Thị trường
Quy hoạch TP HCM tầm nhìn 100 năm và bài học từ Seoul
Mới đây, TP HCM đã công bố dự thảo Quy hoạch tổng thể TP HCM thời kỳ 2025-2050, tầm nhìn 100 năm và lấy ý kiến rộng rãi.
Dự thảo đề xuất tổ chức không gian phát triển theo mô hình "5 cực động lực - 5 hệ liên kết chiến lược - 10 vùng quản trị phát triển".
Quy hoạch đa cực
Trong đó, cực lõi trung tâm quốc tế sẽ bao gồm khu vực TP HCM hiện hữu, Sài Gòn - Chợ Lớn, Thủ Thiêm và hai bờ sông Sài Gòn, giữ vai trò trung tâm quản trị, tài chính, dịch vụ toàn cầu và kinh tế tri thức. Cực đổi mới sáng tạo phía Đông kết nối Thủ Đức với Thuận An, Dĩ An và Long Thành, tập trung phát triển trí tuệ nhân tạo, bán dẫn, nghiên cứu phát triển, đại học và kinh tế số. Trong khi đó, phía Bắc được định hướng trở thành trung tâm công nghiệp công nghệ cao và logistics; phía Nam phát triển cảng biển, thương mại tự do, năng lượng; còn không gian biển Vũng Tàu, Long Hải, Hồ Tràm sẽ là cực du lịch và kinh tế biển.
Dự thảo quy hoạch cũng xác định 5 hệ liên kết chiến lược nhằm kết nối các cực phát triển của TP HCM và vùng phụ cận, gồm: trục kinh tế Bắc - Nam kết nối kinh tế lục địa với kinh tế biển; trục kinh tế Đông - Tây hình thành chuỗi du lịch, logistics và hàng không; hệ liên kết công nghiệp - logistics đa phương thức; hệ hạ tầng đô thị đa tầng với giao thông công cộng, TOD và hạ tầng số; cùng hệ liên kết xanh - xanh dương dựa trên mạng lưới sông, rừng và hành lang ven biển nhằm tăng khả năng thích ứng biến đổi khí hậu và phát triển bền vững.
Theo dự thảo, TP HCM được tổ chức thành 10 vùng quản trị phát triển với chức năng chuyên biệt, gồm: lõi tài chính - quản trị; trung tâm đổi mới sáng tạo phía Đông; cửa ngõ logistics phía Tây - Tây Nam; đô thị công nghiệp Bình Dương; vùng sinh thái và dự trữ phát triển; đô thị cảng phía Nam; không gian sinh thái biển Cần Giờ; trung tâm cảng biển - logistics - năng lượng Cái Mép - Thị Vải; vùng du lịch biển Vũng Tàu - Long Hải - Hồ Tràm; và đặc khu Côn Đảo với định hướng phát triển du lịch cao cấp gắn với bảo tồn sinh thái, di sản và quốc phòng.
Bài học từ Seoul
Chia sẻ tại họp báo mới đây, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng TP HCM sau sáp nhập có nhiều nét tương đồng với mô hình phát triển của Seoul.
Sau sáp nhập, TP HCM sở hữu quy mô khoảng 14 triệu dân, GRDP ước đạt 1,55 triệu tỷ đồng, tương đương gần 1/4 GDP cả nước. Quy mô mới giúp thành phố củng cố vị thế đầu tàu kinh tế nhưng đồng thời cũng đặt ra yêu cầu cấp thiết phải tổ chức lại không gian phát triển.
Ông Quốc Anh cho biết, áp lực dân số hiện vẫn tập trung rất lớn tại khu vực lõi. Mật độ dân số ở nhiều quận trung tâm cũ đã vượt 40.000 người/km², trong khi diện tích nhà ở bình quân đầu người còn thấp hơn nhiều địa phương lân cận. Cùng với đó, xu hướng dịch chuyển dân cư sang những khu vực có quỹ đất rộng hơn, chi phí phù hợp hơn cũng ngày càng rõ nét.
Theo vị chuyên gia này, bối cảnh của TP HCM hiện nay có nhiều điểm tương đồng với Seoul giai đoạn những năm 1980, khi toàn bộ các hoạt động tài chính, sản xuất, logistics và dân cư đều tập trung vào một khu vực trung tâm.
Để giải quyết tình trạng quá tải, Hàn Quốc đã lựa chọn mô hình phát triển đa cực. Theo đó, Seoul tập trung vào tài chính và quản trị; Incheon đảm nhận logistics, hàng không và thương mại quốc tế; còn Gyeonggi trở thành trung tâm công nghiệp và công nghệ cao. Mỗi khu vực đều được đầu tư theo một động lực riêng như Trung tâm tài chính quốc tế Yeouido, Khu kinh tế tự do Incheon hay Khu công nghệ cao Pangyo.
Ông Quốc Anh cho rằng, nếu đặt trong bối cảnh Việt Nam, TP HCM có thể đóng vai trò tương tự Seoul, Bình Dương là trung tâm sản xuất giống Gyeonggi, còn Bà Rịa - Vũng Tàu có nhiều điều kiện phát triển logistics như Incheon. Điều quan trọng không nằm ở việc mở rộng địa giới mà là xác định rõ chức năng của từng cực tăng trưởng và tập trung nguồn lực đầu tư phù hợp.
Từ góc độ thị trường bất động sản, ông Nguyễn Quốc Anh cho rằng, quá trình chuyên môn hóa các cực kinh tế kết hợp với đầu tư hạ tầng đã giúp thị trường Seoul hình thành mặt bằng tăng trưởng rộng hơn thay vì chỉ tập trung tại khu vực trung tâm.
Thực tế cho thấy, giá nhà tại Seoul, Incheon và Gyeonggi đều duy trì xu hướng tăng trưởng bền vững trong nhiều năm, trong khi dòng dân cư dịch chuyển dần khỏi khu vực lõi sang các đô thị vệ tinh, góp phần phân bổ lại nhu cầu nhà ở trên quy mô toàn vùng.
Theo ông Quốc Anh, đối với TP HCM, phân vai chức năng mới chỉ là điều kiện cần. Điều kiện đủ là xây dựng hệ thống hạ tầng kết nối đồng bộ giữa các cực tăng trưởng. Hiện thành phố đang từng bước hình thành mạng lưới gồm sân bay Long Thành, cụm cảng Cần Giờ - Cái Mép Hạ, các tuyến Vành đai 3, Vành đai 4, cao tốc liên vùng cùng hệ thống metro theo các trục Đông - Tây và Bắc - Nam.
Khi từng khu vực được xác định chức năng rõ ràng và kết nối bằng hạ tầng hiện đại, giá trị bất động sản có thể lan tỏa ra ngoài khu vực trung tâm hiện hữu. Điều này đồng nghĩa với việc cơ hội tăng trưởng trong tương lai sẽ không chỉ tập trung ở lõi đô thị mà mở rộng sang những khu vực sở hữu lợi thế về công nghiệp, logistics, đổi mới sáng tạo hay kinh tế biển.
Theo vị chuyên gia, quy hoạch đa cực không làm suy giảm vai trò của trung tâm truyền thống mà giúp mở rộng không gian phát triển của toàn vùng đô thị. Trong bối cảnh TP HCM, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu đang từng bước vận hành như một chỉnh thể kinh tế, những địa bàn có chức năng phát triển rõ ràng, hạ tầng hoàn thiện và tiến độ triển khai thực chất được kỳ vọng sẽ trở thành động lực tăng trưởng mới của thị trường bất động sản phía Nam trong dài hạn.