Thị trường

Theo Báo cáo thị trường nhà ở 6 tháng đầu năm 2026 của DXS-FERI, trong 6 tháng đầu năm, cả nước có khoảng 37.300 sản phẩm mới được mở bán, tăng 16% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, lượng tiêu thụ chỉ đạt khoảng 26.000 sản phẩm, giảm 12% so với cùng kỳ và giảm tới 62% so với nửa cuối năm 2025.

Chủ đầu tư "giảm giá kỹ thuật"

Trong bối cảnh thanh khoản suy giảm nhưng giá sơ cấp chưa có dấu hiệu giảm đáng kể, nhiều chủ đầu tư lựa chọn duy trì giá niêm yết thay vì điều chỉnh công khai. Thay vào đó, doanh nghiệp tăng cường các chương trình chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc hoặc kéo dài tiến độ thanh toán nhằm giảm áp lực tài chính cho khách hàng.

DXS-FERI gọi đây là chiến lược "giảm giá kỹ thuật". Theo đó, giá bán công bố của một sản phẩm vẫn được giữ nguyên nhưng chi phí thực tế mà người mua phải bỏ ra giảm đáng kể nhờ các ưu đãi tài chính. Cách làm này giúp doanh nghiệp kích cầu mà không làm ảnh hưởng đến mặt bằng giá chung của dự án.

Diễn biến tương tự cũng được DKRA Consulting ghi nhận tại TP HCM và vùng phụ cận. Đơn vị này cho biết nguồn cung mới trong quý II đạt hơn 12.000 sản phẩm, tăng 13% so với cùng kỳ, nhưng sức mua trên thị trường sơ cấp lại giảm 11%. Để thúc đẩy giao dịch, các chủ đầu tư đồng loạt tăng ưu đãi tài chính thay vì hạ giá bán.

Theo ông Võ Hồng Thắng - Phó Tổng giám đốc DKRA Group, việc nhiều doanh nghiệp ưu tiên các chính sách hỗ trợ tài chính phản ánh sự thay đổi trong chiến lược kinh doanh của thị trường.

Ông cho rằng các chủ đầu tư không dễ giảm giá công khai bởi điều này có thể kéo mặt bằng giá toàn dự án đi xuống, ảnh hưởng đến quyền lợi của khách hàng đã mua trước, đồng thời tác động đến giá trị tài sản bảo đảm cũng như khả năng huy động vốn trong tương lai. Trong khi đó, các chương trình chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc hay giãn tiến độ thanh toán vừa giúp giảm áp lực tài chính cho khách hàng, vừa duy trì được mức giá niêm yết.

Theo ông Thắng, ưu tiên của doanh nghiệp hiện nay cũng đã thay đổi. Nếu trước đây mục tiêu là tối đa hóa lợi nhuận thông qua tăng giá bán thì hiện nay việc duy trì dòng tiền, đảm bảo thanh khoản và đẩy nhanh tốc độ tiêu thụ dự án được đặt lên hàng đầu. Điều đó đồng nghĩa doanh nghiệp sẵn sàng chia sẻ một phần lợi nhuận với khách hàng để duy trì hoạt động kinh doanh.

Thị trường phục hồi có chọn lọc

Ở góc độ thị trường, bà Lê Thị Huyền Trang - Tổng giám đốc JLL Việt Nam nhận định thị trường nhà ở đang bước sang một chu kỳ phát triển mới, trong đó khả năng định giá của chủ đầu tư không còn phụ thuộc hoàn toàn vào chi phí phát triển dự án mà ngày càng chịu tác động từ sức mua và khả năng hấp thụ của thị trường.

Theo bà Trang, trong nhiều năm, tình trạng khan hiếm nguồn cung cùng những vướng mắc pháp lý kéo dài đã khiến giá nhà liên tục tăng, tạo điều kiện để doanh nghiệp chuyển phần lớn chi phí đầu vào vào giá bán nhằm duy trì lợi nhuận.

