Cafe địa ốc

Đây cũng được xem là điều kiện tiên quyết để thị trường chuyển từ mô hình phát triển tự phát sang vận hành chuyên nghiệp, minh bạch và bền vững.

Khoảng trống pháp lý

Nhìn một cách khách quan vào hệ thống pháp luật hiện hành, từ Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản đến các văn bản hướng dẫn thi hành đã có những quy định cụ thể về điều kiện kinh doanh, hợp đồng thuê cũng như quyền và nghĩa vụ của các bên. Tuy nhiên, nếu xét ở góc độ định danh nhà ở cho thuê như một phân khúc thị trường độc lập, có tính chuyên nghiệp thì hệ thống pháp luật hiện hành vẫn chưa làm được điều này.

Các quy định hiện nay vẫn chủ yếu xem nhà ở cho thuê là một phương thức khai thác của nhà ở nói chung, như nhà ở thương mại hay nhà ở xã hội, chưa tách bạch thành một loại hình sản phẩm với hệ thống tiêu chuẩn và cơ chế quản lý riêng. Bởi vậy, khi doanh nghiệp hoặc hộ gia đình đầu tư các tòa nhà chuyên để cho thuê dài hạn vẫn phải thực hiện những thủ tục và tuân thủ các quy định được thiết kế chung cho nhà ở hoặc cơ sở lưu trú thông thường, thay vì có một hành lang pháp lý phù hợp với đặc thù của mô hình này.

Chính việc thiếu một khung pháp lý mang tính chuyên biệt đã khiến quan hệ thuê nhà vẫn chủ yếu được điều chỉnh bằng những quy định chung của pháp luật dân sự và sự thỏa thuận giữa các bên. Trong khi đó, với một loại hình có hàng triệu người tham gia và thời gian khai thác kéo dài nhiều năm, từng ấy là chưa đủ để bảo đảm sự cân bằng về quyền lợi cũng như tạo lập một môi trường vận hành minh bạch, ổn định. Hệ quả là khi xảy ra tranh chấp, cả người thuê lẫn chủ nhà đều có thể trở thành bên chịu thiệt.

Đối với người thuê, đó có thể là việc bị đơn phương chấm dứt hợp đồng, tăng giá thuê hoặc giá điện, nước thiếu căn cứ, hay khó khăn trong việc lấy lại tiền đặt cọc. Mặc dù pháp luật có cơ chế giải quyết tranh chấp, nhưng thời gian tố tụng kéo dài và chi phí theo đuổi vụ kiện thường lớn hơn giá trị tranh chấp, khiến nhiều người chấp nhận chịu thiệt.

Ở chiều ngược lại, chủ nhà cũng phải đối mặt với nhiều rủi ro khi người thuê chậm thanh toán, cố tình kéo dài thời gian bàn giao, gây hư hỏng tài sản hoặc sử dụng nhà sai mục đích. Trong nhiều trường hợp, việc thu hồi nhà hoặc xử lý tài sản của người thuê không hề đơn giản. Nếu thực hiện không đúng trình tự pháp luật còn có nguy cơ phát sinh tranh chấp mới hoặc xâm phạm quyền về chỗ ở hợp pháp của công dân.

Khoảng trống pháp lý vì thế không chỉ làm gia tăng tranh chấp về tiền đặt cọc, bồi thường thiệt hại hay chấm dứt hợp đồng, mà còn làm tăng chi phí giao dịch, giảm tính minh bạch của thị trường, hạn chế dòng vốn đầu tư chuyên nghiệp và cản trở quá trình hình thành một thị trường nhà ở cho thuê hiện đại.

Cần một nghị định riêng về nhà ở cho thuê

Để thị trường nhà ở cho thuê phát triển lành mạnh và chuyên nghiệp, cần nghiên cứu ban hành một nghị định riêng điều chỉnh loại hình nhà ở cho thuê, trong đó quy định rõ các tiêu chuẩn về thiết kế, vận hành cũng như cơ chế bảo vệ quyền lợi của các chủ thể tham gia thị trường.

Trước hết, cần xây dựng bộ quy chuẩn về kỹ thuật, quy hoạch và thiết kế. Các tiêu chuẩn này cần được phân loại theo quy mô dự án. Mô hình nhà trọ hộ gia đình với vài chục phòng sẽ có đặc điểm rất khác so với các tòa nhà cho thuê do doanh nghiệp đầu tư. Tuy nhiên, dù ở quy mô nào cũng cần đáp ứng các yêu cầu tối thiểu về diện tích sử dụng, mật độ cư trú, hạ tầng kỹ thuật và điều kiện an toàn.

Đặc biệt, cần quy định rõ các yêu cầu về lối thoát nạn thứ hai, hành lang thoát hiểm, hệ thống thông gió độc lập, khu vực sạc xe điện riêng biệt cũng như các trang thiết bị phòng cháy, chữa cháy bắt buộc. Quan trọng hơn, hệ thống tiêu chuẩn này cần phù hợp với thực tiễn thay vì áp dụng máy móc các quy chuẩn dành cho chung cư cao tầng đối với mọi loại hình nhà ở cho thuê.

Bên cạnh tiêu chuẩn xây dựng, công tác quản lý vận hành cũng cần được chuẩn hóa. Người trực tiếp quản lý các tòa nhà cho thuê, dù là chủ sở hữu hay đơn vị quản lý chuyên nghiệp cần được đào tạo, tập huấn về an toàn, phòng cháy chữa cháy và quản lý cư trú. Đồng thời, cần thiết lập cơ chế kiểm tra định kỳ đối với hệ thống điện, báo cháy, lối thoát hiểm và các hạng mục kỹ thuật quan trọng thông qua các đơn vị kiểm định độc lập.

Ở góc độ quan hệ thuê nhà, cần sớm xây dựng mẫu hợp đồng chuẩn áp dụng đối với hoạt động cho thuê nhà ở thương mại. Trong đó, quy định rõ điều kiện điều chỉnh giá thuê, biên độ tăng giá, thời hạn báo trước khi chấm dứt hợp đồng, đồng thời xây dựng cơ chế quản lý tiền đặt cọc minh bạch nhằm hạn chế tranh chấp.

Đối với các trường hợp người thuê cố tình không thanh toán hoặc có hành vi vi phạm pháp luật nghiêm trọng cũng cần có quy trình rút gọn để chủ nhà có thể chấm dứt hợp đồng và thu hồi nhà nhanh chóng theo thủ tục hành chính, thay vì phải theo đuổi các vụ kiện dân sự kéo dài.

Việc xây dựng bộ quy chuẩn này không nhằm siết chặt hoạt động đầu tư mà hướng tới minh bạch hóa toàn bộ quá trình phát triển, khai thác và vận hành nhà ở cho thuê. Khi các quy tắc được xác lập rõ ràng, Nhà nước sẽ quản lý hiệu quả hơn; nhà đầu tư có thêm niềm tin để phát triển các dự án bài bản; còn người thuê được bảo đảm tốt hơn các quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Đây cũng là nền tảng quan trọng để thị trường nhà ở cho thuê Việt Nam chuyển mình từ mô hình nhà trọ truyền thống sang một phân khúc bất động sản hiện đại, chuyên nghiệp và phát triển bền vững.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLAW