Bất động sản

Nhằm hỗ trợ doanh nghiệp nhận diện thị trường phía Nam - một trong những thị trường bất động sản quan trọng đang dẫn dắt xu hướng đầu tư kinh doanh và hướng đến phát triển các dự án trong 2026 -2027, được sự chỉ đạo của Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp phối hợp Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, Hiệp hội Bất động sản TP HCM, tổ chức Diễn đàn “Bất động sản khu vực phía Nam - Mở dư địa tăng trưởng mới”.

Ba đạo luật lớn về đất đai

Chia sẻ tại phiên thảo luận của Diễn đàn “Bất động sản khu vực phía Nam - Mở dư địa tăng trưởng mới”, LS Trương Anh Tú - Chủ tịch TAT Law Firm cho rằng, khi nói đến dư địa tăng trưởng mới của bất động sản khu vực phía Nam, chúng ta thường nghĩ tới quỹ đất mới, hạ tầng mới, nguồn vốn mới hay những không gian phát triển mới. Từ góc nhìn pháp lý, ông Tú bổ sung một dư địa ít nhìn thấy hơn nhưng có ảnh hưởng trực tiếp tới khả năng nguồn lực đi vào thị trường, đó là làm cho những nguồn lực hợp pháp mà chúng ta đã có đi qua hệ thống pháp luật hiệu quả hơn để được chuyển hóa thành sản phẩm đủ điều kiện đưa ra thị trường.

Theo ông Tú, ba đạo luật lớn về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản đã cùng đi vào thực tiễn từ ngày 1/8/2024, nhưng chính quá trình vận hành đang tiếp tục đặt ra yêu cầu hoàn thiện tính đồng bộ giữa các luật. Vì vậy, vấn đề ngày càng không chỉ nằm ở từng điều khoản riêng lẻ mà còn ở cách các đạo luật kết nối với nhau trong toàn bộ hành trình của một dự án.

Ngoài thị trường không tồn tại ba hành trình pháp lý riêng biệt, bởi một dự án chỉ có một dòng vận động liên tục từ đất, hình thành dự án, xây dựng, tạo lập sản phẩm, giao dịch cho đến người sử dụng. Nếu pháp luật đất đai quyết định nguồn lực có thể đi vào dự án bằng cách nào, thì pháp luật nhà ở tham gia quyết định nguồn lực ấy được chuyển hóa thành loại sản phẩm gì và cấu trúc quyền của người sử dụng cuối cùng ra sao, còn pháp luật kinh doanh bất động sản quyết định sản phẩm ấy được đưa ra thị trường với những điều kiện và trách nhiệm nào?

Vì vậy, theo ông Tú, câu hỏi lớn của lần sửa luật này không chỉ là từng luật sửa được bao nhiêu điều hay từng thủ tục giảm được bao nhiêu ngày, mà quan trọng hơn là sau khi nối các luật lại với nhau, toàn bộ quãng đường pháp lý từ đất đến sản phẩm có thực sự ngắn hơn, rõ hơn và vận hành tốt hơn hay không.

"Chúng ta có thể sửa rất nhiều "cửa" nhưng vẫn chưa sửa được chính “con đường”, và nhìn từ toàn bộ hành trình ấy, khoảng trống cải cách lớn nhất đôi khi không nằm trong từng đạo luật, mà nằm ở khoảng cách giữa các đạo luật", LS Trương Anh Tú nhấn mạnh.

Từ góc nhìn đó, LS Trương Anh Tú cho rằng, có thể kiểm nghiệm hiệu quả của lần sửa luật này bằng ba câu hỏi: các bước pháp lý có thực sự liên thông, người tham gia thị trường có đủ khả năng dự đoán, và mỗi lớp quản lý có thực sự kiểm soát đúng rủi ro hay không.

Thứ nhất, liên thông phải được kiểm tra bằng khả năng chuyển bước. Chuyển nhượng một dự án bất động sản là ví dụ khá dễ hình dung. Về bản chất, một chủ đầu tư chuyển dự án cho một chủ đầu tư khác để dự án tiếp tục được triển khai, nhưng để việc chuyển giao ấy hoàn tất về pháp lý, phải trả lời được ít nhất ba câu hỏi: dự án có đủ điều kiện để chuyển nhượng hay chưa, ai là chủ thể hợp pháp tiếp tục thực hiện dự án, và các quyền, nghĩa vụ liên quan đến đất được tiếp nối như thế nào?

