Thị trường
Bất động sản nghỉ dưỡng đối mặt áp lực thanh khoản
Nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng đang cải thiện sau nhiều năm điều chỉnh nhưng thanh khoản vẫn ở mức thấp cho thấy thị trường chưa bước qua giai đoạn sàng lọc và tái cấu trúc.
Sau thời gian dài trầm lắng, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đã xuất hiện những tín hiệu tích cực hơn về nguồn cung. Nhiều dự án được tái khởi động, hoạt động bán hàng dần sôi động trở lại và tâm lý thị trường có những chuyển biến nhất định.
Nguồn cung trở lại
Tuy nhiên, diễn biến giao dịch cho thấy quá trình phục hồi vẫn diễn ra chậm, phản ánh khoảng cách đáng kể giữa nguồn cung và sức cầu trên thị trường.
Theo báo cáo thị trường quý II/2026 của DKRA Consulting, phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng ghi nhận gần 2.700 căn thuộc nguồn cung sơ cấp, tăng khoảng 10% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, lượng tiêu thụ chỉ đạt 264 căn. Ở phân khúc condotel, toàn thị trường có khoảng 5.250 căn đang chào bán nhưng chỉ phát sinh 145 giao dịch trong quý II, giảm 52% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, shophouse nghỉ dưỡng gần như rơi vào trạng thái trầm lắng khi chỉ ghi nhận 12 giao dịch trên tổng nguồn cung hơn 3.600 sản phẩm.
Những con số này cho thấy nguồn cung đã dần quay trở lại thị trường nhưng chưa tạo được lực hút đủ mạnh đối với nhà đầu tư.
Ông Võ Hồng Thắng - Phó Tổng giám đốc DKRA Group nhận định nguồn cung mới chỉ cải thiện nhẹ trong khi sức cầu vẫn chịu ảnh hưởng bởi chi phí vốn, khả năng tiếp cận tín dụng và tâm lý chờ đợi của thị trường. Do đó, dù nhiều doanh nghiệp áp dụng các chính sách hỗ trợ tài chính, giãn tiến độ thanh toán hoặc tăng ưu đãi bán hàng, lượng giao dịch vẫn chưa có sự bứt phá.
Một điểm đáng chú ý là chiến lược phát triển của các chủ đầu tư đã thay đổi đáng kể so với giai đoạn tăng trưởng nóng trước đây. Nếu như thị trường từng được thúc đẩy bởi các chương trình cam kết lợi nhuận hoặc kỳ vọng tăng giá mạnh thì hiện nay trọng tâm đang chuyển sang hoàn thiện pháp lý, đầu tư tiện ích và nâng cao chất lượng vận hành.
Tại nhiều dự án nghỉ dưỡng quy mô lớn, chủ đầu tư ưu tiên hoàn thiện các hạng mục dịch vụ, tiện ích và hạ tầng nội khu trước khi tiếp tục mở bán quỹ sản phẩm còn lại. Xu hướng này cho thấy doanh nghiệp đang tập trung củng cố nền tảng khai thác thay vì chạy theo tốc độ bán hàng như trước.
Bên cạnh đó, yếu tố pháp lý tiếp tục đóng vai trò quan trọng trong quyết định đầu tư. Sau những biến động của thị trường trong giai đoạn 2022-2024, người mua có xu hướng ưu tiên các dự án đã hoàn thiện thủ tục pháp lý, có tiến độ xây dựng rõ ràng và khả năng đưa vào vận hành trong thời gian cụ thể.
Theo các đơn vị nghiên cứu thị trường, đây là giai đoạn bất động sản nghỉ dưỡng chuyển từ phát triển theo chiều rộng sang phát triển theo chiều sâu, trong đó chất lượng sản phẩm và năng lực triển khai của chủ đầu tư trở thành yếu tố cạnh tranh quan trọng hơn số lượng hàng hóa đưa ra thị trường.
