Chứng khoán
Nới room tín dụng bất động sản tác động ra sao đến các nhóm ngành?
Việc NHNN nới cách tính dư nợ đối với một số phân khúc bất động sản ưu tiên không chỉ hỗ trợ dòng vốn cho các lĩnh vực này...
Theo Chứng khoán KB Việt Nam (KBSV), ngày 31/12/2025, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã ban hành Công văn 11686/NHNN-CSTT thiết lập khung kiểm soát tín dụng cho năm 2026, trong đó tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản của tổ chức tín dụng không được vượt quá tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của tổ chức tín dụng đó. Tuy nhiên, việc áp dụng cơ chế kiểm soát tín dụng bất động sản đồng nhất có thể làm hạn chế khả năng tiếp cận vốn của các phân khúc được ưu tiên do các ngân hàng e ngại hết room tín dụng và lợi suất sinh lời từ các dự án này thường không cao.
Hỗ trợ tích cực cho mục tiêu tăng trưởng kinh tế
Do đó, ngày 29/05/2026, NHNN ban hành Công văn 4551/NHNN-CSTT (có hiệu lực từ ngày 01/01/2026 - 31/12/2026) gửi 25 ngân hàng thương mại, cho phép loại bỏ phần dư nợ tín dụng tăng thêm so với năm 2025 đối với các dự án nhà ở xã hội, khu công nghiệp và khu chế xuất khỏi dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản khi kiểm soát mức tăng trưởng tín dụng bất động sản theo văn bản số 11686/NHNN-CSTT.
KBSV đánh giá, động thái này phản ánh chủ trương của NHNN trong việc nắn dòng vốn tín dụng vào các phân khúc bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực, sản xuất và thu hút đầu tư, trong khi vẫn duy trì sự thận trọng đối với các hoạt động mang tính đầu cơ.
Đánh giá tác động lên nền kinh tế và thị trường chứng khoán, KBSV cho rằng, chính sách này sẽ hỗ trợ tích cực cho mục tiêu tăng trưởng kinh tế của Chính phủ thông qua:
Thứ nhất, thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI). Việc khơi thông dòng vốn cho bất động sản khu công nghiệp, khu chế xuất sẽ giúp đẩy nhanh tiến độ phát triển hạ tầng công nghiệp và nâng cao năng lực tiếp nhận các dự án FDI mới. Trong bối cảnh xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu ra khỏi Trung Quốc vẫn đang tiếp diễn, động thái này góp phần củng cố vị thế của Việt Nam như một điểm đến sản xuất hấp dẫn trong khu vực.
Thứ hai, hỗ trợ mục tiêu an sinh xã hội. Trong bối cảnh dư nợ cho vay nhà ở xã hội tính tới giữa tháng 3/2026 mới đạt khoảng 41.000 tỷ đồng, thấp hơn đáng kể so với quy mô chương trình tín dụng 145.000 tỷ đồng, động thái này được kỳ vọng sẽ thúc đẩy giải ngân, gia tăng nguồn cung nhà ở cho người thu nhập thấp và công nhân, qua đó tạo nền tảng cho tăng trưởng bền vững trong dài hạn.
Công ty Chứng khoán Mirae Asset Việt Nam (MAS) cũng đánh giá việc NHNN nới cách tính dư nợ đối với một số phân khúc bất động sản ưu tiên không chỉ hỗ trợ dòng vốn cho các lĩnh vực này mà còn góp phần cải thiện thanh khoản của toàn thị trường.
Theo chuyên gia của MAS, mục tiêu của chính sách là tái phân bổ nguồn vốn theo hướng tập trung vào các phân khúc phục vụ sản xuất, thu hút đầu tư FDI và đáp ứng nhu cầu nhà ở thiết thực, thay vì chảy mạnh vào bất động sản thương mại hay đầu cơ. Đây được xem là tín hiệu tích cực trong bối cảnh tăng trưởng tín dụng toàn ngành vẫn chịu nhiều áp lực. Các ngân hàng được khuyến khích đẩy mạnh cho vay đối với nhà ở xã hội, khu công nghiệp và hạ tầng sản xuất, song vẫn phải tuân thủ giới hạn tăng trưởng tín dụng chung do NHNN kiểm soát.
