Tài chính doanh nghiệp

Tuy nhiên, với kế hoạch kinh doanh đi lùi cho thấy, “miếng bánh” kinh doanh trong ngành bất động sản KCN không còn hấp dẫn như trước.

Theo tài liệu họp Đại hội đồng cổ đông (ĐHĐCĐ) thường niên 2026, Ban Lãnh đạo NTC nhận định tình hình thế giới còn đối mặt nhiều rủi ro từ xung đột Trung Đông, giá năng lượng cao, chi phí logistics tăng và xu hướng bảo hộ thương mại, thuế quan… sẽ tác động đến môi trường đầu tư toàn cầu. Những yếu tố này sẽ tác động tới xuất khẩu, sản xuất công nghiệp, thu hút FDI và tăng trưởng của nền kinh tế của Việt Nam.

Từ nhận định trên, NTC trình ĐHĐCĐ thông qua kế hoạch 2026 với tổng doanh thu gần 546 tỷ đồng, giảm 37% và lợi nhuận sau thuế hơn 226 tỷ đồng, giảm gần 30% so với thực hiện năm 2025. Đây là kế hoạch kinh doanh thấp nhất của doanh nghiệp này kể từ năm 2018 trở lại đây.

Lợi nhuận thấp nhất 8 năm

Trên thực tế, trong quý I/2026, NTC cũng gặp không ít khó khăn, thách thức. Theo báo cáo tài chính quý I/2026, NTC ghi nhận doanh thu đạt gần 82 tỷ đồng, giảm 39% so với cùng kỳ năm ngoái do mảng kinh doanh bất động sản đầu tư giảm 46% chỉ còn hơn 65 tỷ đồng.
Dù đã giảm các chi phí tới mức thấp nhất, song NTC chỉ lãi ròng hơn 39 tỷ đồng, giảm 43% so với cùng kỳ năm ngoái, đánh dấu mức lợi nhuận hàng quý thấp nhất trong vòng 8 năm qua. Sở dĩ lợi nhuận quý I/2026 của NTC giảm mạnh do doanh nghiệp này không còn ghi nhận doanh thu lớn từ hoạt động cho thuê đất tại các KCN như cùng kỳ năm ngoái. Điều này khiến doanh thu thuần giảm 39%, chỉ đạt 81,78 tỷ đồng và lợi nhuận gộp giảm 40%.

Tính đến ngày 31/3/2026, tổng tài sản của NTC đạt hơn 6.385 tỷ đồng, tăng gần 7% so với đầu năm nay. Cơ cấu tài sản của doanh nghiệp tiếp tục tập trung lớn vào khoản chi phí trả trước dài hạn với giá trị hơn 4.303 tỷ đồng, chiếm khoảng 67% tổng tài sản. Trong đó, phần lớn là tiền thuê đất và các khoản chi phí đền bù, hỗ trợ liên quan đến việc phát triển quỹ đất KCN.

Ở phía nguồn vốn, tổng nợ phải trả đạt hơn 5.061 tỷ đồng, tăng 8% so với đầu năm nay. Tuy nhiên, phần lớn nghĩa vụ nợ của doanh nghiệp là doanh thu chưa thực hiện dài hạn - khoản tiền khách hàng đã thanh toán trước cho các hợp đồng thuê đất dài hạn. Giá trị khoản mục này dao động từ 4.674 - 4.800 tỷ đồng, tương đương trên 90% tổng nợ phải trả.

Thách thức nào với NTC?

NTC sở hữu 3 KCN tại phường Tân Uyên và phường Bình Cơ, TP HCM với tổng diện tích 966 ha, tỷ lệ lấp đầy trung bình 68,7%. Hai KCN đầu tiên (KCN Nam Tân Uyên và KCN Nam Tân Uyên mở rộng) đã gần lấp đầy. Do đó, KCN Nam Tân Uyên mở rộng giai đoạn 2 với tổng diện tích 346 ha, tổng vốn đầu tư 872 tỷ đồng và tỷ lệ lấp đầy 18,2% là nguồn thu chính. Dự án này được phát triển trên đất trồng cao su của Cao su Phước Hòa.

Như vậy, nếu cộng thêm các KCN do các công ty liên kết và bên liên quan phát triển, NTC sẽ có 16 KCN với tổng diện tích 7.548 ha, tổng diện tích thương phẩm còn lại khoảng 2.293 ha, đứng thứ hai trong ngành bất động sản KCN sau Becamex IDC. NTC đã đầu tư thành công vào các công ty này, mang lại nguồn cổ tức tiền mặt hàng năm khoảng 100 tỷ đồng, chiếm khoảng 1/3 lợi nhuận sau thuế của NTC. Tuy nhiên, lợi thế này liệu có duy trì trong năm 2026?

Theo dự báo của CBRE, dù có nhiều thuận lợi, song động lực tăng trưởng ngành bất động sản KCN bắt đầu lộ diện những khó khăn. Trước hết là áp lực cạnh tranh ngày càng gay gắt trong khu vực. Việt Nam không phải là lựa chọn duy nhất của các tập đoàn đa quốc gia. Thái Lan, Indonesia, Malaysia hay Ấn Độ đều đang đưa ra các chính sách ưu đãi mạnh mẽ để thu hút dự án FDI. Khi chi phí đất đai, xây dựng và lao động tại Việt Nam có xu hướng tăng lên, lợi thế cạnh tranh về giá có nguy cơ bị thu hẹp nếu không đi kèm cải thiện về chất lượng hạ tầng và dịch vụ.

Quỹ đất bất động sản KCN đang được mở rộng tại nhiều địa phương trên cả nước, từ miền Bắc, miền Trung đến miền Nam. Khi nguồn cung gia tăng nhanh, các chủ đầu tư KCN buộc phải cạnh tranh không chỉ về giá thuê mà còn ở chính sách ưu đãi và chất lượng hạ tầng nhằm thu hút nhà đầu tư thứ cấp. Do vậy, đây sẽ là thách thức lớn nhất đối với NTC, dù sở hữu nhiều dự án bất động sản KCN đắc địa.

Bên cạnh đó, theo các chuyên gia, trong bối cảnh dòng vốn FDI ngày càng có xu hướng chọn lọc, doanh nghiệp thuê đất có nhiều lựa chọn hơn, khiến các chủ đầu tư KCN phải linh hoạt hơn trong chiến lược giá và dịch vụ đi kèm thì mới có thể cạnh tranh được. Theo đó, xu hướng phát triển trong thời gian tới không còn dừng lại ở việc cho thuê đất đơn thuần, mà chuyển sang cung cấp các hệ sinh thái công nghiệp hoàn chỉnh, bao gồm logistics, kho bãi, nhà xưởng xây sẵn cùng hệ thống tiện ích phục vụ người lao động… Đây là bài toán không dễ dàng đối với NTC cũng như nhiều doanh nghiệp khác kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản KCN truyền thống.

Phương Hà