Thị trường

Ở độ doanh nghiệp tư vấn, bà Dương Thị Mỹ Lạng - Chủ tịch HĐQT kiêm Giám đốc Công ty CP Thẩm định giá và Dịch vụ Tài chính Đà Nẵng, Phó Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam cho biết những thay đổi liên tục của chính sách đang khiến quá trình triển khai trở nên đặc biệt phức tạp.

Doanh nghiệp, địa phương đều lúng túng

Theo bà Dương Thị Mỹ Lạng, nếu như trước đây bảng giá đất được xây dựng theo chu kỳ 5 năm và điều chỉnh bằng hệ số hằng năm, thì Luật Đất đai 2024 chuyển sang cơ chế xây dựng bảng giá đất hằng năm và bỏ hệ số điều chỉnh. Tuy nhiên, sau khi Nghị quyết 254/2025/QH15 quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai được ban hành, các địa phương phải tự ban hành trình tự và thủ tục hành chính về đất đai của riêng mình chậm nhất là vào ngày 1/7/2026.

Điều này đồng nghĩa trong thời gian rất ngắn, các địa phương phải rà soát toàn bộ tuyến đường, vị trí đất, loại đất để xây dựng hệ số điều chỉnh phù hợp. Trong khi đó, chỉ riêng quy trình thuê tư vấn, lập dự toán và đấu thầu cũng đã mất hàng chục ngày.

Theo bà Dương Thị Mỹ Lạng khó khăn lớn nhất hiện nay không nằm ở việc ban hành thêm quy định, mà là khả năng thực thi trong thực tế. Việc xây dựng một hệ số điều chỉnh đủ phản ánh biến động thị trường cho từng khu vực là bài toán rất phức tạp, bởi mỗi dự án, mỗi vị trí đất đều có đặc điểm khác nhau.

Đáng chú ý, nhiều đơn vị tư vấn cho biết ngay cả những người trực tiếp tham gia xác định giá đất hiện nay cũng chưa thể xác định rõ trường hợp nào áp dụng hệ số điều chỉnh, trường hợp nào phải xác định giá đất cụ thể. Các văn bản hướng dẫn vẫn còn thiếu chi tiết, trong khi phản hồi của cơ quan chức năng chủ yếu dừng ở mức nguyên tắc chung. Điều này khiến rủi ro pháp lý trở thành áp lực thường trực đối với cả đơn vị tư vấn lẫn cán bộ thực thi tại địa phương.

Không chỉ doanh nghiệp tư vấn, các địa phương cũng đang phải đối mặt hàng loạt khó khăn trong quá trình xác định giá đất.

Bà Nguyễn Thị Huệ - Trưởng phòng Quản lý giá, Sở Tài chính Phú Thọ cho biết nhiều “điểm nghẽn” hiện nay đều xuất phát từ dữ liệu đầu vào. Nguồn thông tin phục vụ định giá đất còn thiếu thống nhất, phân tán và chưa phản ánh sát giao dịch thực tế trên thị trường.

Trong bối cảnh đó, nếu giá đất được xác định đúng quy trình nhưng không sát thực tế, nguy cơ phát sinh khiếu nại, tranh chấp trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng là rất lớn. Áp lực vì thế đang dồn lên các cơ quan quản lý đất đai và văn phòng đăng ký đất đai tại địa phương.

Một vấn đề khác là việc thu thập dữ liệu giao dịch bất động sản hiện nay vẫn còn nhiều hạn chế. Nhiều giao dịch thực tế chưa phản ánh đúng giá trị trên hợp đồng chuyển nhượng, trong khi hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về giá đất chưa hoàn thiện. Điều này khiến quá trình xây dựng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh thiếu nền tảng dữ liệu đủ tin cậy. Trong nhiều trường hợp, cơ quan quản lý và đơn vị tư vấn phải sử dụng dữ liệu quá khứ để xác định giá hiện tại, dẫn tới độ trễ lớn giữa giá Nhà nước và giá thị trường.

Không chỉ thiếu dữ liệu, nhiều địa phương còn lúng túng về cơ chế tài chính dành cho hoạt động tư vấn định giá đất.

Theo bà Nguyễn Thị Huệ, đến nay vẫn chưa có hướng dẫn cụ thể về định mức kinh tế – kỹ thuật và đơn giá cho hoạt động tư vấn định giá đất theo Luật Đất đai 2024. Trong khi đó, mức chi hiện hành đã lạc hậu nhiều năm.

