạn chế lớn nhất. Quy trình chấp thuận chủ trương đầu tư, lựa chọn nhà đầu tư và giao đất thường xuyên bị vênh nhau giữa Luật Đầu tư, Luật Đất đai và Luật Nhà ở. Nhiều dự án muốn nhận góp vốn hoặc chuyển nhượng nhưng bị kẹt vì cơ quan quản lý không biết áp dụng theo luật nào để phê duyệt giá đất hoặc cấp phép, làm tăng chi phí vốn (lãi vay) của doanh nghiệp.

Rủi ro từ các hình thức "lách luật" huy động vốn sớm. Do điều kiện huy động vốn theo Luật Kinh doanh bất động sản rất chặt chẽ (phải xong móng/hạ tầng), nhiều chủ đầu tư thiếu vốn đã lách luật bằng các hình thức: Hợp đồng đặt cọc giữ chỗ, Hợp đồng hứa mua hứa bán, Hợp đồng hợp tác đầu tư kèm quyền mua căn hộ... Pháp luật dân sự và kinh doanh BĐS chưa có sự đồng bộ để kiểm soát triệt để các biến tướng này, dẫn đến nhiều vụ tranh chấp tài chính lớn khi dự án đổ bể.

Bất cập trong việc định giá tài sản khi góp vốn. Khi doanh nghiệp góp vốn bằng dự án bất động sản hoặc quyền sử dụng đất vào một pháp nhân mới, việc xác định giá trị tài sản cực kỳ phức tạp. Giá trị dự án không chỉ có tiền đất mà còn bao gồm chi phí cơ hội, lợi thế thương mại, chi phí chuẩn bị đầu tư. Việc thiếu một cơ chế định giá chuẩn xác bằng pháp luật dễ dẫn đến hai hệ lụy: hoặc là doanh nghiệp tư nhân đầu cơ thổi phồng giá trị để chiếm dụng vốn, hoặc là doanh nghiệp nhà nước làm thất thoát tài sản công khi đem đất đi góp vốn liên doanh.

Kênh vốn trái phiếu và REIT chưa có bệ đỡ pháp lý vững chắc. Khung pháp lý cho mô hình REIT tại Việt Nam vẫn rất sơ khai, chưa có ưu đãi thuế đủ hấp dẫn để thu hút dòng vốn đại chúng một cách chính thống.

5 nhóm giải pháp và khuyến nghị

Từ những hạn chế trên, TS Bùi Đặng Dũng nêu ra 5 nhóm giải pháp và khuyến nghị nhằm khơi thông nguồn vốn bền vững cho thị trường bất động sản:

Một là, cơ chế "Tài khoản phong tỏa/Ký quỹ bắc cầu" (Escrow Account). Kiến nghị Ngân hàng Nhà nước và Bộ Tài chính nghiên cứu cơ chế cho phép tổ chức tín dụng đứng ra bảo lãnh hoặc lập tài khoản phong tỏa. Theo đó, dòng tiền từ Bên mua (Bên nhận chuyển nhượng) có thể được trích thẳng để nộp nghĩa vụ tài chính đất đai cho Nhà nước thay cho Bên bán. Giải pháp này giúp khơi thông các dự án đang bị "tắc" do chủ đầu tư cũ không có tiền nộp thuế, đồng thời đảm bảo Nhà nước thu đúng, thu đủ.

Hai là, thúc đẩy các định chế tài chính phi ngân hàng. Cần sớm hoàn thiện hành lang pháp lý để phát triển các REIT và các quỹ đầu tư tư nhân. Đây sẽ là bệ đỡ tài chính vững chắc, đóng vai trò là bên mua chuyên nghiệp để gom lại các dự án phân mảnh thông qua nhượng vốn, giảm bớt sự phụ thuộc quá lớn vào dòng vốn tín dụng ngân hàng.

Ba là, minh bạch hóa quy trình thẩm định giá đất. Bộ Tài chính và Bộ Nông nghiệp & Môi trường cần ban hành hướng dẫn chi tiết, nhất quán về các phương pháp định giá đất theo Luật Đất đai mới. Việc định giá đất rõ ràng sẽ giúp doanh nghiệp xác định chính xác chi phí cơ hội, từ đó định.

Bốn là, đơn giản hóa thủ tục hành chính "hậu chuyển nhượng", quy trình chuyển đổi chủ đầu tư trên Giấy chứng nhận đầu tư và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần được thực hiện theo cơ chế "một cửa" liên thông, rút ngắn thời gian chờ đợi để dòng vốn sớm đi vào tái thiết dự án.

Năm là, phương hướng hoạt động tài chính xoay quanh 3 trụ cột: Thứ nhất, chuyển từ tài trợ nợ sang hợp tác vốn gốc. Hạn chế tối đa việc phụ thuộc vào vay tín dụng ngân hàng truyền thống. Tập trung huy động nguồn lực từ các quỹ đầu tư, đối tác chiến lược hoặc dòng vốn FDI thông qua hình thức M&A hoặc liên doanh hợp tác.

Thứ hai, ưu tiên cấu trúc tài chính dài hạn. Chu kỳ phát triển dự án hiện nay kéo dài hơn do các quy trình định giá đất và phê duyệt pháp lý ngặt nghèo hơn. Dòng vốn đổ vào dự án phải là dòng vốn trung và dài hạn, có khả năng chịu đựng được áp lực từ mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao.

Thứ ba, phân bổ dòng vốn vào phân khúc "thực" và hạ tầng. Tập trung nguồn lực tài chính vào các dự án đáp ứng nhu cầu ở thực (nhà ở vừa túi tiền, trung cấp), Bất động sản công nghiệp (đón sóng đầu tư dịch chuyển) và các vùng phụ cận hưởng lợi trực tiếp từ các đại dự án hạ tầng lớn đang triển khai.

Đình Đại