Cafe địa ốc

Bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho biết bối cảnh vĩ mô năm 2026 đang tạo ra nhiều tác động và thách thức đối với thị trường bất động sản.

Nhu cầu thực lên ngôi

Chẳng hạn như biến động toàn cầu, mặt bằng lãi suất tăng, tín dụng được kiểm soát hài hòa hơn và khung pháp lý tiếp tục được hoàn thiện.

Nguồn cung trên thị trường tiếp tục gia tăng nhưng vẫn tồn tại tình trạng lệch pha cơ cấu và chưa được giải quyết triệt để. Giá bán vẫn neo ở mức cao, trong khi giao dịch bắt đầu có sự chọn lọc rõ rệt giữa các dự án và phân khúc.

Đáng chú ý, xu hướng dịch chuyển tâm lý người mua đang diễn ra khá rõ nét. Qua quá trình khảo sát, làm việc với khách hàng và điều tra nhu cầu thị trường, đơn vị nghiên cứu ghi nhận các nhóm ưu tiên tìm kiếm của người mua đã thay đổi đáng kể.

Trong đó, nhóm mua để chờ tăng giá vẫn chủ yếu gắn với đất nền. Nhóm thứ hai là các nhu cầu khai thác dòng tiền từ cho thuê căn hộ hoặc bất động sản cho thuê. Tiếp theo là nhóm tìm kiếm phục vụ nhu cầu ở thực và nhóm mua để khai thác cho thuê lâu dài.

Ở góc độ loại hình bất động sản, đất nền vẫn là phân khúc được kỳ vọng tăng giá nhiều nhất. Xếp sau là chung cư, căn hộ, biệt thự, nhà liền kề, shophouse và bất động sản văn phòng.

Kết quả khảo sát từ ngày 1/1/2026 đến 31/6/2026 cho thấy hành vi tìm kiếm của khách hàng đang nghiêng nhiều hơn về các loại hình có nhu cầu sử dụng thực tế và khả năng khai thác cho thuê. Nếu trước đây khách hàng thường ra quyết định nhanh theo tâm lý thị trường, thì hiện nay họ có xu hướng tìm hiểu kỹ hơn, sàng lọc thông tin nhiều hơn trước khi xuống tiền.

Theo bà Miền, nhu cầu ở thực và nhu cầu khai thác dòng tiền hiện đang song hành dẫn dắt tâm lý người mua bất động sản trong năm 2026.

Một điểm đáng chú ý khác là khách hàng hiện ưu tiên tìm kiếm trực tiếp các chủ đầu tư uy tín và các dự án có thương hiệu rõ ràng. Điều này cho thấy nhu cầu nền tảng của thị trường vẫn tồn tại, nhưng người mua ngày càng thận trọng hơn.

Dữ liệu nghiên cứu cho thấy nhóm “Dự án/Thương hiệu” đạt khoảng 4.846.050 lượt tìm kiếm trung bình mỗi tháng, cao vượt trội so với các nhóm còn lại. Điều này phản ánh người dùng quan tâm mạnh đến các dự án cụ thể, tên chủ đầu tư và thương hiệu bất động sản đang được truyền thông trên thị trường.

Trong khi đó, nhóm “Core insight” gồm các nhu cầu cốt lõi như mua nhà, thuê nhà, giá nhà, căn hộ, đất nền, vay mua nhà hay cho thuê đạt khoảng 1.601.750 lượt tìm kiếm trung bình mỗi tháng. Đây là tín hiệu cho thấy nhu cầu nền tảng của thị trường vẫn ở mức lớn và không hoàn toàn bị dẫn dắt bởi truyền thông dự án.

Phân tích ma trận tâm lý người mua cho thấy tín hiệu quan tâm hiện nghiêng rõ về nhóm khai thác thực tế. Các nhóm như chung cư, căn hộ cho thuê và giá thuê chung cư đều nằm ở vùng có mức độ quan tâm cao, phản ánh thị trường đang dịch chuyển từ kỳ vọng tăng giá sang khả năng tạo giá trị thực và dòng tiền thực.

Trong đó, chung cư và căn hộ tiếp tục là tâm điểm của nhu cầu thực nhờ vừa đáp ứng nhu cầu ở thật, vừa có khả năng khai thác cho thuê, đặc biệt tại các đô thị lớn.

Nhóm “cho thuê căn hộ” cũng nổi lên như một tín hiệu rõ rệt của xu hướng dòng tiền. Theo bà Miền, nhà đầu tư hiện quan tâm nhiều hơn tới hiệu quả khai thác và vận hành tài sản thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá vốn như trước đây.

