Thị trường

Theo hồ sơ thẩm định dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), dự luật được thiết kế gồm 13 chương với 150 điều, giảm 48 điều so với Luật Nhà ở hiện hành nhằm tinh gọn quy định và đáp ứng yêu cầu quản lý trong giai đoạn mới.

Đề xuất áp niên hạn chung cư

Một trong những điểm mới đáng chú ý là việc bổ sung quy định về quyền sở hữu nhà chung cư có thời hạn. Theo dự thảo, quyền sở hữu căn hộ được xác lập từ thời điểm Nhà nước công nhận quyền sở hữu và sẽ chấm dứt khi công trình hết thời hạn sử dụng theo thiết kế hoặc dù chưa hết niên hạn nhưng thuộc trường hợp buộc phải phá dỡ theo quy định của pháp luật.

Để xác định tình trạng của công trình, khi chung cư hết thời hạn khai thác hoặc có dấu hiệu xuống cấp nghiêm trọng, không còn bảo đảm an toàn, UBND cấp tỉnh sẽ tổ chức kiểm định chất lượng. Trên cơ sở kết quả kiểm định, cơ quan có thẩm quyền sẽ quyết định kéo dài thời hạn sử dụng nếu công trình vẫn đáp ứng các điều kiện an toàn.

Dự thảo cũng quy định cụ thể phương án xử lý quyền lợi của cư dân sau khi chung cư phải phá dỡ. Theo đó, nếu các chủ sở hữu thống nhất cải tạo hoặc xây dựng lại chung cư, họ tiếp tục được sử dụng phần diện tích đất hiện có và góp kinh phí xây dựng theo tỷ lệ diện tích sở hữu của từng căn hộ.

Trong trường hợp cư dân không tham gia góp vốn để xây dựng lại, quỹ đất sẽ được bàn giao cho Nhà nước để lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án mới. Khi đó, các chủ sở hữu được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất tương ứng với phần diện tích sử dụng chung theo quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm bồi thường.

Đối với các khu đất sau khi phá dỡ không còn được quy hoạch để xây dựng lại nhà chung cư, chủ sở hữu cũng được bồi thường quyền sử dụng đất theo quy định hiện hành.

Bên cạnh quyền lợi, dự thảo cũng quy định chủ sở hữu căn hộ có trách nhiệm chấp hành việc di dời, phá dỡ, giải phóng mặt bằng, đồng thời thực hiện các nghĩa vụ liên quan đến bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo quy định của pháp luật.

Theo Bộ Xây dựng, việc bổ sung quy định này nhằm từng bước thay đổi nhận thức của người dân về nhà chung cư. Cơ quan soạn thảo cho rằng nhiều người vẫn coi căn hộ là tài sản tồn tại lâu dài, vĩnh viễn, trong khi thực tế đây là công trình xây dựng có thời hạn sử dụng nhất định và sẽ xuống cấp theo thời gian.

Tác động lớn đến thị trường

Thực tế, đây không phải là đề xuất mới. Khi trình Chính phủ về hồ sơ đề nghị sửa đổi Luật Nhà ở 2014, Bộ Xây dựng đã có đề xuất bổ sung quy định mới về thời hạn sở hữu nhà chung cư trong nội dung chính sách về sở hữu nhà ở thay cho quy định thời hạn sở hữu lâu dài như hiện nay.

Theo đó, Bộ Xây dựng đề xuất hai phương án và đã được Chính phủ chấp thuận, báo cáo Quốc hội đề nghị đưa vào Chương trình xây dựng luật của Quốc hội năm 2023 (tại Tờ trình số 53/TTr-CP ngày 28/3/2022).

Một trong 2 phương án đề xuất thời hạn sở hữu nhà chung cư xác định theo thời hạn sử dụng của công trình. Tuy nhiên, sau đó đề xuất này đã được loại bỏ.

Theo kinh nghiệm từ các quốc gia Châu Á, nhiều nơi đã áp niên hạn chung cư. Đơn cử tại Singapore, giai đoạn đầu tiên, quốc gia này quy định quyền sở hữu các căn hộ này chỉ từ 30 - 50 năm. Sau đó, khi chất lượng các công trình tốt lên, nhà nước kéo dài thời gian lên 70 năm và với các khu chung cư xây mới như ngày nay, “tuổi thọ” cũng được nâng lên mức 99 năm. Có 15% chung cư thương mại do doanh nghiệp tư nhân đầu tư được sở hữu vĩnh viễn bởi thời hạn theo quy định là 999 năm, song theo quy định, nhà ở thương mại đến một “độ tuổi” nhất định cũng phải dỡ bỏ.

Hay tại Trung Quốc, Hiến pháp nước này cũng khống chế bằng quy định mục đích và thời gian sử dụng đất (quy định 40 - 70 năm). Trung Quốc đang áp dụng chế độ thuê 70 năm và đang soạn thảo luật gia hạn hợp đồng vô điều kiện. Trong khi đó, Hồng Kông tự động gia hạn đối với các bất động sản cũ, trên cơ sở đóng lệ phí hằng năm.

Tuy nhiên nhìn từ thực tiễn Việt Nam, nhiều ý kiến cho rằng quan niệm của người Việt khi sở hữu nhà ở đều mong muốn sở hữu lâu dài, việc áp niên hạn vẫn là một bài toán khó cho doanh nghiệp khi bán sản phẩm.

Ông Phạm Đức Toản - Tổng giám đốc Công ty CP Bất động sản EZ Việt Nam cho rằng một tòa chung cư được cấu thành bao gồm tiền sử dụng đất, tiền xây dựng và các chi phí khác. Hiện tiền sử dụng đất với đất thương mại dịch vụ và đất ở chênh lệch nhau không quá nhiều nên chủ đầu tư sẽ giảm giá nhà không đáng kể, thậm chí là không có. Nếu áp dụng chung cư sở hữu có thời hạn chỉ ảnh hưởng đến sở hữu của người dân, nhất là khi thế chấp căn hộ để vay tiền mua nhà.

Giá trị của căn hộ sở hữu lâu dài sẽ khác với căn hộ sở hữu có thời hạn, điều này sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua nhà, giảm giá trị căn hộ chung cư. Ngoài ra, còn xảy ra xung đột giữa đất thương mại dịch vụ và đất ở giống nhau, trong khi thu tiền sử dụng đất khác nhau.

Trên phương diện hiệp hội, ông Lê Hữu Nghĩa - Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho rằng thực tế thời hạn bao nhiêu năm hay lâu dài thì quyền lợi đi kèm và giá mua khác nhau, không những vậy, những tòa chung cư chỉ tồn tại giới hạn theo độ bền.

Theo ông Nghĩa, Luật Xây dựng quy định, đối với công trình chung cư độ bền là 50 năm, sau 50 năm phải thực hiện giám định lại, nếu còn tốt thì cho tiếp tục sử dụng, có thể gia hạn 20 năm. Kết thúc 20 năm tiếp tục giám định.

Bài: Diệu Hoa, Ảnh: Quốc Tuấn