"Chính sách lần này được xem là giải pháp gỡ nút thắt cho các phân khúc đang cần vốn, đồng thời vẫn bảo đảm mục tiêu kiểm soát rủi ro đối với bất động sản thương mại và hoạt động đầu cơ. Đây là cách điều tiết phù hợp trong bối cảnh hiện nay", bà Huỳnh Thị Thu Thảo chuyên viên phân tích của MAS đánh giá.
Nhóm ngành nào được hưởng lợi trực tiếp?
Chuyên gia của MAS cũng chỉ ra ba nhóm được đánh giá hưởng lợi trực tiếp, nhất là bất động sản khu công nghiệp. Cụ thể, các doanh nghiệp phát triển khu công nghiệp như KBC, IDC, SZC, BCM, SIP hay VGC được MAS đưa vào nhóm hưởng lợi trực tiếp từ chính sách này.
Đối với nhóm ngân hàng, các doanh nghiệp được MAS nhắc đến gồm CTG, BID, ACB, MBB, TCB, VPB, LPB, STB, SHB, OCB và TPB. Tuy nhiên, mức độ hưởng lợi sẽ phụ thuộc vào cơ cấu danh mục cho vay của từng ngân hàng cũng như khả năng mở rộng tín dụng vào phân khúc khu công nghiệp và nhà ở xã hội.
Đối với các doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội chuyên biệt như HQC được MAS đánh giá hưởng lợi rõ nét hơn. Trong khi đó, VGC có thể hưởng lợi kép nhờ đồng thời hoạt động trong lĩnh vực khu công nghiệp và nhà ở xã hội.
Ngoài ra, ngành xây dựng và vật liệu xây dựng sẽ hưởng lợi theo hiệu ứng lan tỏa. Khi các dự án khu công nghiệp và nhà ở xã hội được giải ngân và triển khai nhanh hơn, nhu cầu xây lắp, thép xây dựng, đá và các loại vật liệu khác sẽ gia tăng. Tuy nhiên, tác động này thường có độ trễ từ vài tháng do phụ thuộc vào tiến độ giải phóng mặt bằng, đấu thầu và khởi công dự án.
Trong khi đó, KBSV cho rằng tác động của chính sách này sẽ lan tỏa không đồng đều giữa các nhóm ngành, trong đó: Đối với nhóm ngân hàng. Công văn 4551 góp phần cải thiện dư địa tín dụng đối với các ngân hàng thương mại nằm trong danh sách có thế mạnh cho vay bất động sản khu công nghiệp và nhà ở xã hội.
“Tuy nhiên, do quy mô dư nợ nhà ở xã hội rất nhỏ (chỉ chiếm 0.2% dư nợ toàn nền kinh tế) và dư nợ cho vay khu công nghiệp – khu chế xuất toàn hệ thống ước tính là không nhiều, chúng tôi đánh giá dư địa tín dụng cho lĩnh vực bất động sản tăng thêm từ chính sách này là tương đối hạn chế (ước tính khoảng 1-2%)”, KBSV đánh giá.
Đối với nhóm bất động sản khu công nghiệp và nhà ở xã hội. Tác động tích cực được kỳ vọng tập trung ở doanh nghiệp có dự án triển khai thực tế do chính sách chỉ có hiệu lực tới cuối 2026.
Trong khi đối với nhóm xây dựng, KBSV cho rằng chính sách này kỳ vọng cũng sẽ tạo động lực cho các doanh nghiệp xây lắp và vật liệu xây dựng, nhưng tác động sẽ có độ trễ so với hai nhóm trên do phụ thuộc vào tiến độ giải ngân và triển khai dự án.