Ở chiều ngược lại, đất nền vẫn nằm trong nhóm gắn mạnh với kỳ vọng tăng giá, đặc biệt theo các thông tin quy hoạch và hạ tầng. Tuy nhiên, đây cũng là phân khúc cần thận trọng hơn về pháp lý, thanh khoản và nhu cầu sử dụng thực tế.

Các nhóm liên quan tới vay mua nhà hay lợi suất đầu tư, ROI hiện vẫn chưa thực sự phổ biến trên diện rộng. Điều này cho thấy tư duy đầu tư dựa trên tính toán tài chính chuyên sâu mới chỉ bắt đầu hình thành trên thị trường.

Từ sợ bỏ lỡ đến sợ mua sai

Động cơ mua nhà hiện nay cũng thay đổi đáng kể. Người mua cân nhắc kỹ hơn trước khi xuống tiền. Nếu trước đây tâm lý “lướt sóng” và kỳ vọng tăng giá chiếm ưu thế, thì nay khách hàng chú trọng nhiều hơn đến thanh khoản ổn định, khả năng khai thác thực tế và mức độ an toàn của tài sản.

Người mua hiện kiểm chứng thông tin kỹ hơn, quan tâm nhiều hơn tới pháp lý, tiến độ dự án, uy tín chủ đầu tư và khả năng khai thác thực tế. Họ không còn mặc định rằng giá bất động sản sẽ chỉ tăng như trước.

Tâm lý “sợ mua sai” hiện đang dần thay thế cho tâm lý “sợ bỏ lỡ cơ hội”. Nhà đầu tư ưu tiên bảo toàn vốn, hướng tới chiến lược nắm giữ trung và dài hạn thay vì đầu tư ngắn hạn theo sóng thị trường.

Bà Miền cho rằng xu hướng tái cấu trúc thị trường đang diễn ra trên nhiều phương diện. Trước hết là tái cấu trúc nguồn cung theo hướng tập trung hóa và nâng chuẩn xanh, bền vững. Nguồn cung tiếp tục gia tăng nhưng vai trò chi phối ngày càng thuộc về các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh và năng lực triển khai đồng bộ. Các đại đô thị quy mô lớn đang trở thành nguồn cung chủ đạo nhờ lợi thế về quỹ đất, hạ tầng và hệ tiện ích.

Quá trình tái cấu trúc cũng diễn ra ở chất lượng sản phẩm, với xu hướng phát triển xanh, tối ưu quy hoạch, tiết kiệm năng lượng và nâng cao quản lý vận hành sau bàn giao. Điều này tác động trực tiếp đến tâm lý người mua, khiến họ chuyển từ “mua theo cơ hội nguồn cung mới” sang “mua có chọn lọc”, ưu tiên pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư uy tín, chất lượng sống và giá trị bền vững.

Bên cạnh đó là quá trình tái cấu trúc kênh vốn. Trong bối cảnh chi phí vốn gia tăng và dòng tiền trở nên thận trọng hơn, doanh nghiệp bất động sản đang giảm dần phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính ngắn hạn, chuyển sang cấu trúc vốn bền vững hơn thông qua tăng vốn chủ sở hữu, hợp tác phát triển, M&A và tối ưu dòng tiền nội tại dự án.

Dòng vốn hiện có xu hướng tập trung vào các chủ đầu tư có năng lực tài chính tốt, pháp lý rõ ràng và khả năng quản trị rủi ro cao. Điều này cũng thúc đẩy quá trình sàng lọc và tái định hình thị trường.

Theo đó, người mua cũng thay đổi từ tư duy “vay để đón sóng” sang “tính dòng tiền để nắm giữ”, ưu tiên các tài sản có khả năng khai thác, thanh khoản và biên an toàn tài chính tốt hơn.

Ngoài ra, cơ chế vận hành thị trường cũng đang dần minh bạch và chuẩn hóa hơn. Các quy định pháp luật mới, yêu cầu công khai thông tin, chuẩn hóa hoạt động môi giới, dữ liệu thị trường và kiểm soát rủi ro giao dịch đang khiến thị trường giảm phụ thuộc vào tin đồn và cảm xúc ngắn hạn.

Trong bối cảnh đó, người mua ngày càng cần dữ liệu xác thực, tư vấn chuyên nghiệp và bằng chứng cụ thể thay vì chỉ nghe các lời hứa bán hàng. “Tâm lý người mua thay đổi không phải vì họ bi quan hơn, mà vì thị trường đã buộc họ phải chuyên nghiệp hơn”, bà Miền nhận định.

Vi Anh