Cafe địa ốc

Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội, mạng lưới metro sẽ là nền tảng để phát triển các đô thị vệ tinh, thúc đẩy mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD), đồng thời từng bước thay đổi xu hướng lựa chọn nơi ở và diện mạo thị trường bất động sản Thủ đô trong dài hạn.

- Thưa bà, việc Hà Nội khởi công đồng thời 5 tuyến metro sẽ tác động như thế nào đến quá trình tái cấu trúc không gian đô thị?

Bà Đỗ Thu Hằng: Việc phát triển đồng thời 5 tuyến metro là yếu tố cốt lõi để định hình cấu trúc đô thị đa cực của Hà Nội. Thành phố sẽ từng bước chuyển dịch từ mô hình phát triển tập trung vào khu vực nội đô lịch sử sang mô hình đa trung tâm, tạo động lực hình thành các cực tăng trưởng mới như Đông Anh, Hòa Lạc, Gia Lâm, đồng thời mở rộng không gian phát triển về phía Nam trong dài hạn.

Quan trọng hơn, mạng lưới metro sẽ tạo điều kiện thuận lợi để phát triển mô hình TOD xung quanh các nhà ga. Những khu vực này có thể trở thành các trung tâm đô thị mới với mật độ phát triển cao, tích hợp nhà ở, thương mại, văn phòng và dịch vụ, qua đó tối ưu hóa việc sử dụng quỹ đất đô thị.

Metro cũng sẽ góp phần giãn dân khỏi khu vực nội đô đang quá tải, tái phân bổ các hoạt động kinh tế dọc theo các hành lang giao thông chiến lược, đồng thời giảm sự phụ thuộc vào phương tiện cá nhân, hạn chế ùn tắc và ô nhiễm, hướng tới mục tiêu phát triển đô thị hiện đại và bền vững.

- Khi hệ thống metro đi vào vận hành, xu hướng lựa chọn nơi ở của người dân sẽ thay đổi như thế nào?

Bà Đỗ Thu Hằng: Khi khả năng kết nối được cải thiện, người mua nhà sẽ sẵn sàng lựa chọn các khu vực xa trung tâm hơn, đặc biệt là những đại đô thị vùng ven được quy hoạch bài bản và có hệ thống tiện ích đồng bộ. Thay vì chỉ quan tâm đến khoảng cách địa lý, người dân sẽ chú trọng hơn tới khả năng tiếp cận nơi làm việc, trường học và các dịch vụ thiết yếu thông qua mạng lưới giao thông công cộng.

Trong dài hạn, các dự án nằm gần nhà ga metro hoặc được phát triển theo mô hình TOD sẽ có lợi thế lớn hơn nhờ khả năng kết nối thuận tiện. Xu hướng này được kỳ vọng sẽ thúc đẩy quá trình dịch chuyển dân cư ra khu vực ngoài trung tâm, nơi người dân có thể tiếp cận không gian sống rộng rãi hơn, chất lượng sống tốt hơn và hệ thống tiện ích hoàn thiện hơn, trong khi vẫn duy trì khả năng kết nối với khu vực lõi đô thị.

- Theo bà, những nhóm khách hàng nào sẽ dịch chuyển mạnh mẽ nhất đến các đại đô thị dọc tuyến metro?

Bà Đỗ Thu Hằng: Theo quan sát của chúng tôi, nhóm dịch chuyển sớm nhất sẽ là các gia đình trẻ và người mua ở thực. Đây là nhóm khách hàng ưu tiên môi trường sống hiện đại, đầy đủ tiện ích, không gian sống chất lượng và khả năng kết nối thuận tiện với nơi làm việc cũng như các dịch vụ thiết yếu.

Bên cạnh đó là tầng lớp trung lưu. Trong bối cảnh giá nhà khu vực trung tâm ngày càng cao, nhóm khách hàng này có xu hướng tìm kiếm các sản phẩm nhà ở tại vùng ven với mức giá hợp lý hơn nhưng vẫn đảm bảo khả năng kết nối nhờ hệ thống metro.

Ngoài ra, cư dân thuộc diện giãn dân hoặc tái định cư, người làm việc tại khu vực trung tâm nhưng sinh sống ở vùng ven, cùng nhóm lao động có mô hình làm việc linh hoạt cũng được dự báo sẽ là những đối tượng hưởng lợi và có xu hướng dịch chuyển mạnh trong thời gian tới.

- Để mô hình TOD phát huy hiệu quả như kỳ vọng, theo bà cần hội tụ những điều kiện gì?

Bà Đỗ Thu Hằng: Điều kiện tiên quyết là phải có hệ thống giao thông công cộng khối lượng lớn như metro, đường sắt đô thị hoặc BRT với khả năng kết nối thuận tiện giữa các khu vực trong thành phố. Đây là nền tảng để hình thành và phát triển các khu đô thị theo mô hình TOD.

Bên cạnh đó, khu vực xung quanh các nhà ga cần được quy hoạch theo hướng phát triển mật độ cao và đa chức năng, tích hợp nhà ở, văn phòng, thương mại, dịch vụ và các tiện ích công cộng trong cùng một không gian.

Một yếu tố quan trọng khác là khả năng tiếp cận. Hệ thống vỉa hè, đường dành cho xe đạp, các điểm trung chuyển và không gian công cộng cần được đầu tư đồng bộ để người dân có thể dễ dàng tiếp cận nhà ga bằng các phương thức di chuyển bền vững.

Đồng thời, cần có cơ chế quy hoạch, quản lý và phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan liên quan nhằm bảo đảm quá trình triển khai TOD diễn ra hiệu quả và nhất quán.

- Metro sẽ tác động như thế nào đến thị trường bất động sản trong thời gian tới, đặc biệt là về nguồn cung và mặt bằng giá, thưa bà?

Bà Đỗ Thu Hằng: Theo tôi, nguồn cung nhà ở sẽ trở nên đa dạng hơn khi các đại đô thị quy mô lớn tại Đông Anh, Gia Lâm, phía Nam và phía Tây Hà Nội phát triển dọc theo các tuyến metro. Thị trường sẽ bổ sung thêm nhiều sản phẩm ở các phân khúc, đặc biệt là căn hộ hạng B, hạng C, nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê.

Trong những năm tới, khi hệ thống metro đi vào vận hành, nguồn cung nhà ở có mức giá dưới 50 triệu đồng/m² được kỳ vọng sẽ dồi dào hơn. Đây là tín hiệu tích cực đối với người có nhu cầu ở thực khi có thêm nhiều lựa chọn với mức giá phù hợp hơn so với hiện nay.

- Trân trọng cảm ơn bà!

Phương Uyên