Thị trường
65% các tòa nhà văn phòng có nguy cơ lỗi thời: Yêu cầu chuẩn mực mới
Thị trường văn phòng Việt Nam đang bước vào một chu kỳ chuyển đổi mới.
Theo nghiên cứu của JLL toàn cầu, khoảng 65% các tòa nhà văn phòng hiện nay có nguy cơ trở nên lỗi thời vào năm 2030 nếu không được nâng cấp. Đây vừa là thách thức, vừa mở ra cơ hội để các chủ sở hữu tái định vị tài sản và tạo ra giá trị mới trong chu kỳ phát triển tiếp theo của thị trường.
Áp lực chuyển đổi ngày càng rõ nét
Theo ghi nhận của JLL tại TP HCM và Hà Nội, tổng nguồn cung văn phòng hiện đạt khoảng 4,1 triệu m², trong đó văn phòng hạng A chỉ chiếm khoảng 33%. Đáng chú ý, khoảng 65% nguồn cung hạng A đã đạt các chứng nhận xanh quốc tế và phần lớn được phát triển theo định hướng ESG ngay từ giai đoạn thiết kế.
Xu hướng này đang tạo ra áp lực cạnh tranh đáng kể đối với nhóm tài sản được xây dựng từ 10–20 năm trước. Dù vẫn sở hữu nhiều lợi thế như vị trí trung tâm, kết nối giao thông thuận tiện và cộng đồng khách thuê ổn định, không ít tòa nhà đang bộc lộ những hạn chế về hiệu quả vận hành như hệ thống cơ điện tiêu hao nhiều năng lượng, chất lượng không khí trong nhà chưa đáp ứng yêu cầu mới hoặc thiếu các tiện ích phục vụ sức khỏe và trải nghiệm của người sử dụng.
Khi ESG ngày càng trở thành một phần trong chiến lược phát triển của doanh nghiệp, khoảng cách cạnh tranh giữa những tòa nhà đã chuyển đổi và các tài sản chưa nâng cấp sẽ tiếp tục gia tăng.
Tuy nhiên, đây không phải là câu chuyện thay thế hoàn toàn nguồn cung cũ bằng các dự án mới. Trái lại, nhiều tài sản hiện hữu hoàn toàn có thể tiếp tục phát huy lợi thế nếu được đầu tư nâng cấp đúng hướng và tái định vị phù hợp với nhu cầu mới của thị trường.
Chiến lược bảo vệ giá trị tài sản
Một trong những quan điểm phổ biến hiện nay là việc nâng cấp theo tiêu chuẩn ESG sẽ làm gia tăng chi phí đầu tư. Tuy nhiên, thực tiễn từ các dự án JLL tư vấn cho thấy điều ngược lại.
Với mức đầu tư chỉ khoảng 1–7% tổng giá trị tài sản, nhiều chủ đầu tư đã cải thiện đáng kể hiệu quả vận hành và tiết kiệm chi phí trong dài hạn. Giá trị mang lại không chỉ nằm ở việc giảm tiêu thụ năng lượng mà còn ở khả năng duy trì sức hấp dẫn của tòa nhà đối với khách thuê, bảo vệ giá thuê và gia tăng giá trị tài sản.
ESG không nên được nhìn nhận là một khoản chi phí phát sinh, mà là một khoản đầu tư nhằm bảo vệ giá trị tài sản trong dài hạn.
Thực tế cho thấy những chương trình nâng cấp thành công thường tập trung vào các hạng mục mang lại hiệu quả trực tiếp như hệ thống điều hòa không khí hiệu suất cao (HVAC), chiếu sáng LED, nền tảng quản lý tòa nhà thông minh, cải thiện chất lượng không khí, tối ưu sử dụng nước và bổ sung các tiện ích phục vụ sức khỏe người sử dụng.
Nghiên cứu của JLL cũng chỉ ra rằng các tòa nhà có chứng nhận xanh cùng lộ trình giảm phát thải rõ ràng có thể đạt mức giá thuê cao hơn từ 15–30% so với các tài sản còn lại trên thị trường. Thành công của những dự án như Mê Linh Point Tower, mPlaza và Vincom Center Tower sau khi nâng cấp là minh chứng rõ nét cho xu hướng này.
JLL ghi nhận các doanh nghiệp trong lĩnh vực công nghệ, tài chính, dược phẩm và dịch vụ chuyên nghiệp hiện đều ưu tiên các không gian làm việc có chứng nhận xanh, có khả năng theo dõi tiêu thụ năng lượng và hỗ trợ thực hiện mục tiêu Net Zero.
Xu hướng này xuất phát từ các cam kết phát thải ròng bằng 0 mà nhiều tập đoàn toàn cầu đang theo đuổi. Trong đó, yêu cầu giảm phát thải ở Scope 3 đã khiến việc lựa chọn văn phòng trở thành một phần trong chiến lược phát triển bền vững của doanh nghiệp.
Để hiện thực hóa các cam kết này, ngày càng nhiều doanh nghiệp áp dụng các khung tiêu chuẩn quốc tế như SBTi, GHG Protocol và sử dụng chứng chỉ năng lượng tái tạo Green-e nhằm kiểm soát và xác thực lộ trình giảm phát thải.
Những yêu cầu này đang tạo ra một chuẩn mực mới cho thị trường văn phòng, nơi chất lượng công trình không còn được đánh giá đơn thuần bằng vị trí hay thiết kế mà còn bởi khả năng đồng hành cùng mục tiêu phát triển bền vững của khách thuê.
Chuẩn mực mới cho thị trường
Một trong những thay đổi quan trọng nhất mà ESG mang lại là việc tái định hình mối quan hệ giữa chủ sở hữu tòa nhà và khách thuê. Nếu trước đây, chủ nhà chủ yếu hướng tới tối đa hóa lợi nhuận trong khi khách thuê tập trung cắt giảm chi phí, thì hiện nay ESG đang tạo ra một mô hình hợp tác mang tính cộng hưởng.
Chủ đầu tư được hưởng lợi từ tỷ lệ lấp đầy cao hơn, giá thuê ổn định hơn và giá trị tài sản được bảo toàn trong dài hạn. Ngược lại, khách thuê được sử dụng không gian làm việc chất lượng hơn, tiết kiệm chi phí vận hành và đáp ứng các mục tiêu giảm phát thải carbon của doanh nghiệp. Đó là mối quan hệ cùng có lợi, trong đó cả hai bên đều được hưởng giá trị từ quá trình chuyển đổi.
Trong bối cảnh thị trường văn phòng bước vào giai đoạn cạnh tranh mới, nâng cấp các tòa nhà hiện hữu không còn là một giải pháp mang tính phòng thủ mà đã trở thành chiến lược tăng trưởng dài hạn. Những chủ đầu tư chủ động chuyển đổi từ hôm nay sẽ có nhiều cơ hội đáp ứng nhu cầu của thế hệ khách thuê tiếp theo, đồng thời tạo ra giá trị bền vững cho cả tài sản và thị trường trong tương lai.