Trong khi đó, các yếu tố nền tảng của ngành du lịch tiếp tục ghi nhận diễn biến tích cực. Theo Cục Du lịch Quốc gia Việt Nam, trong 6 tháng đầu năm 2026, Việt Nam đón gần 12,3 triệu lượt khách quốc tế, tăng 14,9% so với cùng kỳ năm trước. Đây là một trong những mức tăng trưởng cao của khu vực và tiếp tục khẳng định sức hấp dẫn của du lịch Việt Nam.
Cùng với sự phục hồi của du lịch, nhiều dự án hạ tầng giao thông chiến lược đang được đẩy nhanh tại các địa phương có thế mạnh nghỉ dưỡng như Khánh Hòa, Bình Thuận, Bà Rịa - Vũng Tàu, Quảng Ninh hay Phú Quốc. Việc mở rộng mạng lưới cao tốc, nâng cấp sân bay và cải thiện kết nối liên vùng được kỳ vọng sẽ tạo điều kiện thuận lợi hơn cho hoạt động du lịch trong những năm tới.
Cuộc sàng lọc mới
Dù vậy, sự phục hồi của ngành du lịch chưa đồng nghĩa với sự phục hồi ngay lập tức của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng.
Khác với giai đoạn trước, nhà đầu tư hiện không còn đặt trọng tâm vào kỳ vọng tăng giá tài sản. Thay vào đó, các tiêu chí liên quan đến khả năng khai thác, công suất phòng, năng lực quản lý vận hành và tiềm năng thu hút khách đang được xem xét kỹ lưỡng hơn trước khi đưa ra quyết định.
Theo TS. Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn Đầu tư Savills Việt Nam, thị trường đang bước vào giai đoạn cạnh tranh bằng hiệu quả khai thác thay vì kỳ vọng tăng giá. Giá trị của một sản phẩm nghỉ dưỡng không chỉ nằm ở vị trí hay quy mô dự án mà còn phụ thuộc vào khả năng tạo doanh thu và duy trì hiệu quả vận hành trong dài hạn.
Diễn biến trên cũng phản ánh xu hướng phân hóa ngày càng rõ nét của thị trường. Những dự án có vị trí thuận lợi, pháp lý hoàn chỉnh, được vận hành bởi các thương hiệu chuyên nghiệp và đã hình thành hệ sinh thái dịch vụ đồng bộ sẽ có lợi thế lớn hơn trong việc thu hút khách hàng và dòng vốn đầu tư. Ngược lại, các dự án chậm tiến độ, thiếu tiện ích hoặc chưa chứng minh được hiệu quả khai thác có thể tiếp tục đối mặt với áp lực thanh khoản trong thời gian tới.
Theo DKRA Consulting, nguồn cung mới của bất động sản nghỉ dưỡng trong những tháng cuối năm 2026 có thể tiếp tục tăng nhẹ khi một số dự án được tái khởi động hoặc mở bán trở lại. Tuy nhiên, sức cầu nhiều khả năng chưa có sự bứt phá mạnh và quá trình phục hồi sẽ diễn ra theo hướng phân hóa giữa các địa phương, chủ đầu tư và từng loại hình sản phẩm.
Sự phục hồi của bất động sản nghỉ dưỡng đang diễn ra nhưng theo cách khác so với các chu kỳ trước. Nếu giai đoạn trước thị trường được dẫn dắt bởi kỳ vọng tăng giá và các cam kết lợi nhuận thì hiện nay năng lực vận hành, khả năng thu hút khách và hiệu quả khai thác mới là những yếu tố quyết định.
Trong bối cảnh du lịch tiếp tục tăng trưởng và hạ tầng được đầu tư mạnh, cơ hội vẫn hiện hữu, nhưng sẽ tập trung vào những dự án có thể chứng minh giá trị sử dụng và hiệu quả kinh doanh thực tế thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng của tương lai.