Doanh nghiệp - dự án

Giá căn hộ Quốc lộ 13 đang bước vào mặt bằng mới

Thị trường bất động sản dọc Quốc lộ 13 đang xuất hiện một thay đổi đáng chú ý: lợi thế “giá thấp hơn” không còn tạo ra khoảng cách quá lớn giữa các dự án.

Một số phân tích thị trường ghi nhận mặt bằng giá bất động sản khu vực này đã phổ biến ở vùng 60 - 80 triệu đồng/m². Trong khi đó, Diamond Sky công bố giá từ 90 triệu đồng/m².

Nếu ở mức 60 triệu đồng/m², khoảng cách với Diamond Sky là 30 triệu đồng/m², thì ở mức 80 triệu đồng/m², con số này chỉ còn 10 triệu đồng/m². Đây không chỉ là câu chuyện về giá. Nó cho thấy mặt bằng bất động sản trên cùng một trục giao thông đang được tái định vị.

Khi khoảng cách giá thu hẹp, câu hỏi “dự án nào rẻ hơn?” cũng dần mất đi sức nặng. Thay vào đó, thị trường phải trả lời một câu hỏi khó hơn: với mức giá ngày càng gần nhau, người mua thực sự nhận được gì từ mỗi mét vuông? Bởi cùng nằm trên Quốc lộ 13 không đồng nghĩa cùng một vị trí và cùng một mức giá cũng không đồng nghĩa cùng một giá trị.

Khoảng cách giá thu hẹp, cấu trúc giá trị lại khác biệt

Bất động sản không phải sản phẩm đồng nhất để có thể so sánh bằng một con số duy nhất.

Hai dự án cùng nằm trên Quốc lộ 13, cùng kết nối về trung tâm TP HCM nhưng có thể khác biệt đáng kể về quy hoạch, cảnh quan, tiện ích, cộng đồng cư dân, khả năng khai thác và chất lượng sống.

Một bên có thể là một dự án căn hộ độc lập. Bên còn lại nằm trong một khu đô thị quy mô lớn, nơi cư dân được hưởng lợi từ hệ thống thương mại, cảnh quan, dịch vụ và tiện ích đã hình thành. Khác biệt đó không nhất thiết xuất hiện ngay trên bảng giá, nhưng lại quyết định phần lớn giá trị mà người mua thực sự sở hữu.

Diamond Sky là một trường hợp đáng chú ý khi đặt trong bối cảnh này. Dự án nằm tại trung tâm Van Phuc City, khu đô thị quy mô 198ha, với 296 căn hộ và 7 shophouse.

Điểm đáng nói không chỉ là mức giá từ 90 triệu đồng/m², mà là 90 triệu đồng ấy được đặt trong cấu trúc đô thị nào. Người mua không chỉ sở hữu diện tích căn hộ, mà còn sở hữu vị trí của căn hộ trong một đô thị quy mô lớn đã được đầu tư về hạ tầng, cảnh quan và hệ tiện ích. Đó là phần giá trị mà phép so sánh đơn thuần bằng giá/m² khó phản ánh.

Giá đã gần nhau, phần chênh lệch cần được giải thích

Giả sử một căn hộ có giá 70 triệu đồng/m², trong khi Diamond Sky từ 90 triệu đồng/m². Với căn hộ 70 m², chênh lệch tương đương khoảng 1,4 tỷ đồng. Đây chắc chắn là khoản tiền đáng cân nhắc. Nhưng câu hỏi không nên dừng ở “tại sao phải trả thêm?”.

Câu hỏi đáng đặt hơn là: 1,4 tỷ đồng đó đang mua thêm những giá trị nào? Nếu khoản chênh lệch chỉ đến từ vật liệu, diện tích hay một vài tiện ích riêng lẻ, người mua hoàn toàn có thể đặt hai sản phẩm lên cùng một bàn cân.

Nhưng nếu phần chênh lệch gắn với vị trí trung tâm của một đô thị 198 ha, nguồn cung giới hạn 296 căn hộ, hệ sinh thái cảnh quan - thương mại - dịch vụ và khả năng tiếp cận toàn bộ tiện ích của khu đô thị, phép so sánh cần được mở rộng. Đây chính là ranh giới giữa giá và giá trị.

Van Phuc City được phát triển theo mô hình đô thị quy mô lớn thay vì một cụm căn hộ đơn lẻ. Diamond Sky nằm tại trung tâm cấu trúc đó, đồng thời tích hợp khối thương mại khoảng 30.000 m² theo thông tin dự án.

Vì vậy, bài toán không đơn thuần là mua một căn hộ, mà là mua một căn hộ nằm trong một hệ sinh thái đô thị.

Khi một sản phẩm trên cùng trục đã có giá 80 triệu đồng/m², chỉ còn cách Diamond Sky khoảng 10 triệu đồng/m², lợi thế “rẻ hơn” rõ ràng không còn đủ để kết luận sản phẩm nào có giá trị hơn.

Hạ tầng nâng mặt bằng giá, đô thị tạo khác biệt

Quốc lộ 13 đang đứng trước một chu kỳ thay đổi lớn về hạ tầng. Đoạn từ cầu Bình Triệu đến Vĩnh Bình dài khoảng 6 km đang được chuẩn bị mở rộng lên 60m, với tổng mức đầu tư gần 21.000 tỷ đồng. Tiến độ hiện được cập nhật theo hướng khởi công trong năm 2027.

Hạ tầng được cải thiện sẽ tạo động lực cho toàn khu vực. Tuy nhiên, mức độ hưởng lợi của từng bất động sản không giống nhau.

Một dự án có thể hưởng lợi từ khả năng kết nối tốt hơn. Một đô thị đã hình thành đầy đủ cảnh quan, thương mại, tiện ích và cộng đồng lại có thêm nền tảng để đón nhận nhu cầu ở, kinh doanh và dịch vụ khi khu vực phát triển. Vì vậy, giá trị bất động sản không nên được nhìn đơn thuần bằng khoảng cách đến trung tâm hay vị trí trên bản đồ.

Thị trường sẽ ngày càng phân biệt rõ giữa “một dự án nằm trên Quốc lộ 13” và “một sản phẩm nằm trong một đô thị có vị trí chiến lược trên Quốc lộ 13”. Đây cũng là lý do mức giá từ 90 triệu đồng/m² của Diamond Sky cần được đặt cạnh mặt bằng 60–80 triệu đồng/m² thay vì chỉ kết luận “cao hơn”. Bởi khoảng cách giá đang thu hẹp, nhưng cấu trúc giá trị phía sau mỗi sản phẩm vẫn rất khác biệt.

Cuộc cạnh tranh trên Quốc lộ 13 vì thế có thể đang chuyển sang một giai đoạn mới. Không còn đơn thuần là dự án nào có giá thấp hơn, mà là với một mặt bằng giá ngày càng tiệm cận, đâu là sản phẩm mang lại nhiều giá trị hơn cho đồng vốn bỏ ra?

Khi khoảng cách chỉ còn 10 - 20 triệu đồng/m², điều đáng so sánh không phải đơn thuần là số tiền phải trả thêm, mà là phần giá trị nhận thêm phía sau khoản tiền đó.

Bởi trong bất động sản, rẻ hơn chỉ là một con số. Giá trị hơn mới là câu chuyện thị trường mà người mua cần.

T.Trung