Thị trường
Chu kỳ mới của bất động sản: Cơ hội từ hạ tầng và dòng vốn đầu tư
Bất động sản bước vào chu kỳ tăng trưởng mới với động lực từ hạ tầng và đầu tư, song áp lực cân bằng cung cầu ngày càng rõ nét.
Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài từ năm 2022 đến 2023, thị trường bất động sản Việt Nam đang ghi nhận nhiều tín hiệu phục hồi nhờ điều kiện tài chính cải thiện, hạ tầng được đẩy mạnh đầu tư và dòng vốn tiếp tục chảy vào thị trường.
Lệch pha nguồn cung
Bức tranh này được thể hiện rõ qua diễn biến của thị trường nhà ở tại Bình Dương, các quy hoạch TOD mới tại TP HCM cũng như xu hướng dịch chuyển của dòng vốn đầu tư quốc tế. Điểm chung của các xu hướng này là thị trường đang bước sang giai đoạn phát triển mới, nơi chất lượng tăng trưởng ngày càng quan trọng hơn tốc độ tăng trưởng.
Bình Dương đang là một trong những thị trường thể hiện rõ nét đà phục hồi của bất động sản khu vực phía Nam. Sau giai đoạn thanh khoản suy giảm, nguồn cung căn hộ mới quay trở lại nhờ điều kiện tài chính cải thiện, chính sách thanh toán linh hoạt, tốc độ đô thị hóa cao và lợi thế kết nối với TP HCM.
Tuy nhiên, theo Savills, rủi ro hiện nay không nằm ở tổng nguồn cung mà nằm ở cơ cấu nguồn cung. Khi các chủ đầu tư ngày càng tập trung vào phân khúc trung cao cấp và cao cấp, thị trường đang đối mặt nguy cơ mất cân đối giữa sản phẩm được phát triển và nhu cầu thực tế của người mua.
Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills TP HCM nhận định áp lực của thị trường sẽ gia tăng nếu nguồn cung tiếp tục tập trung quá nhiều vào phân khúc giá cao.
Thực tế này cũng đang diễn ra tại các đô thị lớn. Dữ liệu của Savills chỉ ra, căn hộ hạng C, phân khúc từng chiếm hơn 80% lượng giao dịch trước năm 2020 tại Hà Nội và TP HCM hiện suy giảm mạnh. Trong quý I/2026, Hà Nội không ghi nhận nguồn cung hạng C mới, còn tại TP HCM, phân khúc này chỉ chiếm khoảng 29% nguồn cung sơ cấp.
Điều đó cho thấy thị trường hiện không thiếu dự án nhưng đang thiếu những sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của số đông người dân. Khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập tiếp tục là thách thức lớn tại các đô thị, trong khi nguồn cung mới chủ yếu tập trung ở nhóm sản phẩm có giá trị cao hơn.
Đây cũng là nguyên nhân khiến thanh khoản có sự phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc và giữa các dự án. Những sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, có mức giá hợp lý và hệ thống tiện ích hoàn thiện vẫn duy trì sức hấp thụ tốt, trong khi áp lực cạnh tranh ngày càng lớn đối với các dự án có giá bán cao.
Trong bối cảnh Chính phủ đang thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, nhà ở giá phù hợp và hoàn thiện các chính sách hỗ trợ người mua nhà, việc cân bằng cơ cấu nguồn cung sẽ trở thành yếu tố quan trọng quyết định tính bền vững của thị trường trong những năm tới.
Dòng vốn vào dự án chất lượng
Cùng với câu chuyện nhà ở, sự phát triển của hạ tầng giao thông đang mở ra cơ hội tái cấu trúc không gian đô thị. Mới đây, TP HCM đã phê duyệt ranh giới quy hoạch 5 khu TOD với tổng diện tích gần 940 ha dọc tuyến Metro số 2 Bến Thành - Tham Lương. Đây được xem là bước đi quan trọng nhằm khai thác hiệu quả quỹ đất quanh các nhà ga và thúc đẩy phát triển đô thị theo hướng hiện đại hơn.
