Thị trường

Báo cáo ngành bất động sản Việt Nam nửa đầu năm 2026 của Guotai Haitong (VN) Research mới nhất đã chỉ ra rằng, bất chấp nguồn cung sơ cấp gia tăng ở các vùng ven và phân khúc cao cấp, thanh khoản thị trường bất động sản đang có dấu hiệu chững lại. Áp lực từ chi phí đầu vào, gánh nặng nợ vay cùng mặt bằng lãi suất tăng cao đang buộc các nhà đầu tư và doanh nghiệp chuyển sang trạng thái phòng thủ, thận trọng.

Tâm lý thận trọng

Theo Guotai Haitong (VN) Research, thị trường bất động sản nửa đầu năm 2026 đang ghi nhận sự chênh lệch rõ rệt giữa nguồn cung và lượng giao dịch thực tế. Tổng nguồn cung sơ cấp trên toàn quốc đạt mức rất cao, ước tính khoảng 98.000 sản phẩm. Tuy nhiên, lượng giao dịch thành công chỉ đạt 48.000 sản phẩm, kéo tỷ lệ hấp thụ chung xuống còn 49% (giảm đáng kể so với mức 62% cùng kỳ năm 2025).

Áp lực tiêu thụ chưa được giải tỏa khiến lượng hàng tồn kho toàn thị trường tăng mạnh từ quý IV/2025 và hiện chạm mốc 29.860 căn/nền. Cơ cấu tồn kho phân bổ tương đối đồng đều giữa 3 nhóm: Căn hộ chung cư, 10.496 căn; nhà ở riêng lẻ, 10.474 căn; và đất nền là 8.890 nền.

Dù thanh khoản chung đi xuống, phân khúc căn hộ chung cư vẫn đóng vai trò trụ cột dẫn dắt thị trường khi chiếm tới 73% tổng số giao dịch thành công. Theo báo cáo từ CBRE, tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới phân khúc căn hộ tại Hà Nội đạt 67% (-7% so với cùng kỳ), trong khi tại TP HCM đạt 72% (đi ngang so với cùng kỳ).

Hà Nội tăng trưởng đi ngang

Tại Hà Nội, tổng nguồn cung mở bán mới trong quý đạt khoảng 16.700 căn (+8% so với quý trước, +26% so với cùng kỳ), tập trung chủ yếu ở khu Tây (41%) và khu nội thành (22%). Khu vực trung tâm ghi nhận sự xuất hiện trở lại của dự án quy mô lớn Hanoi Seasons Garden (chiếm 92% nguồn cung mới nội thành), bên cạnh sự đóng góp từ các đại dự án vùng ven như Vinhomes OCP3, Vinhomes Cổ Loa, Alluvia City…

Tuy nhiên, lượng tiêu thụ chỉ đạt 7.100 căn (-3% so với quý trước, -8% so với cùng kỳ), tỷ lệ hấp thụ dừng ở mức 50%. Phân khúc hạng sang (>120 triệu đồng/m2) bán hàng khá chậm với tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 53% (thấp hơn nhiều so với mức 69% của năm trước).

Mặt bằng giá sơ cấp trung bình nội thành neo cao ở mức 121 triệu đồng/m2 (+46% so với cùng kỳ). Khu vực Văn Giang (Hưng Yên) tiếp tục là "vùng trũng" đón dòng cầu ở thực nhờ mức giá hợp lý 67 triệu đồng/m2 (+3% so với quý trước).

Tại thị trường thứ cấp, sau giai đoạn tăng nóng 2024–2025, tốc độ tăng giá thứ cấp dự báo sẽ chậm lại ở mức +13% trong năm 2026. Các nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính cao đang chịu áp lực chốt lời hoặc cơ cấu dòng tiền, khiến giá đất nền/thứ cấp nhiều khu vực vùng ven đảo chiều giảm.

TP HCM bứt phá nhờ sáp nhập

Trái ngược với đà đi ngang của Hà Nội, TP HCM và các vùng lân cận ghi nhận nguồn cung mở bán mới đạt 11.000 căn (+51% so với cùng kỳ). Trong đó, khu vực Bình Dương (cũ) chiếm tỷ trọng áp đảo với hơn 7.000 căn (66% toàn thị trường). Chất lượng sản phẩm tại đây nâng cấp rõ rệt với sự tham gia của các chủ đầu tư quốc tế (Monrei Saigon, Orchard Collection, Lusso Saigon…).

Tại TP HCM (cũ), lượng giao dịch đạt 9.500 căn (+16% so với cùng kỳ). Thị trường có sự phân hóa giá bán sâu sắc: Phân khúc 60 – 120 triệu đồng/m2 là trụ cột chính, chiếm 53% giao dịch với tỷ lệ hấp thụ tốt (59%); Phân khúc >120 triệu đồng/m2 thanh khoản rất yếu, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 20%; Khu vực Bình Dương (cũ) ghi nhận giá bán đạt 60 triệu đồng/m2 (+5% so với quý trước, +33% so với cùng kỳ) nhờ kỳ vọng tích cực sau khi sáp nhập vào TP HCM.

Đáng chú ý, dòng vốn đầu tư liên vùng – đặc biệt từ miền Bắc đang có xu hướng dịch chuyển mạnh vào khu vực lõi TP HCM để đón sóng tăng giá sau giai đoạn trầm lắng kéo dài.

Lãi suất gia tăng và áp lực chi phí đầu vào

Lãi suất vay mua nhà hiện phổ biến ở mức 9.6% – 10.1%/năm trong thời gian ưu đãi và tăng vọt lên 12.0% – 13.9%/năm ở giai đoạn thả nổi. Điều này gây sức ép lớn lên chi phí vốn của người mua nhà và nhà đầu tư.

Việc hết thời gian ưu đãi lãi suất khiến áp lực trả nợ dồn dập lên nhóm nhà đầu tư lướt sóng dùng đòn bẩy lớn, làm tăng nguy cơ bán tháo cơ cấu tài sản.

Các doanh nghiệp bất động sản vừa gánh áp lực đáo hạn trái phiếu và lãi vay ngân hàng, vừa đối mặt với chi phí đầu vào leo thang (giá vật liệu và nhân công tăng trung bình trên 20%, chi phí đất tăng theo bảng giá đất mới).

Thay vì hạ giá bán, các chủ đầu tư ưu tiên tái cơ cấu dòng tiền qua các chính sách hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán. Nhiều đơn vị chủ động kéo dài thời gian booking/rumor để đo lường phản ứng thị trường.

Đánh giá triển vọng thị trường nửa cuối năm 2026, Guotai Haitong Research nhận định, lãi suất neo cao và sự mất cân đối nguồn cung (thừa cao cấp, thiếu bình dân) tiếp tục là rào cản lớn nhất đối với sức hấp thụ của thị trường. Nhà đầu tư đã chuyển sang trạng thái chọn lọc khắt khe hơn. Thay vì chạy theo đòn bẩy tài chính, dòng tiền đang ưu tiên tìm đến các dự án có pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư uy tín, mức giá hợp lý và phục vụ nhu cầu ở thực.

Về xu hướng giá, đơn vị này nhận định, thị trường TP HCM được dự báo sẽ có triển vọng tăng giá tích cực hơn Hà Nội nhờ động lực hạ tầng và dòng vốn dịch chuyển. Tuy nhiên, áp lực ngắn hạn vẫn sẽ tập trung lớn vào thị trường thứ cấp và nhóm nhà đầu tư vay nợ cao.

Đình Đại