Thực tế có những dự án mang lại nguồn thu ngân sách lên tới hàng chục nghìn tỷ đồng, nhưng chi phí thuê tư vấn xác định giá đất chỉ hơn 200 triệu đồng. Mức chi này được đánh giá là không tương xứng với khối lượng công việc và trách nhiệm pháp lý mà đơn vị tư vấn phải gánh.

Sự bất cập về chi phí cũng khiến nhiều doanh nghiệp tư vấn e ngại tham gia các hồ sơ phức tạp, đặc biệt tại các địa phương ngoài các trung tâm lớn. Trong bối cảnh nhiều tỉnh, thành sau sắp xếp đơn vị hành chính phải quản lý địa bàn rộng hơn, nhu cầu tư vấn định giá đất cho các dự án quy mô lớn lại ngày càng tăng.

Điểm nghẽn cốt lõi vẫn là dữ liệu

Từ góc nhìn doanh nghiệp công nghệ bất động sản, ông Hoàng Mai Chung - Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Meey Group cho rằng bài toán định giá đất hiện nay hoàn toàn có thể cải thiện nhờ công nghệ và dữ liệu lớn.

Theo ông Chung, các doanh nghiệp công nghệ đã có khả năng phát triển công cụ định giá tự động với độ chính xác tương đối cao cho người dân, ngân hàng, doanh nghiệp phát triển bất động sản hay đơn vị thẩm định giá. Tuy nhiên, điều kiện tiên quyết vẫn là khả năng tiếp cận nguồn dữ liệu đầy đủ, minh bạch và đồng bộ từ phía Nhà nước. “Có càng nhiều dữ liệu đầu vào đầy đủ, toàn diện thì việc định giá bất động sản tự động sẽ càng chính xác”, ông Chung nhấn mạnh.

Quan điểm này cũng được ông Nguyễn Tiến Thỏa - Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam chia sẻ khi cho rằng dữ liệu hiện nay vẫn là “nút thắt lớn nhất” của công tác định giá đất. Theo ông Thỏa, quy trình xây dựng, thẩm định và phê duyệt giá đất thường kéo dài nhiều tháng. Khi mức giá được ban hành thì thị trường đã thay đổi, khiến bảng giá đất có nguy cơ trở thành “giá của quá khứ”.

Theo ông Nguyễn Tiến Thỏa, đây là nguyên nhân khiến khoảng cách giữa giá đất Nhà nước và giá thị trường ngày càng lớn.

Ngoài vấn đề dữ liệu, nhiều chuyên gia cũng cho rằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất hiện nay bộc lộ nhiều hạn chế. Việc áp dụng một hệ số chung cho cả tuyến đường hoặc khu vực rộng lớn khiến giá đất mang tính bình quân, khó phản ánh chính xác giá trị từng vị trí cụ thể. Đặc biệt, nhiều loại hình bất động sản mới như bất động sản nghỉ dưỡng, công nghiệp xanh hay nông nghiệp công nghệ cao hiện vẫn chưa có bộ tiêu chuẩn định giá riêng.

Từ thực tiễn trên, nhiều ý kiến cho rằng điều cấp thiết hiện nay không chỉ là hoàn thiện quy định pháp luật, mà còn phải xây dựng cơ chế thực thi minh bạch, ổn định và giảm rủi ro cho người làm công tác định giá.

Theo ông Nguyễn Tiến Thỏa, cần sớm hoàn thiện cơ sở dữ liệu giá đất tập trung trên phạm vi cả nước, đồng thời quy định rõ trách nhiệm cung cấp dữ liệu của các cơ quan liên quan. Song song với đó, các phương pháp định giá đất cần được điều chỉnh theo hướng linh hoạt hơn, bám sát diễn biến thị trường thay vì áp dụng cứng nhắc theo cơ chế bình quân.

Một đề xuất đáng chú ý là nghiên cứu thí điểm cơ chế “sandbox” trong định giá bất động sản, cho phép ứng dụng dữ liệu lớn và các công cụ định giá tự động tại các đô thị lớn.

Ngoài ra, vị chuyên gia cũng kiến nghị cần xây dựng cơ chế bảo vệ cán bộ và đơn vị tư vấn thực hiện đúng quy định, tránh tâm lý e ngại trách nhiệm hoặc nguy cơ bị hình sự hóa trong quá trình thực thi.

Diệu Hoa