Thị trường

Sau giai đoạn phục hồi mạnh từ năm 2024 đến 2025, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào một chu kỳ điều chỉnh rõ nét hơn. Giá bán tại nhiều phân khúc vẫn duy trì ở mức cao, song thanh khoản không còn tăng tương ứng. Trong khi đó, mặt bằng lãi suất, khả năng hấp thụ của thị trường và tâm lý nhà đầu tư đều có những thay đổi đáng kể.

Áp lực tái cân bằng

Báo cáo thị trường quý II/2026 của Avison Young Việt Nam cho thấy, quá trình tái cân bằng đang diễn ra trên nhiều phân khúc, từ căn hộ, nhà ở thấp tầng đến bất động sản thương mại. Điểm đáng chú ý là dòng tiền ngày càng thận trọng hơn, tập trung vào những sản phẩm đáp ứng nhu cầu sử dụng thực hoặc có khả năng tạo dòng tiền ổn định.

Tại Hà Nội, hơn 4.000 căn hộ được mở bán trong quý II, phần lớn vẫn thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Giá sơ cấp tại khu vực phía Tây và phía Đông dao động khoảng 3.250 - 4.400 USD/m², trong khi khu vực nội đô đạt từ 5.400 - 9.500 USD/m², tăng nhẹ khoảng 2% so với quý trước.

Mặt bằng giá cao tiếp tục tạo áp lực đối với khả năng tiếp cận nhà ở của nhiều nhóm khách hàng. Theo Avison Young, lực cầu suy giảm đáng kể, thanh khoản chậm và tâm lý thận trọng kéo dài. Một số khu vực ghi nhận hiện tượng giảm giá thứ cấp cục bộ lên tới 12%, phản ánh quá trình điều chỉnh của thị trường sau giai đoạn tăng trưởng mạnh trước đó.

Diễn biến tương tự cũng xuất hiện tại TP HCM sau sáp nhập. Trong quý II, thị trường ghi nhận gần 12.000 căn hộ sơ cấp mở bán mới. Trong khi giá sơ cấp tại khu vực trung tâm vẫn duy trì ở mức cao từ 3.500 - 5.900 USD/m², giá bán thứ cấp giảm khoảng 5–8%, xuống còn khoảng 4.450 USD/m².

Đáng chú ý, tỷ lệ hấp thụ có sự phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc. Các dự án cao cấp ghi nhận mức hấp thụ thấp hơn đáng kể so với nhóm trung cấp, cho thấy nhu cầu thị trường đang dịch chuyển theo hướng thận trọng hơn và tập trung nhiều hơn vào khả năng chi trả thực tế.

Ông David Jackson - Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam nhận định, những biến động như mặt bằng lãi suất tăng, thanh khoản chậm lại hay tâm lý thận trọng kéo dài nên được xem là quá trình điều chỉnh cần thiết để thị trường tái cân bằng và hướng tới chu kỳ phát triển bền vững hơn.

Giá trị thực lên ngôi

Một trong những thay đổi đáng chú ý của thị trường hiện nay là sự dịch chuyển trong tiêu chí lựa chọn của người mua và nhà đầu tư.

Nếu trước đây tiềm năng tăng giá thường là yếu tố được quan tâm hàng đầu thì hiện nay khả năng khai thác thực tế của tài sản đang được chú trọng hơn. Những sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, có khả năng cho thuê ổn định hoặc nằm trong các khu vực được hưởng lợi từ hạ tầng tiếp tục nhận được sự quan tâm của thị trường.

Avison Young cho biết dòng tiền hiện ưu tiên các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực và có khả năng tạo nguồn thu ổn định. Xu hướng này cũng củng cố triển vọng dài hạn của các dự án nằm trong khu đô thị được quy hoạch đồng bộ, có hệ thống tiện ích hoàn chỉnh và kết nối giao thông thuận lợi.

Bên cạnh yếu tố nhu cầu thực, hạ tầng tiếp tục được xem là động lực quan trọng của chu kỳ tăng trưởng mới. Trong sáu tháng đầu năm 2026, vốn FDI giải ngân đạt mức cao nhất trong vòng 5 năm trở lại đây, trong khi hoạt động góp vốn, mua cổ phần tăng gần 90%. Cùng với đó, tiến độ giải ngân đầu tư công tiếp tục được cải thiện, tạo thêm động lực cho quá trình phát triển hạ tầng và liên kết vùng.

Theo ông David Jackson, vốn FDI giải ngân ở mức cao cùng hoạt động M&A gia tăng tiếp tục phản ánh niềm tin của nhà đầu tư đối với thị trường Việt Nam. Song song với đó, các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm đang được đẩy mạnh triển khai sẽ góp phần hình thành mạng lưới liên kết vùng và các cực tăng trưởng mới trong thời gian tới.

Xu hướng này đang thể hiện tại nhiều địa phương. Tại Hà Nội, nguồn cung văn phòng tương lai tiếp tục dịch chuyển về khu vực Ciputra và Hồ Tây, nơi đang hình thành các tổ hợp quy mô lớn tích hợp văn phòng, thương mại, khách sạn và căn hộ. Tại TP HCM, xu hướng mở rộng không gian làm việc ra các khu vực ngoài trung tâm đang dần rõ nét hơn. Trong khi đó, Đà Nẵng được đánh giá có triển vọng tích cực trong trung và dài hạn nhờ kế hoạch phát triển Trung tâm Tài chính quốc tế cùng các dự án văn phòng chất lượng cao đang được triển khai.

Nhìn tổng thể, diễn biến đến hết quý II/2026 cho thấy thị trường bất động sản chưa hình thành một chu kỳ tăng trưởng nóng trên diện rộng. Thay vào đó, sự phân hóa đang diễn ra ngày càng rõ giữa các phân khúc, khu vực và nhóm sản phẩm.

Trong bối cảnh đó, lợi thế cạnh tranh của dự án sẽ không còn được quyết định bởi quy mô nguồn cung hay tốc độ bán hàng, mà bởi khả năng đáp ứng nhu cầu của người sử dụng cuối cùng, hiệu quả khai thác dài hạn và mức độ hưởng lợi từ quá trình phát triển hạ tầng. Đây được xem là nền tảng quan trọng để thị trường hướng tới một giai đoạn phát triển ổn định và bền vững hơn trong những năm tới.

Vi Anh