Cafe địa ốc

Diễn đàn Doanh nghiệp đã có cuộc trao đổi với bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc Cấp cao CBRE chi nhánh Hà Nội, xung quanh vấn đề này.

- Bà nhìn nhận như thế nào về triển vọng nguồn cung và mặt bằng giá căn hộ Hà Nội trong nửa cuối năm 2026?

Bà Nguyễn Hoài An: Tôi cho rằng nguồn cung sẽ tiếp tục là điểm sáng của thị trường. Thậm chí, lượng sản phẩm mở bán trong 6 tháng cuối năm 2026 nhiều khả năng còn lớn hơn giai đoạn đầu năm nay.

Theo dự báo của CBRE, Hà Nội sẽ có khoảng 39.000 căn hộ mới được đưa ra thị trường trong năm 2026. Trong khi đó, nửa đầu năm mới ghi nhận khoảng 16.600 căn mở bán, đồng nghĩa nguồn cung dự kiến tung ra trong thời gian tới vẫn còn rất dồi dào. Điều này phản ánh các chủ đầu tư đang đẩy mạnh kế hoạch triển khai dự án.
Đối với giá bán sơ cấp, chúng tôi chưa nhìn thấy nhiều khả năng điều chỉnh giảm. Phần lớn dự án chuẩn bị mở bán trong quý III và quý IV/2026 đều được định vị ở phân khúc cao cấp, sở hữu vị trí thuận lợi nên sẽ tiếp tục giữ mặt bằng giá ở mức cao.

Đến giữa năm 2026, giá bán sơ cấp bình quân đạt khoảng 95 triệu đồng/m², tăng đáng kể so với khoảng 78 triệu đồng/m² vào cuối năm 2024 và 84 triệu đồng/m² trong quý I/2026.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng mức giá bình quân chịu tác động lớn từ cơ cấu nguồn cung. Chẳng hạn, cuối năm 2024, khoảng 70% nguồn cung mới đến từ Hưng Yên nên giá trung bình chỉ quanh 78 triệu đồng/m². Ngược lại, trong quý II/2026, tỷ trọng nguồn cung tại khu vực trung tâm phía Tây Hà Nội tăng lên khoảng 30-35%, kéo giá bình quân của toàn thị trường lên khoảng 95 triệu đồng/m².

Với cơ cấu nguồn cung dự kiến trong những tháng cuối năm nay, tôi cho rằng giá sơ cấp sẽ tiếp tục duy trì quanh mặt bằng hiện tại.

- Thanh khoản đang có dấu hiệu chững lại dù nguồn cung và giá bán đều cao. Theo bà, điều gì đang tác động đến thị trường?

Bà Nguyễn Hoài An: Sau giai đoạn tăng trưởng mạnh trong hai năm 2024-2025, thị trường đang dần trở về trạng thái cân bằng hơn.

Nếu như trước đây giá căn hộ thứ cấp tăng khoảng 24-25% mỗi năm thì đến giữa năm 2026 mức tăng chỉ còn khoảng 13% so với cùng kỳ. Chúng tôi dự báo cả năm sẽ dao động trong khoảng 10-13%. Đây vẫn là mức tăng tích cực nhưng không còn duy trì tốc độ nóng như trước.

Thanh khoản cũng giảm đáng kể. Trước đây, các đợt mở bán thường ghi nhận tỷ lệ hấp thụ 90-95%, trong khi đến quý II/2026 con số này đã xuống dưới 70%, đồng thời tốc độ giao dịch cũng chậm hơn.

Nguyên nhân đầu tiên là mặt bằng lãi suất đã tăng từ cuối năm 2025, khiến chi phí sử dụng vốn của người mua cao hơn. Phần lớn khách hàng vẫn phải sử dụng đòn bẩy tài chính nên khi chi phí vay tăng, quyết định mua nhà sẽ thận trọng hơn.

Ngoài ra, sau hai năm tăng giá mạnh, mặt bằng giá hiện đã ở mức khá cao, khiến dư địa tăng thêm trong ngắn hạn không còn nhiều. Trong khi đó, nguồn cung liên tục được bổ sung, đặc biệt từ các đại đô thị quy mô lớn, khiến mức độ cạnh tranh giữa các dự án ngày càng rõ nét.

- Dòng tiền sẽ ưu tiên những phân khúc nào trong giai đoạn tới, thưa bà?

Bà Nguyễn Hoài An: Các dự án nằm trong khu vực nội đô hoặc sở hữu vị trí trung tâm vẫn có lợi thế về thanh khoản nhờ đáp ứng đồng thời nhu cầu ở thực và đầu tư. Tuy nhiên, vị trí đẹp không còn là yếu tố duy nhất quyết định thành công của dự án.

Trong bối cảnh hiện nay, chính sách bán hàng đóng vai trò rất quan trọng. Đối với những dự án nằm ngoài khu vực trung tâm, các chương trình hỗ trợ lãi suất, tiến độ thanh toán linh hoạt hay ưu đãi tài chính sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định xuống tiền của khách hàng.

Bên cạnh đó, người mua cũng có xu hướng ưu tiên những chủ đầu tư đã khẳng định được uy tín và năng lực triển khai dự án. Khi lãi suất vẫn ở mức cao, dòng tiền sẽ nghiêng về các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực hoặc có khả năng tạo giá trị trong thời gian ngắn.
Ngược lại, những dự án cần thời gian dài để hình thành giá trị, đặc biệt tại các khu vực phát triển mới, sẽ phải cạnh tranh mạnh hơn bằng chất lượng sản phẩm cũng như chính sách bán hàng.

- Nhà đầu tư cần lưu ý điều gì trong bối cảnh hiện nay, thưa bà?

Bà Nguyễn Hoài An: Tôi cho rằng dòng tiền sẽ tiếp tục chia thành hai nhóm. Nhóm thứ nhất ưu tiên sự an toàn và kỳ vọng thu hồi lợi nhuận trong thời gian ngắn sẽ hướng đến các dự án tại khu vực nội đô hoặc những nơi đã phát triển hoàn thiện.

Trong khi đó, nhóm nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn, tiềm lực tài chính tốt và chấp nhận mức độ rủi ro cao hơn sẽ tìm kiếm cơ hội tại các khu vực ngoài trung tâm, nơi giá đầu vào còn hợp lý và vẫn có dư địa tăng trưởng nếu lựa chọn đúng dự án, đúng chủ đầu tư.

Dù theo đuổi chiến lược nào, điều quan trọng nhất vẫn là quản trị dòng tiền hiệu quả và hạn chế phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay. Trong giai đoạn hiện nay, khả năng kiểm soát áp lực tài chính sẽ quan trọng hơn việc chạy theo kỳ vọng tăng giá.

- Trân trọng cảm ơn bà!

Diệu Hoa thực hiện