Thị trường

Theo phân tích của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), câu chuyện nhà ở của người trẻ hiện nay không còn đơn thuần là lựa chọn giữa “mua hay thuê”, mà là xác định hình thức phù hợp với từng giai đoạn phát triển tài chính và mục tiêu dài hạn.

Thuê nhà là bước đệm, sở hữu nhà là quá trình tích lũy

Trong những năm đầu sự nghiệp, khi thu nhập chưa ổn định, nhu cầu dịch chuyển lớn và nguồn lực tài chính còn hạn chế, thuê nhà được xem là giải pháp hợp lý. Hình thức này giúp giảm áp lực vốn ban đầu, tạo sự linh hoạt trong công việc và dành thời gian để tích lũy tài chính.

Tuy nhiên, khi thu nhập dần ổn định và nhu cầu an cư lâu dài tăng lên, nhà ở không chỉ còn là khoản chi tiêu phục vụ sinh hoạt mà trở thành một phần trong chiến lược xây dựng tài sản của mỗi cá nhân.

Theo VARS IRE, thuê nhà và sở hữu nhà không phải là hai lựa chọn đối lập mà là những giai đoạn khác nhau trong hành trình ổn định cuộc sống.

Tiền thuê nhà về bản chất là khoản chi để đáp ứng nhu cầu ở hiện tại. Trong khi đó, với người mua nhà có kế hoạch tài chính phù hợp, một phần dòng tiền chi cho nhà ở có thể từng bước chuyển hóa thành quyền sở hữu tài sản.

Quá trình hình thành tài sản từ nhà ở được tạo nên bởi nhiều yếu tố. Trước hết là việc trả nợ vay mua nhà giúp người mua từng bước gia tăng phần vốn chủ sở hữu. Theo thời gian, tỷ trọng tiền trả vào nợ gốc tăng lên, giúp giảm dư nợ và nâng cao giá trị tài sản thực sự thuộc về người sở hữu.

Bên cạnh đó, giá trị bất động sản thường tăng theo quá trình phát triển kinh tế, hạ tầng và tốc độ đô thị hóa. Dù thị trường luôn tồn tại các chu kỳ tăng giảm, những khu vực có nền tảng kinh tế tốt, dân cư đông và nhu cầu ở thực cao thường duy trì được giá trị tài sản trong dài hạn.

Yếu tố thời gian cũng đóng vai trò quan trọng. Người sở hữu nhà sớm có nhiều cơ hội tích lũy vốn chủ sở hữu hơn và hưởng lợi từ quá trình gia tăng giá trị của tài sản. Trong bối cảnh giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập, việc trì hoãn quyết định mua nhà có thể khiến mục tiêu sở hữu ngày càng xa tầm với.

Bài toán sức mua của dòng tiền tích lũy

Theo dữ liệu VAR tổng hợp từ Tổng cục Thống kê, lạm phát bình quân của Việt Nam trong khoảng 10 năm qua duy trì ở mức khoảng 3%/năm. Trong khi đó, lãi suất tiền gửi kỳ hạn 12 tháng dao động bình quân từ 5,5-6,5%/năm.

Mặc dù tiền gửi vẫn gia tăng về mặt danh nghĩa nhưng nếu so sánh với tốc độ tăng của giá bất động sản tại một số đô thị lớn, khoảng cách ngày càng rõ nét. Giá nhà tại nhiều khu vực ghi nhận mức tăng trưởng kép khoảng 12%/năm trong cùng giai đoạn.

Điều này đồng nghĩa với việc khoản tiền tiết kiệm vẫn tăng lên theo thời gian nhưng có thể không theo kịp tốc độ tăng của tài sản mà người mua đang hướng tới.

VARS IRE cho rằng, với những người đã có nền tảng tài chính tương đối ổn định, việc sở hữu nhà ở thời điểm phù hợp có thể giúp chuyển một phần chi phí nhà ở thành quá trình hình thành vốn chủ sở hữu trong tương lai.

Nhiều nghiên cứu quốc tế cho thấy sở hữu nhà là một trong những yếu tố quan trọng giúp các hộ gia đình tích lũy tài sản qua nhiều thế hệ. Tại Việt Nam, bất động sản cũng đang chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu tài sản của người dân.

Theo tổng hợp từ báo cáo tài chính của 5 ngân hàng lớn gồm Vietcombank, VietinBank, BIDV, Agribank và MB, tổng giá trị tài sản nhận thế chấp, cầm cố và chiết khấu đến cuối năm 2025 đạt gần 16 triệu tỷ đồng, trong đó bất động sản chiếm hơn 11,6 triệu tỷ đồng, tương đương khoảng 73%.

Cùng với nguồn lực tự tích lũy, nhiều người trẻ hiện nay còn nhận được sự hỗ trợ từ gia đình hoặc tiếp cận các chương trình ưu đãi từ chủ đầu tư và ngân hàng như kéo dài tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất hoặc các gói tín dụng dành riêng cho người mua nhà lần đầu.

Dù vậy, VARS IRE nhấn mạnh khả năng sở hữu nhà bền vững vẫn phụ thuộc chủ yếu vào năng lực tài chính của người mua. Việc cân đối dòng tiền, lựa chọn mức vay phù hợp và đánh giá chất lượng tài sản vẫn là những yếu tố quyết định.

Theo đơn vị này, một thị trường nhà ở phát triển lành mạnh cần đáp ứng đồng thời cả nhu cầu thuê và nhu cầu sở hữu. Thuê nhà phù hợp với giai đoạn đầu lập nghiệp, còn sở hữu nhà trở thành lựa chọn hợp lý khi thu nhập đã ổn định, nhu cầu an cư rõ ràng và năng lực tài chính cho phép. Khi đó, nhà ở không chỉ là nơi để ở mà còn là nền tảng cho quá trình tích lũy tài sản dài hạn của mỗi gia đình.

Diệu Hoa