Ba câu hỏi tưởng như thuộc cùng một việc nhưng lại nằm trong mối liên hệ giữa pháp luật về kinh doanh bất động sản, đầu tư và đất đai. Vì vậy, vấn đề không nhất thiết là các luật có trực tiếp “xung đột” với nhau hay không; điều quan trọng hơn là sau khi một thủ tục đã hoàn thành, kết quả của nó có đủ để dự án đi tiếp hay vẫn phải dừng lại chờ một trạng thái pháp lý khác được xác lập.

Nếu việc chuyển nhượng đã được chấp thuận nhưng bên nhận vẫn chưa có đủ cơ sở pháp lý để tiếp tục triển khai dự án, thì với doanh nghiệp, giao dịch ấy chưa đi hết quãng đường của nó. Từng cơ quan có thể đã xử lý đúng phần việc của mình, từng thủ tục có thể đã hoàn thành đúng quy định và đúng thời hạn, nhưng toàn bộ dự án vẫn có thể phải chờ.

Từ đó, theo LS Trương Anh Tú, có thể đặt ra một phép thử rất đơn giản đối với tính đồng bộ của pháp luật: nếu A đã xong nhưng kết quả của A chưa đủ để mở B, thì hệ thống vẫn chưa thực sự liên thông. Bởi vậy, khi sửa luật, không chỉ cần hỏi từng thủ tục có đúng và có nhanh hơn hay không, mà còn phải hỏi một việc rất thực tế: xong bước này, dự án có thực sự đi được sang bước tiếp theo hay không?

Thứ hai, thị trường cần dự đoán được “bao lâu - bao nhiêu - quyền gì”. Sau khi biết con đường có nối được hay không, vấn đề tiếp theo đối với người ra quyết định là con đường ấy có đủ khả năng dự đoán hay không. Nhà đầu tư không nhất thiết ngại một thủ tục mất chín tháng; điều khó định giá hơn là không biết nó sẽ mất chín tháng hay ba năm, bởi khi thời gian, điều kiện chuyển bước và tiêu chí pháp lý đủ rõ thì rủi ro có thể được đưa vào mô hình tài chính và người bỏ vốn có thể chịu trách nhiệm với lựa chọn của mình.

Theo nghĩa đó, tính dự đoán của pháp luật cũng là một loại hạ tầng của môi trường đầu tư. Hạ tầng pháp lý tốt không đồng nghĩa mọi thủ tục đều phải thật ngắn, mà là người tham gia thị trường có thể biết tương đối rõ con đường phải đi, nghĩa vụ phải tính và trạng thái pháp lý có thể được hình thành ở cuối hành trình.

Với một dự án bất động sản, khả năng dự đoán ấy có thể được nén vào ba câu hỏi rất thực tế: bao lâu – bao nhiêu – quyền gì? “Bao lâu” là thời gian pháp lý, trong đó mỗi khoảng chờ đều có thể ảnh hưởng tới chi phí vốn, kế hoạch triển khai và thời điểm sản phẩm đi vào thị trường. Tuy nhiên, điều cần loại bỏ không phải mọi thời gian quản lý, mà là những khoảng thời gian không tạo thêm giá trị pháp lý hoặc giá trị bảo vệ tương xứng.

“Bao nhiêu” là nghĩa vụ tài chính phải được tính vào phương án đầu tư. Điều thị trường cần không phải một mức nghĩa vụ thấp bằng mọi giá, mà là một cơ chế đủ minh bạch và có khả năng dự đoán, bởi một chi phí lớn nhưng có thể tính toán vẫn rất khác với một biến số lớn mà chưa rõ khi nào và theo cơ chế nào sẽ được xác định.

