Chính sách - Quy hoạch
Gỡ nút thắt cải tạo chung cư cũ
Hà Nội ban hành cơ chế mới về cải tạo chung cư cũ với nhiều quy định đáng chú ý về đồng thuận, bồi thường và ưu đãi đầu tư, kỳ vọng tháo gỡ các điểm nghẽn kéo dài nhiều năm.
HĐND TP Hà Nội vừa thông qua Nghị quyết quy định một số chính sách về cải tạo, chỉnh trang đô thị và phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD). Nghị quyết được ban hành nhằm cụ thể hóa các cơ chế đặc thù của Luật Thủ đô, đồng thời tháo gỡ những vướng mắc kéo dài trong cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ.
Tháo gỡ vướng mắc về cơ chế
Theo nghị quyết, đối với trường hợp chủ đầu tư thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ không do cư dân lựa chọn, UBND cấp xã phối hợp với nhà đầu tư tổ chức lấy ý kiến các chủ sở hữu nhà ở, người sử dụng đất. Thời gian lấy ý kiến tối đa một năm và chỉ được gia hạn trong trường hợp bất khả kháng nhưng không quá 6 tháng.
Đáng chú ý, phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được thông qua khi có từ 51% chủ sở hữu nhà ở, người sử dụng đất đồng thuận và được UBND cấp xã xác nhận. Tỷ lệ này thấp hơn mức 75% từng được đề xuất trong quá trình xây dựng dự thảo.
Việc điều chỉnh tỷ lệ đồng thuận được kỳ vọng góp phần tháo gỡ một trong những điểm nghẽn lớn của công tác cải tạo chung cư cũ. Thực tế nhiều năm qua, không ít dự án bị kéo dài do chưa đạt được sự thống nhất giữa các chủ sở hữu, trong khi nhiều khu nhà đã xuống cấp nghiêm trọng, ảnh hưởng đến an toàn và chất lượng sống của người dân.
Không chỉ điều chỉnh tỷ lệ đồng thuận, nghị quyết còn bổ sung hàng loạt cơ chế về bồi thường, tái định cư và chính sách dành cho nhà đầu tư nhằm tăng tính khả thi của các dự án.
Theo đó, hệ số bồi thường (K) đối với căn hộ chung cư do chủ đầu tư và chủ sở hữu tự thỏa thuận nhưng không vượt quá hai lần diện tích sử dụng hợp pháp của căn hộ. Trường hợp các bên không đạt được thỏa thuận, hệ số K được xác định bằng một lần đối với các căn hộ từ tầng 2 trở lên và 1,2 lần đối với căn hộ tầng 1.
Đối với trường hợp toàn bộ chủ sở hữu nhà ở, người sử dụng đất trong phạm vi dự án thống nhất tự đề xuất thực hiện cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, các chủ sở hữu có quyền lựa chọn nhà đầu tư. Sau đó, nhà đầu tư lập quy hoạch chi tiết trình UBND TP Hà Nội phê duyệt và các bên tự thỏa thuận phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư, bố trí tạm cư theo quy định.
Để bảo đảm quyền lợi của người dân trong thời gian thực hiện dự án, chủ sở hữu nhà ở được hỗ trợ toàn bộ tiền thuê nhà trong tối đa 3 năm. Trong hai năm tiếp theo, thành phố hỗ trợ 50% chi phí thuê nhà, phần còn lại do chủ đầu tư chi trả. Nếu dự án kéo dài quá 5 năm, chủ đầu tư phải thanh toán toàn bộ chi phí thuê nhà.
Đối với doanh nghiệp, chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ được hưởng mức lợi nhuận định mức tối đa 15% tổng mức đầu tư. Đây được kỳ vọng sẽ tạo thêm động lực để doanh nghiệp tham gia lĩnh vực vốn có thời gian triển khai dài, chi phí lớn và nhiều rủi ro.
Các chuyên gia nhận định, cải tạo chung cư cũ là lĩnh vực có tính đặc thù do liên quan trực tiếp đến quyền lợi của nhiều chủ sở hữu, quy hoạch đô thị và nguồn lực đầu tư. Vì vậy, việc hoàn thiện cơ chế về đồng thuận, bồi thường, tái định cư và lựa chọn nhà đầu tư được xem là điều kiện quan trọng để nâng cao tính khả thi của các dự án, đồng thời tạo cơ sở huy động nguồn lực xã hội tham gia chỉnh trang đô thị.
Cần tiếp cận từ góc độ tái thiết đô thị
Theo TS.KTS. Đào Ngọc Nghiêm - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển đô thị Việt Nam, cải tạo chung cư cũ không đơn thuần là xây dựng lại những tòa nhà xuống cấp mà cần được nhìn nhận như một quá trình tái thiết đô thị. Mục tiêu không chỉ là bảo đảm an toàn cho người dân mà còn phải tổ chức lại không gian đô thị, nâng cấp hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
Ông Nghiêm cho rằng sau nhiều năm triển khai, chương trình cải tạo chung cư cũ của Hà Nội vẫn gặp nhiều khó khăn do vướng mắc ở nhiều khâu, từ quy hoạch, cơ chế đầu tư, lựa chọn nhà đầu tư đến công tác bồi thường, tái định cư và tạo sự đồng thuận của người dân. Theo chuyên gia, để đẩy nhanh tiến độ, cần tiếp tục hoàn thiện các cơ chế, chính sách theo hướng minh bạch, bảo đảm lựa chọn được những nhà đầu tư có năng lực, đồng thời hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.
Theo ông, trong bối cảnh Hà Nội phát triển đô thị theo định hướng TOD, cải tạo chung cư cũ cần được đặt trong tổng thể quy hoạch đô thị, gắn với phát triển hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội và khai thác hiệu quả quỹ đất.
Việc ban hành các cơ chế mới được kỳ vọng sẽ góp phần tháo gỡ những điểm nghẽn về đồng thuận, bồi thường và huy động nguồn lực cho chương trình cải tạo chung cư cũ. Tuy nhiên, hiệu quả của chính sách sẽ phụ thuộc vào quá trình tổ chức thực hiện cũng như sự phối hợp giữa chính quyền, nhà đầu tư và người dân.
Hiện Hà Nội có 11 dự án cải tạo chung cư cũ đang triển khai và 3 dự án đã hoàn thành. Thành phố đặt mục tiêu đến năm 2030 hoàn thành cải tạo khoảng 20.000 căn hộ thuộc diện phải phá dỡ và đến năm 2035 cơ bản hoàn thành chỉnh trang, tái thiết khoảng 2.160 nhà chung cư cũ.
Nếu được triển khai đồng bộ, các cơ chế mới sẽ góp phần đẩy nhanh tiến độ cải tạo các khu chung cư xuống cấp, đồng thời tạo dư địa để Hà Nội thực hiện mục tiêu chỉnh trang, tái thiết đô thị theo định hướng phát triển bền vững.