Thị trường

Thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước yêu cầu chuyển đổi mô hình phát triển khi những động lực tăng trưởng truyền thống dần bộc lộ giới hạn. Thay vì tiếp tục mở rộng theo chiều rộng và phụ thuộc vào tăng giá tài sản, nhiều chuyên gia cho rằng đã đến lúc thị trường phải dịch chuyển sang hướng phát triển bền vững hơn, lấy nhu cầu ở thực làm trung tâm.

Giá nhà vượt xa thu nhập, áp lực sở hữu ngày càng lớn

Phát biểu tại "Diễn đàn Bất động sản Việt Nam 2026" với chủ đề: "Thị trường bất động sản trong mô hình tăng trưởng mới", TS Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), nhận định trong mô hình tăng trưởng mới của đất nước, thị trường bất động sản cần chuyển từ tư duy phát triển dựa trên đầu cơ sang phục vụ nhu cầu thực; từ phát triển từng dự án riêng lẻ sang kiến tạo hệ sinh thái đô thị đồng bộ, xanh, thông minh và có khả năng chống chịu cao.

Theo chủ tịch VNREA, một trong những vấn đề cấp thiết hiện nay là phát triển nhanh thị trường nhà ở cho thuê giá hợp lý. Đây không chỉ là câu chuyện của ngành bất động sản mà còn liên quan trực tiếp tới năng lực cạnh tranh quốc gia, chất lượng nguồn nhân lực và mục tiêu phát triển đô thị bền vững.

Trong khi nhiều quốc gia phát triển xem nhà ở cho thuê là cấu phần quan trọng của thị trường nhà ở, Việt Nam vẫn chịu ảnh hưởng nặng nề của tâm lý sở hữu. Tuy nhiên, khi giá nhà liên tục leo thang và vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người dân, đặc biệt tại các đô thị lớn, việc mở rộng nguồn cung nhà ở cho thuê đang trở thành yêu cầu tất yếu.

Phát biểu tại diễn đàn, TS LS Đoàn Văn Bình, Phó Chủ tịch VNREA, Nhà sáng lập và Chủ tịch Tập đoàn CEO cho rằng dù nhu cầu rất lớn, phân khúc nhà ở cho thuê tại Việt Nam vẫn chưa hình thành được một thị trường chuyên nghiệp.

Theo TS LS Đoàn Văn Bình, nút thắt đầu tiên nằm ở cơ cấu chi phí phát triển dự án. Tiền sử dụng đất hiện chiếm tỷ trọng ngày càng lớn trong giá thành sản phẩm. Lấy ví dụ tại dự án của CEO group, ông Bình cho biết trước đây tại dự án Sunny Garden City, chi phí này chỉ khoảng 10% tổng giá thành thì tại dự án CEOHomes Hana Garden đã tăng lên khoảng 33%. Chi phí đất đai cao khiến việc phát triển sản phẩm giá hợp lý trở nên khó khăn, đặc biệt với các dự án hướng đến nhu cầu thuê.

Một trở ngại khác là sự thiếu vắng nguồn vốn dài hạn. Hiện nay, phần lớn dòng vốn trên thị trường vẫn mang tính ngắn và trung hạn, trong khi lãi suất vay dao động khoảng 10 - 12%/năm.

Trong khi đó, lợi suất cho thuê nhà tại Việt Nam chỉ khoảng 2 - 4% mỗi năm, thấp hơn đáng kể so với lãi suất ngân hàng và thấp hơn mức phổ biến 5 - 7% tại nhiều thị trường trong khu vực. Điều này khiến bài toán đầu tư nhà cho thuê thiếu hấp dẫn về mặt tài chính.

Chi phí xây dựng cũng là áp lực lớn. Tình trạng thiếu hụt lao động, giá vật liệu xây dựng tăng mạnh và những biến động của thị trường nguyên vật liệu khiến tổng mức đầu tư dự án liên tục bị đội lên. Theo thống kê được nêu tại diễn đàn, giá vật liệu xây dựng năm 2025 tăng khoảng 30%, sang quý I/2026 tiếp tục tăng thêm khoảng 10%.

Ngoài yếu tố chi phí, thị trường nhà cho thuê hiện nay còn thiếu tính chuyên nghiệp. Nguồn cung chủ yếu đến từ nhà trọ, nhà ngăn phòng cho thuê hoặc các mô hình nhỏ lẻ, manh mún.

Nhiều cơ sở chưa đáp ứng yêu cầu về an toàn, phòng cháy chữa cháy, dịch vụ quản lý hay tiện ích sống. Riêng tại TP HCM, số liệu năm 2024 cho thấy có hơn 18.000 cơ sở vi phạm quy định phòng cháy chữa cháy và hàng trăm cơ sở đã bị đình chỉ hoạt động.

Trong khi đó, xu hướng phát triển mới của thế giới đang chuyển dần sang mô hình "Serviced Living", nơi giá trị cốt lõi không chỉ là chỗ ở mà còn là trải nghiệm sống, dịch vụ quản lý vận hành, không gian cộng đồng và các tiện ích đi kèm.

Cần thay đổi tư duy từ sở hữu sang ổn định chỗ ở

Theo các chuyên gia, để nhà ở cho thuê trở thành một cấu phần quan trọng của thị trường, cần có sự thay đổi đồng thời từ thể chế, nguồn vốn đến nhận thức xã hội.

TS LS Đoàn Văn Bình cho rằng điều quan trọng nhất là phải trả lời được câu hỏi: làm thế nào để mọi người dân đều có nơi ở an toàn, phù hợp với khả năng chi trả?

Điều này đòi hỏi chuyển dần từ quan niệm "an cư lạc nghiệp" gắn với sở hữu nhà sang tư duy "an cư là ổn định chỗ ở". Nhà ở cần được nhìn nhận trước hết là hạ tầng xã hội phục vụ phát triển kinh tế và nâng cao chất lượng sống, thay vì chỉ là công cụ đầu cơ hay tích sản.

Ở góc độ chính sách, VNREA đề xuất nghiên cứu phân loại nhà ở thành bốn nhóm gồm nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ và nhà ở chính sách. Trên cơ sở đó, xây dựng cơ chế riêng phù hợp với từng loại hình.

Nhà nước giữ vai trò kiến tạo thông qua quy hoạch, thể chế, quỹ đất và tín dụng; đồng thời sử dụng hiệu quả nguồn lực công để dẫn dắt thị trường. Trong khi đó, doanh nghiệp tham gia đầu tư và vận hành với mức lợi nhuận hợp lý, bảo đảm chất lượng dịch vụ và tính chuyên nghiệp.

Theo ông Bình, khi thị trường nhà ở cho thuê phát triển đúng hướng, cấu trúc thị trường bất động sản sẽ cân bằng hơn. Dòng tiền đầu cơ ngắn hạn có thể chuyển sang các khoản đầu tư dài hạn tạo dòng tiền ổn định. Hệ sinh thái nhà ở cũng sẽ dịch chuyển từ lệ thuộc vào sở hữu sang cân bằng giữa sở hữu và thuê.

Bức tranh thị trường khi đó sẽ xuất hiện những chủ thể mới đóng vai trò trung tâm như các doanh nghiệp vận hành chuyên nghiệp, công ty quản lý tài sản, quỹ đầu tư dài hạn hay các mô hình REIT. Ngược lại, hoạt động môi giới mang tính ngắn hạn sẽ chịu áp lực sàng lọc mạnh hơn.

Diệu Hoa