Tín dụng - Ngân hàng

Do đó, giải pháp an toàn đưa ra hiện khiến doanh nghiệp không tiếp cận được vốn.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Phó Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp TP HCM kiêm Chủ tịch Hệ sinh thái Lê Thành Group, chia sẻ trong thời gian qua, ông đã nộp các hồ sơ vay vốn để đầu tư dự án nhà ở tới các ngân hàng. Tuy nhiên, ông thường gặp tình trạng phê duyệt hồ sơ vay vốn là “phương án không tạo ra dòng tiền đủ để trả gốc và lãi, hồ sơ vay vốn không chứng minh được dòng tiền trả nợ, hồ sơ không được duyệt vay”. Nguyên do doanh nghiệp làm dự án nhà ở xã hội (NOXH) chỉ có lợi nhuận định mức chỉ 10%. Trong khi lãi suất vay ngân hàng cao hơn, trừ thời gian làm thủ tục và xây dựng mất khoảng 5 năm, nghĩa là mỗi năm chỉ lời 2%, thấp hơn cả việc mang tiền gửi ngân hàng lấy lãi suất 5-7%/năm.

- Với bối cảnh như vậy, dường như việc lựa chọn đầu tư dự án NOXH luôn được doanh nghiệp mong chờ đi cùng ưu đãi về vốn tín dụng. Trên thực tế đang có gói tín dụng tới 145 nghìn tỷ đồng do 9 NHTM tham gia. Ông có thể chia sẻ rõ hơn về thực tế tiếp cận nguồn vốn này?

Đối với các dự án NOXH hiện nay, ngân hàng rất khó cho vay vì quy định lợi nhuận chỉ 10%, trong khi lãi suất cho vay hiện hơn 10%/năm. Tuy nhiên, hiện nay doanh nghiệp không vay được ngân hàng đối với dự án NOXH, vấn đề tạm thời không nằm ở lãi suất mà do Ngân hàng Nhà nước (NHNN) có văn bản yêu cầu các ngân hàng tham gia gói 145.000 tỷ chỉ được cho vay NOXH với lãi suất 6,1%/năm. Khi làm việc, ngân hàng cho biết họ đang huy động vốn dài hạn hơn một năm với lãi suất 8% thì không thể nào cho vay ra 6,1%/năm vì sẽ bị lỗ.

Doanh nghiệp đồng ý vay với lãi suất 12%/năm và chấp nhận mức đó, nhưng ngân hàng cũng nói không được vì khi thanh kiểm tra, quy định chỉ cho vay lãi suất 6,1%/năm mà ngân hàng giải ngân với lãi suất 12%/năm thì họ sẽ bị phạt rất nặng vì đây là NOXH. Vậy nếu cho vay với lãi suất thấp, ngân hàng lỗ; còn cho vay lãi suất cao thì ngân hàng vi phạm. Giải pháp an toàn nhất là họ không cho vay, và đó là lý do tại sao họ không giải ngân.

Cũng phải nói thêm cách đây 6 tháng, lãi suất 6,1%/năm là phù hợp vì lúc đó, ngân hàng cho vay ra chỉ khoảng hơn 7%/năm, chênh lệch thấp hơn 1%. Nhưng tại thời điểm này, lãi suất cho vay đối với bất động sản đã lên 12-13%/năm thì mức 6,1%/năm không còn phù hợp nữa.

- Vậy theo ông, giải pháp xử lý vấn đề này là gì?

Tôi cho rằng NHNN nên bỏ quyết định này và thay bằng quy định doanh nghiệp đàm phán với ngân hàng với lãi suất thấp hơn khoảng 1-2% so với lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng thương mại. Như vậy, doanh nghiệp thoải mái hơn và ngân hàng cũng mạnh dạn ký hợp đồng cho vay với lãi suất 11-12%/năm. Nếu không có tiền thì các dự án sẽ bị đình trệ.

- Bên cạnh đó, ông có kiến nghị những giải pháp nào khác để khơi thông dòng vốn cho đầu tư NOXH, nhà ở cho thuê. Bởi trên thực tế, nguồn vốn cho đầu tư theo mục tiêu cũng không thể chỉ dựa vào gói 145.000 tỷ đồng?

