Thị trường

Thị trường văn phòng Hà Nội đang đối mặt với sức ép lớn nhất trong nhiều năm trở lại đây khi nguồn cung mới liên tục được tung ra, trong khi tốc độ hấp thụ chưa theo kịp.

Áp lực bao trùm thị trường

Báo cáo quý II/2026 của CBRE Việt Nam cho thấy chỉ trong 6 tháng đầu năm thị trường đã đón hơn 100.000 m2 sàn văn phòng mới từ bốn dự án, tương đương tổng nguồn cung của cả năm 2025 và gần bằng cả năm 2024.

Riêng trong quý II, hai dự án hạng A là Oriental Square và IFC Hanoi tại khu vực Tây Hồ Tây đã bổ sung hơn 73.000 m2 diện tích cho thuê, nâng tổng nguồn cung văn phòng Hà Nội lên khoảng 1,96 triệu m2. Theo bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, lượng nguồn cung tăng quá nhanh đang khiến cán cân thị trường nghiêng mạnh về phía khách thuê.

Trao đổi với phóng viên bên lề sự kiện công bố báo cáo thị trường, bà An cho biết đây là giai đoạn thị trường bước vào chu kỳ phát triển mới với hàng loạt dự án văn phòng thế hệ mới, được đầu tư theo tiêu chuẩn quốc tế và sở hữu chất lượng vượt trội. Tuy nhiên, chính sự xuất hiện đồng loạt của các dự án này lại tạo ra áp lực cạnh tranh rất lớn giữa các chủ tòa nhà.

"Một lượng lớn diện tích cùng lúc gia nhập thị trường khiến áp lực trong 3 đến 6 tháng tới sẽ rất rõ nét. Không chỉ các dự án mới phải tìm khách thuê mà ngay cả các tòa nhà đã hoạt động nhiều năm cũng chịu sức ép giữ chân khách hiện hữu", bà Nguyễn Hoài An nhận định.

Theo dữ liệu CBRE, diện tích hấp thụ trong nửa đầu năm đạt hơn 37.000 m2, cho thấy nhu cầu thuê vẫn ổn định. Tuy nhiên, con số này vẫn thấp hơn nhiều so với lượng nguồn cung mới được đưa ra thị trường.

Hệ quả là tỷ lệ trống của văn phòng hạng A tăng lên 28,3%, cao hơn 6,9 điểm phần trăm so với quý trước và tăng 8,4 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái. Đây là mức cao hơn đáng kể so với ngưỡng 15–20% được xem là trạng thái vận hành tương đối cân bằng của thị trường trong giai đoạn 2023–2025.

Ngay cả phân khúc hạng B cũng không nằm ngoài xu hướng này khi tỷ lệ trống ở mức 17,5%, dù đã cải thiện nhẹ so với quý trước.

Cuộc đua giữ khách thuê ngày càng quyết liệt

Áp lực lấp đầy khiến các chủ đầu tư buộc phải thay đổi chiến lược kinh doanh. Theo bà Nguyễn Hoài An, thông thường một tòa nhà văn phòng cần từ ba đến năm năm để đạt tỷ lệ khai thác ổn định. Tuy nhiên, trong bối cảnh nguồn cung tăng mạnh như hiện nay, quá trình này sẽ trở nên khó khăn hơn.

Nhiều chủ đầu tư vẫn lựa chọn giữ nguyên mức giá kỳ vọng nhằm bảo toàn giá trị tài sản và định vị dự án ở phân khúc cao cấp. Trong khi đó, không ít chủ tòa nhà chủ động giảm giá thuê thực tế, kéo dài thời gian miễn phí thuê hoặc đưa ra nhiều gói ưu đãi để nhanh chóng cải thiện tỷ lệ lấp đầy.

Diễn biến này đã tác động trực tiếp đến mặt bằng giá. Giá thuê trung bình văn phòng hạng A hiện ở mức 29,5 USD/m2/tháng, giảm 1,2% so với quý trước và giảm 1,6% so với cùng kỳ năm trước. Theo CBRE, mức giảm chủ yếu đến từ chính sách giá cạnh tranh của các dự án mới.

Trong khi đó, giá thuê hạng B vẫn giữ ở mức 14,8 USD/m2/tháng nhờ nguồn cung mới không quá lớn và nhóm khách thuê ổn định hơn.

Theo bà Nguyễn Hoài An, áp lực hiện nay không chỉ đến từ số lượng dự án mới mà còn xuất phát từ việc các doanh nghiệp có nhiều lựa chọn hơn trước. Khi nguồn cung chất lượng cao gia tăng, khách thuê có xu hướng dịch chuyển sang các tòa nhà mới với tiện ích tốt hơn nhưng chi phí không chênh lệch nhiều.

Dù đối mặt với sức ép ngắn hạn, CBRE cho rằng đây là quá trình điều chỉnh cần thiết để nâng chất lượng thị trường. Trong khoảng hai năm tới, Hà Nội dự kiến tiếp tục có thêm hơn 200.000 m2 văn phòng hạng A mới, cao hơn đáng kể so với khoảng 160.000 m2 dự kiến bổ sung tại TP HCM.

Bà Nguyễn Hoài An đánh giá về dài hạn khu vực Tây Hồ Tây sẽ trở thành cực tăng trưởng mới của thị trường văn phòng Hà Nội. Khi hệ thống hạ tầng, khách sạn, trung tâm thương mại và các tiện ích được hoàn thiện đồng bộ, khu vực này sẽ hình thành một trung tâm thương mại – văn phòng mới, tương tự quá trình dịch chuyển sang Cầu Giấy và Nam Từ Liêm cách đây hơn một thập kỷ.

Cùng với việc Hà Nội chuẩn bị triển khai thêm các tuyến đường sắt đô thị và tiếp tục cải thiện hạ tầng kết nối, CBRE kỳ vọng thị trường sẽ đón đầu nhu cầu mở rộng của các doanh nghiệp FDI. Tuy nhiên, trước khi bước vào giai đoạn tăng trưởng mới, thị trường văn phòng sẽ còn phải trải qua cuộc cạnh tranh khốc liệt để giải quyết bài toán lấp đầy lượng nguồn cung đang tăng nhanh.

Diệu Hoa