Tuy nhiên, theo Savills, giá trị của TOD không chỉ nằm ở việc gia tăng giá trị đất đai hay tạo thêm các cực tăng trưởng mới. Điều quan trọng hơn là khả năng tạo cơ hội tiếp cận nhà ở và hạ tầng cho nhiều nhóm dân cư khác nhau.
Kinh nghiệm quốc tế cho thấy giá bất động sản quanh các tuyến metro thường tăng mạnh sau khi hạ tầng đi vào hoạt động. Nếu thiếu các cơ chế điều tiết phù hợp, chính những người có nhu cầu sử dụng giao thông công cộng cao nhất như người lao động và tầng lớp trung lưu lại có nguy cơ bị đẩy ra xa các khu vực hưởng lợi từ hạ tầng.
Bà Giang Đỗ - Giám đốc Toàn quốc Bộ phận Tư vấn và Định giá Savills Việt Nam cho rằng, thách thức hiện nay không còn là có nên phát triển TOD hay không mà là làm thế nào để triển khai đồng bộ giữa quy hoạch, cơ chế tài chính và quản lý đất đai. Nếu được thực hiện đúng hướng, TOD có thể trở thành công cụ quan trọng giúp giải quyết bài toán nhà ở đô thị trong dài hạn.
Để phát huy hiệu quả, TOD không chỉ cần các tuyến metro hay hạ tầng giao thông hiện đại mà còn cần cơ chế bảo đảm sự cân bằng giữa phát triển kinh tế và khả năng tiếp cận nhà ở. Đây cũng là điều kiện để các khu vực quanh nhà ga trở thành những cộng đồng đô thị thực sự thay vì chỉ là những điểm nóng tăng giá bất động sản.
Không chỉ hạ tầng, dòng vốn đầu tư quốc tế cũng đang trở thành một động lực quan trọng của chu kỳ tăng trưởng mới. Theo Savills World Research, bất động sản vẫn giữ vai trò quan trọng trong chiến lược phân bổ tài sản của các nhà đầu tư tổ chức toàn cầu, trong khi tổng khối lượng đầu tư bất động sản tại khu vực châu Á - Thái Bình Dương trong quý I/2026 tăng 19,2% so với cùng kỳ năm trước.
Tại Việt Nam, các nhà đầu tư từ Singapore và Hàn Quốc tiếp tục dẫn đầu dòng vốn FDI vào bất động sản. Đáng chú ý, tiêu chí lựa chọn của dòng vốn ngoại đang thay đổi. Nếu trước đây nhà đầu tư chủ yếu kỳ vọng vào khả năng tăng giá tài sản thì hiện nay họ quan tâm nhiều hơn đến hiệu quả vận hành, khả năng tạo dòng tiền và chất lượng dự án.
Ông Neil MacGregor - Tổng Giám đốc Savills Việt Nam cho biết, Việt Nam đang hưởng lợi từ các yếu tố nền tảng như tăng trưởng kinh tế, đô thị hóa và xu hướng tái cấu trúc dòng vốn trong khu vực. Tuy nhiên, yếu tố ngày càng được coi trọng là chất lượng tài sản và khả năng tạo giá trị dài hạn.
Nhìn tổng thể, thị trường bất động sản đang bước vào một chu kỳ phát triển mới với nhiều cơ hội từ hạ tầng, đô thị hóa và dòng vốn đầu tư. Tuy nhiên, sự thành công của chu kỳ này sẽ không được đo bằng số lượng dự án hay tốc độ tăng giá mà bằng khả năng tạo ra nguồn cung phù hợp với nhu cầu thực, phát triển đô thị bao trùm và thu hút được dòng vốn chất lượng cao.
"Trong chu kỳ phục hồi hiện nay, thị trường cần nguồn cung đúng nhu cầu và những dự án có khả năng khai thác hiệu quả. Khi hạ tầng, nhà ở và dòng vốn được phát triển theo hướng cân bằng hơn, bất động sản Việt Nam mới có thể bước vào giai đoạn tăng trưởng bền vững thay vì lặp lại các chu kỳ tăng nóng rồi điều chỉnh như trước đây" - ông Neil MacGregor bày tỏ.