Cafe địa ốc
Thị trường bất động sản và khoảng lặng cần thiết
Sau giai đoạn tăng nóng của những năm trước, mặt bằng lãi suất hiện nay đang tạo ra khoảng lặng cần thiết để thị trường điều chỉnh, sàng lọc, hướng tới tăng trưởng bền vững.
Thị trường bất động sản đang đứng trước một giai đoạn có nhiều chuyển động mới. Khác với những chu kỳ trước, bối cảnh hiện nay xuất hiện đồng thời nhiều yếu tố có khả năng tác động mạnh đến diễn biến thị trường trong những năm tới.
Thứ nhất, hạ tầng được đầu tư với tốc độ chưa từng có. Cả nước đang như một đại công trường với cao tốc Bắc – Nam, các tuyến vành đai, metro, đường sắt tốc độ cao, cảng biển, sân bay… Hàng loạt quy hoạch nhiều năm nay đang từng bước trở thành hiện thực.
Thứ hai, giá bất động sản tại nhiều khu vực đã tăng rất mạnh trong hai năm qua, có nơi tăng gấp 2–3 lần, vượt xa tốc độ tăng thu nhập của người dân.
Thứ ba, nguồn cung mới đang được đưa ra thị trường ngày càng nhiều sau thời gian dài khan hiếm.
Trong bối cảnh đó, nếu dòng vốn giá rẻ và lãi suất thấp được bơm mạnh vào thị trường ngay lúc này, điều gì sẽ xảy ra?
Thanh khoản chắc chắn sẽ cải thiện. Giá bất động sản có thể tiếp tục tăng. Những đại đô thị sẽ nhanh chóng có thêm những chủ sở hữu mới thông qua đòn bẩy tín dụng. Hàng trăm nghìn căn hộ có thể tiếp tục rơi vào tay các nhà đầu tư có khả năng huy động vốn tốt và đón đầu thông tin quy hoạch.
Trong khi đó, người mua để ở thực sẽ càng khó tiếp cận nhà ở vì không đủ khả năng cạnh tranh về nguồn vốn cũng như tốc độ ra quyết định.
Một thị trường như vậy có thể sôi động trong ngắn hạn, nhưng chưa chắc đã phát triển lành mạnh trong dài hạn.
Ngược lại, khi mặt bằng lãi suất vẫn ở mức tương đối cao, thị trường buộc phải quay trở về với giá trị cốt lõi.
Chủ đầu tư không còn có thể chỉ bán câu chuyện quy hoạch hay kỳ vọng tăng giá. Họ phải đầu tư nhiều hơn vào quy hoạch, thiết kế, công năng, chất lượng sản phẩm và chính sách bán hàng để đáp ứng đúng nhu cầu của khách hàng.
Người mua cũng sẽ lựa chọn kỹ hơn, ưu tiên giá trị sử dụng và khả năng khai thác thực thay vì chạy theo tâm lý FOMO.
Trong khi đó, các dự án hạ tầng sẽ có thêm thời gian để hoàn thiện và phát huy giá trị. Quy hoạch sẽ dần chuyển từ những bản vẽ trên giấy thành những công trình thực sự tạo ra giá trị cho xã hội và nền kinh tế.
Khi nền tảng đó đủ vững, lãi suất giảm dần và dòng vốn được nới lỏng hơn, thị trường sẽ bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới. Khi ấy, giá trị bất động sản sẽ được nâng đỡ bởi hạ tầng, nhu cầu thực và hiệu quả khai thác, thay vì chỉ bởi kỳ vọng.
Có lẽ, giai đoạn khó khăn hiện nay chính là khoảng thời gian cần thiết để thị trường tự điều chỉnh sau một chu kỳ tăng nóng. Một lần “đau” để quay về đúng giá trị sẽ tốt hơn nhiều lần hưng phấn ngắn hạn rồi lại phải trả giá bằng những cuộc khủng hoảng.
Đó cũng là nền tảng để xây dựng một thị trường bất động sản minh bạch hơn, bền vững hơn và mang lại lợi ích cho cả chủ đầu tư, nhà đầu tư lẫn người mua ở thực.