Chính sách - Quy hoạch

Trong tham luận gửi Hội thảo "Định hướng hoàn thiện thể chế pháp luật về đất đai, sửa đổi Luật Đất đai hướng đến mục tiêu giải phóng nguồn lực cho phát triển kinh tế xã hội trong kỷ nguyên mới", ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho rằng một trong những nội dung cần sớm được hoàn thiện là các quy định về chế độ sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất.

Bổ sung cơ chế "đất ở sử dụng có thời hạn"

Theo đó, HoREA kiến nghị sửa đổi khoản 1 Điều 171 và khoản 1 Điều 172 Luật Đất đai 2024 theo hướng bổ sung quy định về "đất ở sử dụng có thời hạn", bên cạnh loại hình đất ở sử dụng ổn định lâu dài đang được áp dụng.

Theo HoREA, Luật Nhà ở 2023 đã mở ra cơ chế mua bán nhà ở có thời hạn. Theo đó, người mua được sở hữu nhà trong thời gian do các bên thỏa thuận trong hợp đồng và khi hết thời hạn sẽ hoàn trả nhà cho bên bán. Nhà ở loại này có thể được xây dựng trên đất ở sử dụng ổn định lâu dài hoặc trên đất ở có thời hạn.

Tuy nhiên, trong khi Luật Nhà ở đã ghi nhận hình thức sở hữu nhà ở có thời hạn thì Luật Đất đai hiện chưa có quy định tương ứng về loại hình đất ở sử dụng có thời hạn. Theo Hiệp hội, sự thiếu đồng bộ này khiến việc triển khai trên thực tế gặp nhiều vướng mắc.

HoREA cho rằng việc bổ sung quy định về đất ở sử dụng có thời hạn sẽ tạo thêm một công cụ pháp lý linh hoạt cho Nhà nước trong quản lý và khai thác quỹ đất công, đồng thời bảo đảm sự thống nhất giữa Luật Đất đai và Luật Nhà ở.

Để làm rõ đề xuất, Hiệp hội dẫn kinh nghiệm từ Singapore. Quốc gia này hiện có khoảng 95% diện tích đất thuộc sở hữu Nhà nước và phần lớn các dự án nhà ở được bán theo hình thức sở hữu có thời hạn tối đa 99 năm. Khi hết thời hạn, quyền sở hữu quay trở lại Nhà nước, tạo điều kiện thuận lợi cho công tác chỉnh trang, tái phát triển đô thị và sử dụng đất hiệu quả hơn.

Theo HoREA, Việt Nam không nhất thiết áp dụng mô hình của Singapore, song đây là kinh nghiệm đáng tham khảo trong quá trình hoàn thiện chính sách đất đai, đặc biệt đối với các khu vực cần tái thiết, chỉnh trang hoặc phát triển đô thị trong tương lai.

Bên cạnh việc bổ sung loại hình đất ở sử dụng có thời hạn, HoREA cũng đề xuất sửa đổi khoản 2 Điều 172 Luật Đất đai 2024 liên quan đến thời điểm tính thời hạn giao đất, cho thuê đất.

Theo quy định hiện hành, thời hạn sử dụng đất được tính từ thời điểm Nhà nước ban hành quyết định giao đất hoặc cho thuê đất. Tuy nhiên, Hiệp hội cho rằng cách xác định này chưa phản ánh đúng thực tế hoạt động đầu tư và chuyển nhượng dự án.

Đối với các dự án được chuyển nhượng sau nhiều năm triển khai, nhà đầu tư mới chỉ được tiếp tục sử dụng phần thời hạn còn lại của dự án. Điều này khiến nhiều doanh nghiệp thiếu động lực đầu tư mở rộng, bởi thời gian khai thác quá ngắn để thu hồi vốn và phát triển dự án dài hạn.

HoREA đưa ra ví dụ một dự án thương mại được giao đất trong thời hạn 50 năm nhưng sau 30 năm mới được chuyển nhượng. Nhà đầu tư mới chỉ còn 20 năm khai thác, khiến hiệu quả đầu tư bị ảnh hưởng đáng kể dù có năng lực tài chính và mong muốn tiếp tục phát triển dự án.

Theo Hiệp hội, bất cập này còn thể hiện rõ đối với khoảng 4.500 dự án đang gặp vướng mắc kéo dài nhiều năm. Khi các dự án được tháo gỡ theo Nghị quyết số 29/2026/QH16, thời hạn sử dụng đất còn lại ở nhiều trường hợp không còn nhiều, ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả khai thác sau khi dự án được khơi thông.

Không chỉ vậy, các dự án condotel từng vướng sai phạm về chế độ sử dụng đất cũng là nhóm chịu tác động lớn. Theo HoREA, nếu thời hạn sử dụng đất vẫn được tính theo quy định cũ thì người mua sản phẩm sẽ chịu thiệt vì quỹ thời gian khai thác bị rút ngắn dù các vi phạm đã được cơ quan có thẩm quyền xử lý.

Từ thực tế trên, Hiệp hội kiến nghị bổ sung quy định cho phép thời hạn giao đất, cho thuê đất được tính từ thời điểm cơ quan nhà nước ban hành quyết định cho phép chuyển nhượng dự án, gia hạn sử dụng đất, chuyển đổi hình thức sử dụng đất hoặc quyết định xử lý vi phạm pháp luật về đất đai.

Theo đánh giá của HoREA, cách tiếp cận này sẽ tạo điều kiện để các dự án được tái cơ cấu, chuyển nhượng và hồi sinh hiệu quả hơn, đồng thời nâng cao sức hấp dẫn của hoạt động mua bán, sáp nhập dự án trên thị trường.

Cần cơ chế gia hạn linh hoạt cho nhà đầu tư

Một kiến nghị khác được HoREA đưa ra là sửa đổi khoản 3 Điều 172 Luật Đất đai theo hướng cho phép người sử dụng đất được chủ động đề xuất gia hạn hoặc điều chỉnh thời hạn sử dụng đất phù hợp với nhu cầu đầu tư, thay vì chỉ được thực hiện trong năm cuối của thời hạn sử dụng đất như quy định hiện hành.

Theo Hiệp hội, quy định hiện nay yêu cầu người sử dụng đất phải nộp hồ sơ xin gia hạn chậm nhất 6 tháng trước khi hết thời hạn sử dụng đất. Nếu quá thời hạn này sẽ không được xem xét gia hạn, trừ trường hợp bất khả kháng.

HoREA cho rằng quy định trên chưa tính đến nhiều tình huống phát sinh trong thực tế, chẳng hạn doanh nghiệp muốn hợp tác với đối tác mới, mở rộng quy mô đầu tư hoặc điều chỉnh kế hoạch kinh doanh khi dự án vẫn còn thời hạn khai thác.

Việc chỉ cho phép gia hạn vào thời điểm cuối vòng đời dự án khiến doanh nghiệp mất đi sự chủ động trong lập kế hoạch đầu tư dài hạn, đồng thời làm giảm khả năng huy động vốn và thu hút nhà đầu tư. Theo Hiệp hội, những bất cập này còn ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình xử lý tài sản bảo đảm của các tổ chức tín dụng.

HoREA cho rằng việc cho phép điều chỉnh hoặc gia hạn thời hạn sử dụng đất linh hoạt hơn sẽ góp phần nâng cao giá trị tài sản, tăng hiệu quả xử lý nợ xấu, thúc đẩy hoạt động M&A dự án và tạo điều kiện để dòng vốn tiếp tục chảy vào thị trường bất động sản.

Diệu Hoa