Chính sách - Quy hoạch

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa có văn bản góp ý tổng kết việc triển khai Nghị quyết 18-NQ/TW, đồng thời đề xuất nhiều cơ chế, chính sách để phục vụ xây dựng Đề án Luật Đất đai (sửa đổi), dự kiến trình Quốc hội cuối năm 2026.

Theo HoREA, Nghị quyết 18-NQ/TW đã tạo ra “bước ngoặt” trong hoàn thiện thể chế đất đai, thúc đẩy quá trình sửa đổi đồng bộ hệ thống pháp luật và tháo gỡ nhiều điểm nghẽn cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, Hiệp hội cho rằng quá trình “thể chế hóa” vào Luật Đất đai 2024 vẫn còn nhiều khoảng trống và bất cập phát sinh từ thực tiễn.

Bất cập cơ chế giao đất

Một trong những nội dung được HoREA nhấn mạnh là cơ chế giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá và đấu thầu dự án có sử dụng đất chưa được quy định đầy đủ. Theo Hiệp hội, Luật Đất đai 2024 mới chỉ quy định khung nguyên tắc, trong khi cơ chế phát triển quỹ đất lại quá “mỏng”, chưa tạo điều kiện để các tổ chức phát triển quỹ đất vận hành hiệu quả.

HoREA cho rằng nếu không phát triển được quỹ đất sạch thì rất khó mở rộng đấu giá quyền sử dụng đất theo đúng tinh thần Nghị quyết 18-NQ/TW. Điều này không chỉ ảnh hưởng tới nguồn thu ngân sách mà còn làm chậm tiến độ bồi thường, tái định cư và triển khai dự án.

Đáng chú ý, Hiệp hội tiếp tục kiến nghị mở rộng cơ chế “tự thỏa thuận” giữa doanh nghiệp và người dân trong nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại. HoREA nhận định quy định hiện hành chỉ cho phép thỏa thuận đối với “đất ở”, không cho phép đối với “đất khác không phải đất ở”, là chưa phù hợp với tinh thần Nghị quyết 18.

Theo HoREA, chính sự bất cập này khiến Quốc hội phải ban hành Nghị quyết 171/2024/QH15 để thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.

Một vấn đề lớn khác được Hiệp hội đặc biệt lưu ý là cơ chế định giá đất và tính tiền sử dụng đất. HoREA cho rằng việc áp dụng bảng giá đất mới từ năm 2026, cộng thêm các hệ số điều chỉnh giá đất đang đẩy chi phí sử dụng đất tăng mạnh.

Dẫn trường hợp tại TP HCM, HoREA cho biết bảng giá đất điều chỉnh đối với đất ở có nơi tăng tới 38,8 lần so với trước đây. Trong khi đó, giá đất nông nghiệp gần như không tăng tương ứng, khiến người dân phải nộp khoản tiền sử dụng đất rất lớn khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở.

Hiệp hội cho rằng dù Nghị quyết 254/2025/QH15 đã giảm một phần nghĩa vụ tài chính cho hộ gia đình, cá nhân, nhưng mức thu hiện nay vẫn còn quá cao và chưa thật sự hợp tình, hợp lý, đặc biệt với người dân nông thôn.

Không chỉ lo ngại tác động với người dân, HoREA cũng cảnh báo nguy cơ “kích đẩy” giá nhà nếu cách tính hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng đồng loạt theo hướng tất cả các hệ số đều lớn hơn 1.

Theo phân tích của Hiệp hội, dự thảo quy định hệ số điều chỉnh giá đất tại TP HCM đang xây dựng theo công thức cộng dồn nhiều hệ số “dương”, gồm hệ số biến động thị trường, hệ số quy hoạch và các yếu tố khác. Điều này có thể khiến tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án bất động sản tăng gấp 2-3 lần so với phương pháp thặng dư trước đây.

HoREA cho rằng nếu chi phí đất tiếp tục tăng mạnh sẽ tạo áp lực trực tiếp lên giá bán nhà ở, đi ngược mục tiêu kéo giảm giá nhà và phát triển nhà ở phù hợp khả năng chi trả.

Từ thực tế này, Hiệp hội kiến nghị cần thiết kế lại cơ chế “hệ số điều chỉnh theo quy hoạch”. Theo đó, các dự án có hệ số sử dụng đất cao như chung cư cao tầng nên được áp dụng hệ số nhỏ hơn 1 để khuyến khích phát triển nhà ở. Ngược lại, các dự án biệt thự, nhà ở cao cấp cần áp dụng hệ số cao hơn.

Đề xuất bỏ tư duy tái định cư “bằng nơi ở cũ”

Ngoài vấn đề giá đất, HoREA cũng đề xuất sửa đổi nguyên tắc tái định cư theo hướng bảo đảm người dân có cuộc sống “tốt hơn nơi ở cũ”, thay vì chỉ “bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ” như quy định hiện hành.

Theo Hiệp hội, trong nhiều trường hợp người dân bị di dời khỏi nơi ở quen thuộc, thay đổi môi trường sống và sinh kế nên nếu chỉ đáp ứng điều kiện “bằng nơi ở cũ” là chưa đủ.

HoREA đồng thời kiến nghị Luật Đất đai sửa đổi nên được xây dựng theo hướng quy định khung chính sách và giao Chính phủ hướng dẫn chi tiết để tăng tính linh hoạt, tránh tình trạng luật quá chi tiết nhưng nhanh lạc hậu so với thực tiễn.

Bên cạnh đó, Hiệp hội cũng đề nghị “thể chế hóa” nhiều cơ chế tháo gỡ đã được thực tiễn kiểm chứng hiệu quả, như các nghị quyết liên quan tới xử lý dự án tồn đọng, cơ chế chuyển tiếp về đất đai hay thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất.

Một nội dung khác được HoREA đặc biệt lưu ý là việc xử lý nghĩa vụ tài chính bổ sung đối với các dự án chậm xác định giá đất. Hiệp hội cho rằng cần phân biệt rõ trường hợp doanh nghiệp “có lỗi” và “không có lỗi”.

Theo HoREA, thực tế nhiều dự án chậm xác định tiền sử dụng đất do quy trình của cơ quan nhà nước kéo dài nhưng doanh nghiệp vẫn bị truy thu khoản bổ sung rất lớn. Hiệp hội dẫn trường hợp dự án Thủ Thiêm Eco Smart City của Công ty Lotte Properties HCMC bị phát sinh thêm khoảng 2.600 tỷ đồng nghĩa vụ tài chính ngoài dự kiến do quy định mới có tính hồi tố.

Từ đó, HoREA đề xuất chỉ áp dụng khoản nộp bổ sung đối với trường hợp người sử dụng đất có lỗi; đồng thời xác định doanh nghiệp “không có lỗi” nếu không có văn bản hay quyết định của cơ quan có thẩm quyền kết luận vi phạm tại thời điểm ban hành quyết định giá đất.

Ngoài ra, Hiệp hội cũng kiến nghị bổ sung cơ chế tháo gỡ cho các doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa đang vướng thủ tục đất đai kéo dài nhiều năm, dẫn tới lãng phí nguồn lực và đình trệ dự án.

Theo HoREA, việc sửa đổi Luật Đất đai lần này cần hướng tới mục tiêu lớn hơn là tạo lập môi trường pháp lý ổn định, minh bạch, giảm chi phí đầu vào và khơi thông nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội.

Diệu Hoa