Trước hết, đối với vốn vay, cần xây dựng chương trình tái cấp vốn. Phương án thứ nhất để triển khai chương trình là doanh nghiệp vay trực tiếp từ các ngân hàng, sau đó Nhà nước sẽ tái cấp vốn. Giả sử doanh nghiệp vay lãi suất 8%/năm, Nhà nước tái cấp vốn 4%/năm thì doanh nghiệp chỉ trả lãi suất 4%/năm.

Phương án thứ hai là ngân hàng cho doanh nghiệp vay với lãi suất thấp. Sau đó, ngân hàng đem hợp đồng vay đó làm việc với NHNN, rồi NHNN cho chính những ngân hàng này vay lại số tiền tương đương với số tiền họ đã cho doanh nghiệp vay, với lãi suất cũng tương đương. Giả sử ngân hàng cho doanh nghiệp vay lãi suất 5%/năm thì Nhà nước cho họ vay lại đúng số tiền đó với lãi suất 5%/năm. Như vậy, ngân hàng không mất đồng nào và được tái bù toàn bộ số tiền đó. Số tiền này cũng không tính vào trong room bất động sản để đảm bảo ngân hàng sẵn sàng cho vay.

- Ở góc độ vốn vay, ngoài tín dụng và các cơ chế thuế, phí, theo ông, cần có những cơ chế khuyến khích tiếp cận nào khác đối với doanh nghiệp/chủ đầu tư NOXH, nhà ở cho thuê?

Đối với TP HCM nói riêng, địa phương đã được giao phát triển tổng cộng 199.400 căn NOXH trong đề án một triệu căn NOXH, nguồn lực vốn cũng có các cơ chế tháo gỡ, hỗ trợ. Theo tính toán của Sở Xây dựng TP HCM, căn cứ trên luật quy định doanh nghiệp làm một dự án phải dành 20% quỹ đất hoặc số lượng căn hộ để thực hiện dự án NOXH. Tuy nhiên, những doanh nghiệp không thực hiện có thể chọn đóng bằng tiền mặt và đối với phần diện tích đất đó, họ được xây nhà ở thương mại dịch vụ bán bình thường. Tổng số tiền thu được từ hình thức này ở TP HCM ước tính khoảng 100.000 tỷ đồng. Đây là số tiền rất lớn và chỉ được dùng cho mục đích phát triển NOXH.

Vấn đề là ai sẽ quản lý nguồn tiền này? Ở cấp quốc gia có Quỹ nhà ở quốc gia, còn tại địa phương có Quỹ phát triển nhà ở TP HCM và HFIC. Thành phố có thể giao một trong hai đơn vị quản lý, nhưng HFIC có kinh nghiệm hơn về mảng cho vay, họ sẽ thẩm định tốt và nhanh hơn. Chủ tịch HFIC và Chủ tịch Hiệp hội doanh nghiệp TP HCM đề nghị giao cho HFIC để có nguồn tiền bổ sung vào gói hỗ trợ dự kiến 300 tỷ đồng trong 10 năm với lãi suất bằng 0. Nếu được, tôi kiến nghị nên mạnh dạn nâng lên 500 tỷ đồng cho các dự án NOXH, nhà ở cho thuê, với thời hạn vay từ 10 đến 15 năm, trong đó 10 năm đầu lãi suất bằng 0% và 5 năm còn lại lãi suất giảm 50%.

Ngoài ra, tôi cho rằng cần xác định đối với phân khúc cho thuê nhà trọ, vì hiện nay nhà trọ đang giải quyết 80% nhu cầu lưu trú cho công nhân. Chúng ta nên xem đó là một hình thức NOXH đặc biệt. Theo luật, NOXH được giảm 50% tiền thuế, bao gồm thuế VAT và thuế thu nhập doanh nghiệp. Vậy tiền thuế hiện nay đang tính cho các chủ nhà trọ cũng nên giảm 50% để kích thích họ có nguồn lực tái tạo, nâng cấp nhà trọ khang trang, sạch đẹp hơn theo chuẩn mới. Đồng thời, cũng nên hỗ trợ cho các chủ hộ cho thuê nhà trọ một số tiền với lãi suất ưu đãi để nâng cấp nhà trọ vì họ đang là người giải quyết 80% số công nhân lưu trú tại đây.

- Trân trọng cảm ơn ông!

Lê Mỹ (thực hiện)