Thị trường

PGS.TS Lê Bộ Lĩnh - Viện trưởng Viện Nghiên cứu Chiến lược Kinh tế cho rằng để nhìn nhận triển vọng của dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đối với bất động sản, trước hết cần đặt trong bối cảnh mục tiêu tăng trưởng kinh tế cao mà Việt Nam đang hướng tới trong những năm tới.

Động lực từ tăng trưởng

Nếu nền kinh tế đặt mục tiêu tăng trưởng ở mức hai con số, nhu cầu vốn đầu tư toàn xã hội sẽ rất lớn. Theo ông, điều đó đồng nghĩa với việc Việt Nam không thể chỉ dựa vào nguồn lực trong nước mà cần huy động hiệu quả các dòng vốn từ bên ngoài, trong đó có FDI.

Tuy nhiên, khả năng thu hút và hấp thụ FDI không chỉ phụ thuộc vào quy mô thị trường bất động sản mà còn gắn chặt với chất lượng môi trường đầu tư, hiệu quả của các kênh dẫn vốn và triển vọng phát triển của toàn bộ nền kinh tế.

Số liệu từ Cục Thống kê (Bộ Tài chính) cho thấy Việt Nam tiếp tục là điểm đến hấp dẫn của các nhà đầu tư quốc tế. Trong 5 tháng đầu năm 2026, tổng vốn FDI đăng ký đạt gần 24,8 tỷ USD, tăng 34,9% so với cùng kỳ năm trước. Vốn FDI thực hiện ước đạt 9,75 tỷ USD, mức cao nhất của giai đoạn 5 tháng đầu năm trong vòng 5 năm trở lại đây.

Những con số này cho thấy niềm tin của nhà đầu tư nước ngoài đối với triển vọng kinh tế Việt Nam vẫn ở mức tích cực, đồng thời tạo dư địa cho nhiều lĩnh vực, trong đó có bất động sản, tiếp tục thu hút dòng vốn quốc tế.

TS. Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia nhận định Việt Nam vẫn sở hữu nhiều lợi thế trong cuộc cạnh tranh thu hút FDI nhờ nền tảng kinh tế ổn định, quy mô thị trường ngày càng mở rộng và quá trình cải cách thể chế đang được đẩy mạnh.

Các nhà đầu tư nước ngoài hiện không chỉ quan tâm đến chi phí sản xuất mà còn đặc biệt chú trọng chất lượng hạ tầng, tính minh bạch của môi trường kinh doanh và khả năng tham gia vào chuỗi cung ứng toàn cầu. Đây cũng là những yếu tố có ảnh hưởng trực tiếp đến sức hấp dẫn của thị trường bất động sản trong giai đoạn mới.

Trong khi đó, PGS.TS Lê Bộ Lĩnh cho biết cần đặt thị trường này trong bức tranh tổng thể của hệ thống tài chính quốc gia. Hiện nay, nguồn cung vốn cho nền kinh tế vẫn phụ thuộc đáng kể vào hệ thống ngân hàng, trong khi thị trường vốn, đặc biệt là thị trường chứng khoán và trái phiếu doanh nghiệp, đang trong quá trình hoàn thiện. Điều này khiến khả năng huy động nguồn vốn trung và dài hạn cho lĩnh vực bất động sản chưa thực sự tương xứng với nhu cầu phát triển.

“Nếu thị trường vốn phát triển mạnh hơn, đặc biệt là thị trường chứng khoán hoạt động hiệu quả và minh bạch hơn, áp lực cung ứng vốn cho hệ thống ngân hàng sẽ giảm bớt, qua đó tạo điều kiện thuận lợi hơn cho lĩnh vực bất động sản”, ông Lĩnh nhận định.

Ưu tiên phân khúc thực

Một trong những thay đổi đáng chú ý của thị trường hiện nay là xu hướng dịch chuyển của dòng tiền từ các hoạt động mang tính đầu cơ sang những lĩnh vực tạo ra giá trị thực và có khả năng phát triển bền vững.

Ông Lĩnh cho rằng các phân khúc như bất động sản công nghiệp, logistics, hạ tầng phục vụ sản xuất, công nghệ cao và những ngành kinh tế mới sẽ có nhiều cơ hội thu hút vốn đầu tư nước ngoài trong thời gian tới. Đây đều là những lĩnh vực gắn chặt với quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế và chiến lược thu hút FDI thế hệ mới của Việt Nam.

Thực tế cũng cho thấy xu hướng này đang diễn ra ngày càng rõ nét. Phần lớn dòng vốn FDI mới vào Việt Nam hiện tập trung vào lĩnh vực chế biến, chế tạo, công nghệ và sản xuất xuất khẩu. Sự mở rộng của các ngành này kéo theo nhu cầu lớn về đất công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn, trung tâm logistics, kho bãi và các loại hình bất động sản phục vụ hoạt động sản xuất - kinh doanh.

Nhiều tổ chức nghiên cứu thị trường đánh giá Việt Nam tiếp tục hưởng lợi từ làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu, qua đó củng cố vị thế của bất động sản công nghiệp như một trong những phân khúc hấp dẫn nhất đối với nhà đầu tư nước ngoài.

Theo ông, triển vọng thu hút FDI của Việt Nam trong những năm tới vẫn tích cực, song hiệu quả thực tế sẽ phụ thuộc vào năng lực hấp thụ vốn của nền kinh tế, chất lượng thể chế và mức độ phát triển của các kênh dẫn vốn.

Đặc biệt, việc xây dựng và vận hành hiệu quả Trung tâm Tài chính quốc tế được kỳ vọng sẽ tạo thêm động lực để Việt Nam kết nối sâu hơn với các dòng vốn toàn cầu, đồng thời thúc đẩy sự phát triển của thị trường tài chính trong nước.

Về dài hạn, bất động sản vẫn là một trong những lĩnh vực hưởng lợi từ quá trình công nghiệp hóa, phát triển hạ tầng và mở rộng đầu tư. Tuy nhiên, thay vì tìm kiếm cơ hội tăng giá ngắn hạn như trước đây, các nhà đầu tư nước ngoài ngày càng đặt trọng tâm vào hiệu quả khai thác, tính minh bạch và khả năng tạo ra dòng tiền ổn định.

Điều đó đồng nghĩa với việc quá trình sàng lọc trên thị trường sẽ diễn ra mạnh mẽ hơn. Những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, hạ tầng đồng bộ, khả năng kết nối với chuỗi sản xuất, thương mại và dịch vụ sẽ có nhiều lợi thế trong cuộc đua thu hút vốn ngoại. Ngược lại, các dự án phụ thuộc chủ yếu vào kỳ vọng tăng giá tài sản sẽ ngày càng khó tiếp cận nguồn vốn quốc tế.

Mẫn Nhi