Thị trường
Bất động sản hết thời “mua đâu thắng đó”
Sau giai đoạn đầu tư bất động sản “ăn xổi” nhờ ăn theo quy hoạch, dòng tiền đầu tư ngày càng thận trọng, buộc nhà đầu tư phải chuyển từ tư duy lướt sóng sang tìm kiếm giá trị thực và khả năng tạo dòng tiền bền vững.
Trong 6 tháng đầu năm 2026, thị trường tiếp tục ghi nhận tín hiệu hồi phục khi nguồn cung cải thiện đáng kể sau quá trình tháo gỡ các vướng mắc pháp lý.
Tâm lý thận trọng, giảm đầu cơ
Theo TS Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cơ cấu giao dịch trên thị trường đang thay đổi rất mạnh. Căn hộ bình dân có giá dưới 25 triệu đồng/m2 từng chiếm khoảng 7% giao dịch năm 2023 đã hoàn toàn biến mất trên thị trường sơ cấp từ năm 2024. Trong khi đó, tỷ trọng giao dịch căn hộ trung cấp có giá từ 25-50 triệu đồng/m2 giảm từ 48% năm 2023 xuống còn 26% trong quý I/2026.
Ở chiều ngược lại, phân khúc căn hộ cao cấp có giá từ 50-80 triệu đồng/m2 trở thành động lực chính của thị trường khi tỷ trọng giao dịch tăng từ 28% năm 2025 lên 53% trong quý I/2026. Riêng phân khúc siêu sang trên 200 triệu đồng/m2 vẫn duy trì tỷ trọng khoảng 1%.
Đáng chú ý hơn cả là sự thay đổi trong hành vi người mua. Thay vì xuống tiền theo tâm lý đám đông, khách hàng hiện đánh giá kỹ chất lượng sản phẩm, tính pháp lý và khả năng khai thác thực tế. Xu hướng đầu tư dài hạn, an toàn đang dần thay thế tâm lý lướt sóng từng phổ biến trong các giai đoạn trước.
Chia sẻ tại tọa đàm “Dòng vốn ngoại đổ bộ - Cơ hội cho bất động sản Việt Nam”, ông Ngô Thành Huấn - CEO CTCP Tư vấn đầu tư và Quản lý tài sản FIDT cho rằng dòng tiền trên thị trường không hề suy giảm, mà đang dịch chuyển sang cách đầu tư thận trọng hơn.
Trong giai đoạn 2013-2015, nhà đầu tư chỉ cần mua một lô đất ở khu vực mới phát triển là gần như chắc chắn có lãi sau vài năm mà không quá quan tâm đến hạ tầng, việc làm hay mật độ dân cư. Tuy nhiên, cách vận động của dòng vốn hiên nay đã hoàn toàn khác.
Hiện nay, khách hàng không còn chỉ hỏi khu vực đó có sắp mở đường hay giá có tăng hay không, mà quan tâm nhiều hơn đến các yếu tố nền tảng như có khu công nghiệp hay không, tỷ lệ lấp đầy ra sao, ai sẽ thuê nếu mua để khai thác và ai sẽ là người mua lại trong tương lai? Điều đó cho thấy nhà đầu tư đã trưởng thành hơn rất nhiều trong cách lựa chọn bất động sản.
Tìm về giá trị thực
Ở góc nhìn doanh nghiệp phân phối, ông Trần Quang Trung - Giám đốc Phát triển kinh doanh OneHousing, cũng cho rằng thời kỳ đầu tư theo phong trào đã chính thức khép lại. Do đó, các nhà đầu tư cần rà soát lại toàn bộ danh mục tài sản, xác định bất động sản nào nên tiếp tục nắm giữ, tài sản nào cần bổ sung và đâu sẽ là danh mục chủ lực trong 5-10 năm tới. Mọi quyết định đầu tư đều phải dựa trên dữ liệu và chiến lược dài hạn thay vì cảm tính.
"Đầu tư là cần thiết, lợi nhuận cần hơn nhưng thanh khoản là cần nhất. Yếu tố quyết định dòng tiền sẽ nằm ở quy hoạch hạ tầng", ông Trần Quang Trung nhấn mạnh.
Theo vị chuyên gia này, các tuyến vành đai, cao tốc liên vùng hay những cây cầu mới sẽ tiếp tục là động lực tạo giá trị cho bất động sản. Chỉ những khu vực có hạ tầng thực sự được triển khai mới có dư địa tăng giá bền vững.
Ông Trần Quang Trung cũng cho rằng, nhà đầu tư cần đánh giá kỹ năng lực của chủ đầu tư, không chỉ ở tiến độ xây dựng mà còn ở chất lượng hoàn thiện, khả năng hình thành cộng đồng cư dân và vận hành hệ thống tiện ích sau bàn giao.
Theo đó, việc tuân thủ pháp luật và bảo đảm pháp lý hiện nay đã trở thành điều kiện bắt buộc, không còn là lợi thế cạnh tranh. Thị trường cũng không còn chấp nhận những dự án chỉ bán bằng các lời hứa hay kỳ vọng tương lai.
Đồng quan điểm, TS Đinh Thế Hiển - Viện trưởng Viện Nghiên cứu Tin học và Kinh tế ứng dụng cũng cho rằng, dù là người mua để ở, đầu tư hay đầu cơ thì tiêu chí lựa chọn bất động sản đang dần hội tụ về cùng một điểm: tài sản phải hình thành được không gian sống thực sự, có cư dân, việc làm, dịch vụ và khả năng khai thác lâu dài.
Trong nửa cuối năm 2026 có thể sẽ không xuất hiện những đợt tăng giá nóng như các chu kỳ trước. Thay vào đó, thị trường sẽ vận hành theo hướng ổn định, minh bạch và chọn lọc hơn. Trong bối cảnh đó, những tài sản có giá trị sử dụng thực, gắn với hạ tầng, pháp lý đầy đủ và khả năng tạo dòng tiền được kỳ vọng sẽ trở thành tâm điểm của dòng vốn đầu tư trong chu kỳ phát triển mới.