Tín dụng - Ngân hàng
Nới tín dụng có chọn lọc
Việc các ngân hàng sẽ không phải tính phần tăng thêm khi cho vay với nhà ở xã hội, khu công nghiệp và khu chế xuất vào tín dụng bất động sản theo quy định mới của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) sẽ có tác động tích cực đối với chất lượng dòng vốn.
Theo Công văn 4551/NHNN-CSTT (có hiệu lực từ ngày 01/01/2026 – 31/12/2026) gửi 25 ngân hàng thương mại (NHTM), NHNN cho phép loại bỏ phần dư nợ tín dụng tăng thêm so với năm 2025 đối với các dự án nhà ở xã hội (NOXH), khu công nghiệp (KCN) và khu chế xuất (KCX) khỏi dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản (BĐS) khi kiểm soát mức tăng trưởng tín dụng BĐS.
Tái phân bổ dòng vốn
Theo số liệu được TS Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách của Thủ tướng Chính phủ, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV ước tính, nguồn vốn cho thị trường BĐS năm 2025 và 2 tháng đầu năm 2026 ghi nhận nhiều biến động. Dư nợ tín dụng BĐS ước đạt 4,5 triệu tỷ đồng, tăng 22% so với cuối năm 2024, trong đó cho vay kinh doanh tăng 28% và cho vay mua nhà tăng 14%. Năm 2026, tín dụng BĐS dự kiến tăng tối đa 15%, tương đương khoảng 675.000 tỷ đồng. Chuyên gia cho rằng với con số này, tín dụng BĐS thực chất vẫn tăng trưởng, và thực tế NHNN lẫn các NHTM từ đầu năm đến nay vẫn duy trì quan điểm không kiểm soát tín dụng BĐS. Tuy nhiên, trong bối cảnh mới và trên nền quy mô tăng trưởng tín dụng/GDP cao, các rủi ro tài chính vẫn tiếp tục hạn chế triển vọng tăng trưởng.
Các chuyên gia từ ADB nhận định, áp lực thanh khoản trong hệ thống ngân hàng đòi hỏi phải được quản lý chủ động hơn. Vì vậy, việc NHNN nới tín dụng BĐS có chọn lọc được kỳ vọng đảm bảo tín dụng không bị “khựng” lại, mà vẫn lan tỏa tới các lĩnh vực đáp ứng các mục tiêu kinh tế và an sinh xã hội.
Tổng quan chung về tác động chính sách, chuyên viên phân tích của KBSV Vũ Diệu Hà nhìn nhận, việc nới tín dụng BĐS có chọn lọc sẽ hỗ trợ tích cực cho mục tiêu tăng trưởng kinh tế của Chính phủ thông qua: Thứ nhất, việc khơi thông dòng vốn cho BĐS, KCN và KCX sẽ giúp đẩy nhanh tiến độ phát triển hạ tầng công nghiệp và nâng cao năng lực tiếp nhận các dự án FDI mới. Thứ hai, trong bối cảnh dư nợ cho vay NOXH tính tới giữa tháng 3/2026 mới đạt khoảng 41.000 tỷ đồng, thấp hơn so với chương trình tín dụng 145.000 tỷ đồng, động thái này được kỳ vọng sẽ gia tăng nguồn cung nhà ở cho người thu nhập thấp và công nhân.
Cần nới rộng đích đến dòng vốn
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM cho biết, động thái nới tín dụng BĐS theo nhóm đối tượng như Công văn 4551/NHNN-CSTT được hiểu là một động thái thực thi đúng chủ trương của Chính phủ về phân loại BĐS để cấp hạn mức tín dụng. Các đích nhắm được vạch rõ khá rõ cho thấy ưu tiên dòng vốn phù hợp.
Tuy nhiên theo Chủ tịch HoREA, 2 vấn đề mà ông kiến nghị tại Diễn đàn Tài chính 2026 do Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp tổ chức vừa qua chưa được xem xét. Thứ nhất là lãi suất quá cao và khả năng tiếp cận tín dụng của doanh nghiệp còn khó khăn. Do đó, cần được xem xét điều chỉnh trần tín dụng linh hoạt hơn để tạo điều kiện cho thị trường phục hồi. Thứ hai, trong phân loại BĐS để cấp hạn mức ưu tiên có nhà ở thương mại giá vừa túi tiền có mức độ ít rủi ro lên tới 80%.
“Bên cạnh NOXH có mức độ an toàn tới 99%, BĐS khu công nghiệp có mức độ không rủi ro khoảng 80%, cần bổ sung loại dự án nhà ở giá phù hợp với thu nhập của người thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị”, ông Châu nhấn mạnh.
Ông Huỳnh Hoàng Phương - Chuyên gia phân tích tài chính cho rằng, với chính sách mới, tác động lên hệ thống ở mức tương đối. Trong bối cảnh nợ xấu có thể tăng cao, tín dụng càng cần được nắn vào được lĩnh vực ưu tiên để hạn chế lạm phát, định hướng mới vừa nới tín dụng chọn lọc nhưng vẫn đảm bảo tính kiểm soát.
“Tác động chính sẽ đến với nhóm trực tiếp hưởng lợi là nhóm BĐS KCN, KCX khi cơ chế loại trừ dư nợ KCN, KCX khỏi hạn mức cho phép các ngân hàng tự tin giải ngân vốn trung và dài hạn. Chính sách tạo thêm nguồn lực vốn để các chủ đầu tư dự án KCN có thể đẩy nhanh giải phóng mặt bằng, hoàn thiện hạ tầng và mở rộng diện tích thương phẩm cho thuê. Tuy nhiên, để mở rộng các dự án theo giai đoạn, đây là kế hoạch không chỉ 6 tháng mà hoàn thành để được hưởng lợi dòng vốn”, ông Phương nhấn mạnh. Trong khi đó, BĐS NOXH, đặc biệt là chương trình tín dụng 145 nghìn tỷ cũng là câu chuyên dài hạn đến 2030. Nhà băng chỉ có thể giải ngân khi có nguồn cung đúng đối tượng.
“Với chính sách thúc đẩy nhà ở cho thuê, có thể sẽ có nhiều chủ đầu tư đủ điều kiện và năng lực khai thác quỹ đất sẽ tham gia phân khúc. Đây cũng là phân khúc đòi hỏi sự tham gia của nguồn vốn ngân hàng dài hạn. Do đó, nếu được bổ sung đối tượng, có khả năng từ phía các NHTM còn room tín dụng nửa cuối năm nay và trong danh sách 25 NHTM được nhận công văn, đây sẽ là 1 phần đích đến cần được khơi dòng vốn”, ông Phương dự báo.