Thị trường
TP HCM: Dự án “tái sinh”, giá nhà tăng gấp nhiều lần
Sau nhiều năm nằm bất động vì pháp lý hoặc thay đổi chủ đầu tư, hàng loạt dự án tại trung tâm TP HCM đang trở lại thị trường với diện mạo mới và mức giá tăng gấp 3-6 lần, đẩy mặt bằng bất động sản nội đô lên một nấc mới.
Làn sóng “tái sinh” của các dự án cũ diễn ra trong bối cảnh TP HCM đang đẩy nhanh tiến độ tháo gỡ các công trình tồn đọng kéo dài.
Giá tăng gấp 2 - 3 lần
Theo Sở Tài chính TP HCM, toàn thành phố hiện có 838 dự án tồn đọng, trong đó 417 dự án đã được xử lý hoàn tất. Nếu toàn bộ nguồn cung này được khơi thông, thị trường có thể bổ sung thêm hơn 17.000 ha quỹ đất.
Dù vậy, thay vì tạo ra mặt bằng giá dễ tiếp cận hơn, phần lớn dự án hồi sinh lại đang tái gia nhập thị trường bằng phân khúc cao cấp hoặc siêu sang.
Giữa tháng 5 vừa qua, dự án One Central Saigon đối diện chợ Bến Thành (tên cũ Spirit of Saigon) sau khi được Masterise Group tiếp quản và tái khởi động, nhiều đơn vị môi giới cho biết mức giá dự kiến hiện nay đã lên tới 1,5-2 tỷ đồng mỗi m2.
Được biết, dự án từng do Bitexco phát triển từ năm 2012, gồm hai tòa tháp cao tầng trên khu đất hơn 8.600 m2. Mức giá được đưa ra khi đó đã thuộc nhóm đắt đỏ nhất thị trường, dao động 650 triệu đến 1 tỷ đồng mỗi m2. Tuy nhiên, sau khi thi công đến phần thân, dự án phải dừng triển khai và liên tục đổi chủ qua nhiều năm.
Hay mới đây, Tập đoàn Trung Thủy cũng đã khởi công trở lại dự án Lancaster Lincoln sau khoảng 6 năm tạm dừng. Dự án nằm trên đường Nguyễn Tất Thành, phường Xóm Chiếu, được phát triển trên khu đất hơn 8.000 m2 với ba tòa tháp và khoảng 750 căn hộ.
Khi mở bán lần đầu năm 2017, dự án có giá khoảng 53 triệu đồng mỗi m2 và nhanh chóng tiêu thụ hơn 90% giỏ hàng. Tuy nhiên, đến năm 2020, công trình phải dừng thi công khi mới hoàn thiện phần móng do vướng điều chỉnh quy hoạch đường nội bộ.
Sau nhiều năm im bóng, Lancaster Lincoln nay tái xuất với định vị cao cấp hơn, mức giá được thị trường ghi nhận khoảng 300 triệu đồng mỗi m2, cao gấp gần 6 lần so với giai đoạn trước.
Không riêng dự án này, nhiều khu đất vàng từng đình trệ tại TP HCM cũng đang bước vào chu kỳ hồi sinh với mặt bằng giá hoàn toàn khác.
Tại Thủ Thiêm, phân khu cao tầng mới thuộc khu đô thị Sala của Đại Quang Minh được tái khởi động sau gần 8 năm vướng mắc pháp lý. Dự án dự kiến cung cấp hơn 480 căn hộ hạng sang và sky villa với giá khoảng 170-200 triệu đồng mỗi m2, tăng gần gấp ba so với giai đoạn trước.
Trong khi đó, dự án Legacy 66 tại phường Chợ Lớn sau nhiều năm đình trệ cũng đã được tháo gỡ pháp lý để triển khai trở lại. Giá bán dự kiến khoảng 119 triệu đồng mỗi m2, cao gấp đôi mức 50 triệu đồng từng được chào bán giai đoạn 2019-2021.
Giá tăng vì chi phí đội lên?
Theo các doanh nghiệp phát triển dự án, việc “đắp chiếu” kéo dài nhiều năm khiến chi phí đội lên rất lớn. Trong cơ cấu vốn của một dự án bất động sản, vốn vay và tiền huy động từ khách hàng thường chiếm tỷ trọng áp đảo. Khi dự án đình trệ 5-6 năm, doanh nghiệp phải gánh thêm lãi vay, chi phí tài chính, nghĩa vụ đất đai phát sinh, bồi hoàn cho khách hàng cũ cùng áp lực tăng giá vật liệu và nhân công.
Không ít chủ đầu tư cho rằng nếu giữ nguyên mặt bằng giá cũ khi tái khởi động, dự án gần như không còn biên lợi nhuận.
Tuy nhiên, giới chuyên gia nhận định chi phí chỉ là một phần nguyên nhân. Yếu tố lớn hơn nằm ở biến động của thị trường và chiến lược tái định vị sản phẩm.
Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam cho biết trong khoảng 10 năm qua, giá nhà tại khu vực trung tâm TP HCM đã tăng rất mạnh. Trong bối cảnh giá căn hộ nội đô liên tục tăng 10-30% mỗi năm, việc các dự án quay lại với mặt bằng giá cũ gần như không thể xảy ra.
Ngoài yếu tố trượt giá, nhiều dự án sau khi tái khởi động cũng được nâng cấp hoàn toàn về thiết kế, tiện ích và phân khúc khách hàng. Những dự án từng định vị ở nhóm trung cao cấp nay chuyển lên hạng sang hoặc siêu sang nhằm tối ưu hiệu quả khai thác trên quỹ đất hiếm hoi còn lại tại trung tâm.
Điều này cho thấy sự thay đổi đáng kể trong tư duy phát triển của doanh nghiệp bất động sản. Thay vì chạy theo số lượng, các chủ đầu tư đang ưu tiên chiến lược “bán ít, giá cao”, tập trung vào nhóm khách hàng có năng lực tài chính mạnh để tối đa hóa giá trị dự án.
Ở góc độ thị trường, việc khơi thông các dự án tồn đọng được kỳ vọng sẽ cải thiện đáng kể nguồn cung nhà ở tại TP HCM, đặc biệt ở khu vực trung tâm vốn khan hiếm kéo dài nhiều năm.
Tuy nhiên, trong ngắn hạn, sự trở lại của các dự án này có thể chưa giúp thị trường hạ nhiệt giá bán. Ngược lại, mặt bằng giá mới của nhóm dự án “hồi sinh” đang tạo thêm một chuẩn giá cao hơn cho bất động sản nội đô, nhất là tại các vị trí trung tâm và ven sông.
Còn theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM với mức giá tăng nhanh và mạnh từ các dự án tái khởi động, điều này sẽ tác động lớn tới mặt bằng giá mới của các dự án triển khai sau này. Đồng thời, giá nhà ở các khu vực xa trung tâm cũng có thể tăng theo, gây tác động không tích cực tới thị trường và khiến người mua nhà ngày càng khó tiếp cận hơn.