Tuy nhiên, bối cảnh hiện nay đã thay đổi. Mặt bằng giá nhà sau nhiều năm tăng mạnh đang ở mức cao, trong khi lãi suất vay mua nhà vẫn neo cao và người mua ngày càng cân nhắc kỹ khả năng tài chính trước khi xuống tiền.

Theo vị chuyên gia, chi phí đất, xây dựng và vốn có thể tiếp tục tăng nhưng điều đó không đồng nghĩa giá bán sẽ tăng tương ứng. Khả năng hấp thụ của thị trường mới là yếu tố quyết định mức giá mà doanh nghiệp có thể đưa ra.

Đại diện JLL cũng cho rằng người mua hiện nay không còn kỳ vọng giá nhà sẽ liên tục tăng như trước mà quan tâm nhiều hơn đến giá trị thực của sản phẩm, chất lượng quy hoạch, khả năng khai thác và mức giá có tương xứng với giá trị nhận được. Bên cạnh đó, thông tin thị trường ngày càng minh bạch cũng buộc các chủ đầu tư phải cạnh tranh bằng chất lượng sản phẩm, tiện ích và chính sách bán hàng thay vì chỉ dựa vào việc tăng giá.

Đồng quan điểm, ông Võ Hồng Thắng cho rằng các chủ đầu tư đang chịu áp lực kép khi chi phí phát triển dự án tiếp tục tăng nhưng sức hấp thụ suy giảm. Vì vậy, nhiều doanh nghiệp chấp nhận giữ giá bán ổn định, đồng thời triển khai các chương trình hỗ trợ tài chính để chia sẻ một phần áp lực chi phí với khách hàng.

Theo đó, trong giai đoạn thị trường tăng trưởng nóng, doanh nghiệp có thể dễ dàng điều chỉnh giá bán để bù đắp chi phí nhờ thanh khoản cao. Tuy nhiên, khi giá đã ở vùng cao và người mua thận trọng hơn, chiến lược này không còn phát huy hiệu quả. Khả năng hấp thụ trở thành yếu tố quyết định hiệu quả của dự án, buộc doanh nghiệp phải chấp nhận thu hẹp biên lợi nhuận để đổi lấy dòng tiền và tốc độ bán hàng.

DXS-FERI dự báo trong 6 tháng cuối năm, thị trường nhà ở sẽ tiếp tục phục hồi theo hướng phân hóa và có chọn lọc. Nguồn cung mới dự kiến tăng thêm khoảng 33.000 sản phẩm, nâng tổng nguồn cung sơ cấp trên cả nước lên hơn 100.000 sản phẩm.

Tuy nhiên, sức cầu được dự báo vẫn duy trì ở mức thận trọng với tỷ lệ hấp thụ khoảng 20-30%. Trong bối cảnh đó, mặt bằng giá sơ cấp nhiều khả năng sẽ đi ngang và tiếp tục được điều chỉnh thông qua các chính sách bán hàng thay vì giảm giá trực tiếp. Kịch bản phục hồi mạnh của thị trường được đánh giá vẫn khó xảy ra nếu lãi suất vay mua nhà tiếp tục duy trì quanh mức 12-14%/năm.

Về dài hạn, JLL dự báo khu vực phía Nam sẽ có thêm khoảng 40.000 căn hộ từ các dự án đã được quy hoạch hoặc công bố trong khoảng 5 năm tới. Khi nguồn cung dần cải thiện và người mua có nhiều lựa chọn hơn, dư địa tăng giá của các chủ đầu tư sẽ tiếp tục thu hẹp.

Trong chu kỳ phát triển mới, giá bán được kỳ vọng sẽ phản ánh nhiều hơn sức mua và giá trị thực của sản phẩm, thay vì chỉ dựa trên sự gia tăng của chi phí đầu vào.

Diệu Hoa