Thị trường

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) vừa có văn bản gửi 25 ngân hàng thương mại về việc điều chỉnh cách xác định tăng trưởng tín dụng đối với một số lĩnh vực bất động sản ưu tiên, gồm nhà ở xã hội, khu công nghiệp và khu chế xuất.

Hướng vốn vào nhu cầu thực

Theo đó, từ ngày 1/1 đến hết 31/12/2026, phần dư nợ tín dụng tăng thêm so với cuối năm 2025 của các khoản vay thuộc ba lĩnh vực này sẽ không được tính vào dư nợ tín dụng bất động sản khi xác định và kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng của lĩnh vực bất động sản.

Động thái mới cho thấy cách tiếp cận điều hành tín dụng bất động sản đang có sự thay đổi đáng chú ý. Thay vì áp dụng một cơ chế kiểm soát đồng đều, dòng vốn được định hướng có trọng tâm hơn, ưu tiên cho những lĩnh vực phục vụ nhu cầu ở thực và hoạt động sản xuất kinh doanh.

Đây được xem là bước đi phù hợp trong bối cảnh tín dụng bất động sản thời gian qua tăng nhanh hơn mặt bằng chung của toàn hệ thống, trong khi nhiều lĩnh vực tạo động lực cho nền kinh tế vẫn gặp khó trong tiếp cận nguồn vốn trung và dài hạn.

Việc ưu tiên tín dụng cho khu công nghiệp và khu chế xuất cũng diễn ra trước tình hình Việt Nam đang đứng trước cơ hội đón làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu. Khi cạnh tranh thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) ngày càng gay gắt, hạ tầng công nghiệp được xem là yếu tố quan trọng để nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia. Nhờ đó, các doanh nghiệp phát triển khu công nghiệp có thêm điều kiện đẩy nhanh giải phóng mặt bằng, hoàn thiện hạ tầng và mở rộng quỹ đất để đáp ứng nhu cầu của nhà đầu tư.

Ở góc độ ngân hàng, chính sách mới cũng tạo thêm dư địa để mở rộng tín dụng tại các lĩnh vực ưu tiên, qua đó vừa hỗ trợ tăng trưởng kinh tế, vừa đa dạng hóa danh mục cho vay theo hướng an toàn hơn.

Các chuyên gia nhận định, việc điều chỉnh cách xác định tăng trưởng tín dụng không đồng nghĩa với việc nới lỏng tín dụng bất động sản trên diện rộng. Thay vào đó, chính sách hướng tới tái phân bổ dòng vốn theo hướng ưu tiên các lĩnh vực tạo ra giá trị thực cho nền kinh tế, đồng thời vẫn duy trì nguyên tắc kiểm soát rủi ro đối với các phân khúc mang tính đầu cơ.

Trong đó, nhà ở xã hội được xem là một trong những phân khúc hưởng lợi rõ nét nhất. Việc loại trừ dư nợ nhà ở xã hội khỏi hạn mức kiểm soát tín dụng bất động sản được kỳ vọng sẽ tạo thêm động lực để các ngân hàng đẩy mạnh giải ngân cho cả chủ đầu tư và người mua nhà.

Ông Nguyễn Quang Huy - CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng, Đại học Nguyễn Trãi cho rằng tác động rõ nét nhất của chính sách sẽ đến từ nhà ở xã hội khi khả năng tiếp cận vốn của cả chủ đầu tư và người mua nhà được cải thiện, qua đó góp phần gia tăng nguồn cung nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người dân.

Chính sách mới cũng được xem là bước hỗ trợ cho mục tiêu phát triển ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030 theo Đề án của Chính phủ. Tuy nhiên, thực tế cho thấy khả năng hấp thụ vốn của thị trường vẫn là thách thức khi nhiều dự án chậm triển khai do vướng mắc pháp lý, thủ tục đầu tư và quỹ đất.

Điều này cho thấy việc mở rộng dư địa tín dụng chỉ có thể phát huy hiệu quả tối đa khi đi cùng với quá trình tháo gỡ các điểm nghẽn về pháp lý, rút ngắn thủ tục hành chính và đẩy nhanh tiến độ chuẩn bị dự án.

Ở góc độ dài hạn, TS Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia cho biết việc ưu tiên tín dụng cho các lĩnh vực tạo giá trị thực là cần thiết để thúc đẩy tăng trưởng kinh tế. Tuy nhiên, ông cũng lưu ý thị trường bất động sản không thể phụ thuộc quá lớn vào vốn ngân hàng mà cần phát triển đồng bộ các kênh huy động vốn trung và dài hạn như trái phiếu doanh nghiệp, quỹ đầu tư và thị trường chứng khoán.

Chú trọng đánh giá hiệu quả dòng tiền

Dù được tạo thêm dư địa cho vay đối với các lĩnh vực ưu tiên, các ngân hàng thương mại vẫn phải tuân thủ hạn mức tăng trưởng tín dụng tổng thể do NHNN giao. Điều đó cho thấy chính sách không phải là sự nới lỏng tín dụng đại trà, mà là sự tái cơ cấu dòng vốn theo hướng phục vụ các động lực tăng trưởng của nền kinh tế.

Theo các chuyên gia tài chính, rủi ro lớn nhất hiện nay không nằm ở quy mô tín dụng mà ở chất lượng của các khoản vay. Nếu việc thẩm định và giám sát dòng vốn không được thực hiện chặt chẽ, nguồn vốn ưu tiên hoàn toàn có thể bị chuyển hướng sang hoạt động đầu cơ hoặc các dự án kém hiệu quả.

Vì vậy, các ngân hàng cần chú trọng đánh giá hiệu quả dòng tiền, tính khả thi của dự án và năng lực tài chính thực tế của chủ đầu tư, thay vì phụ thuộc quá nhiều vào tài sản bảo đảm. Đồng thời, việc giám sát quá trình sử dụng vốn cũng cần được tăng cường để bảo đảm dòng tín dụng đi đúng địa chỉ.

Trong bối cảnh tăng trưởng tín dụng đang nhanh hơn huy động vốn và thanh khoản hệ thống vẫn chịu những áp lực nhất định, việc ưu tiên tín dụng cho nhà ở xã hội, khu công nghiệp và khu chế xuất được xem là bước đi nhằm tái phân bổ dòng vốn theo hướng hiệu quả hơn.

Song để chính sách phát huy tối đa tác dụng, tín dụng cần được đặt trong một tổng thể giải pháp đồng bộ, từ tháo gỡ pháp lý dự án, cải thiện môi trường đầu tư đến phát triển các kênh vốn dài hạn. Khi đó, dòng tiền sẽ có cơ hội chảy mạnh hơn vào sản xuất, hạ tầng và nhà ở, tạo nền tảng cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản và nền kinh tế.

Mẫn Nhi