“Quyền gì” là cấu trúc pháp lý của sản phẩm cuối cùng, và đây cũng là nơi vai trò của pháp luật về nhà ở thể hiện rõ nhất. Thị trường không chỉ định giá mét vuông xây dựng mà còn định giá quyền gắn với mét vuông đó. Vì vậy, thời hạn sử dụng đất, vòng đời công trình và quyền đối với tài sản cần được nhận diện đúng bản chất để người mua biết mình đang nhận quyền gì, trong khoảng thời gian nào và quyền đó được pháp luật bảo vệ ra sao?

Nhìn như vậy, “bao lâu – bao nhiêu – quyền gì” chính là ba biến số pháp lý mà người ra quyết định cần có khả năng dự đoán ở mức hợp lý trước khi bỏ vốn, đồng thời cũng là những yếu tố giúp người mua định giá đúng sản phẩm và quyền mà mình nhận được.

Thứ ba, kiểm soát phải đúng rủi ro và rõ trách nhiệm. Nếu hai phép thử đầu tiên đặt câu hỏi hệ thống có nối được và có dự đoán được hay không, thì phép thử thứ ba phải trả lời một vấn đề khác: mỗi lớp kiểm soát đang tạo ra giá trị gì và trách nhiệm kiểm soát được đặt ở đâu?

Đất đai và bất động sản là những lĩnh vực cần được quản lý chặt chẽ, nhưng số lượng cơ quan tham gia hoặc số lần một hồ sơ được kiểm tra không tự động đồng nghĩa với chất lượng quản lý cao hơn. Một dự án có nguồn gốc đất phức tạp, nguy cơ thất thoát tài sản công, huy động lượng vốn lớn hoặc ảnh hưởng tới nhiều người mua rõ ràng cần mức độ kiểm soát khác với một dự án có dữ liệu đầy đủ và mức độ rủi ro thấp.

Từ góc nhìn pháp lý, một rủi ro không cần được kiểm tra năm lần chỉ vì dự án đi qua năm cơ quan, nhưng cũng không thể rơi vào khoảng trống vì cả năm nơi đều cho rằng trách nhiệm thuộc về nơi khác. Vì vậy, đối với từng nhóm rủi ro cần xác định rõ cơ quan chịu trách nhiệm chính, phạm vi phối hợp của các cơ quan liên quan và giá trị pháp lý của kết quả kiểm soát, qua đó vừa hạn chế kiểm tra trùng lặp vừa tránh khoảng trống trách nhiệm.

Sự cân bằng giữa Nhà nước và thị trường cũng phải được giữ ở chính điểm này, bởi khi những lớp kiểm tra không tạo thêm giá trị được giảm xuống thì trách nhiệm của chủ đầu tư không thể giảm theo. Ngược lại, trách nhiệm đối với tính trung thực của thông tin, năng lực tài chính, huy động vốn, chất lượng sản phẩm và quyền lợi của người mua phải rõ hơn. Cải cách vì thế không phải Nhà nước quản lý ít đi, mà là quản lý đúng nơi hơn và buộc người ra quyết định chịu trách nhiệm rõ hơn.

Từ ba phép thử đến năm việc cần làm

Từ ba phép thử trên, theo LS Trương Anh Tú, có 5 việc đáng được cân nhắc trong quá trình sửa luật và nên được nhìn như một chuỗi liên tục.

Một là, cần kiểm nghiệm pháp luật bằng toàn bộ hành trình pháp lý của dự án thay vì chỉ đánh giá từng thủ tục riêng lẻ. Với một số nhóm dự án điển hình, có thể dựng lại toàn bộ chuỗi từ đất đến giao dịch để xác định điểm chờ nào nằm trong từng luật và điểm chờ nào chỉ xuất hiện khi các luật được nối với nhau.

Hai là, tại mỗi điểm chuyển bước cần làm rõ giá trị pháp lý của kết quả thủ tục, tức là khi một bước kết thúc phải biết quyền, nghĩa vụ hoặc điều kiện nào đã được xác lập và kết quả đó mở được bước tiếp theo đến đâu. Đây chính là cách kiểm nghiệm tính đồng bộ bằng khả năng vận hành thực tế của dự án.

Ba là, cần hạn chế kiểm tra lặp lại và thực hiện nguyên tắc dữ liệu đã có phải được sử dụng lại. Một vấn đề không nên bị kiểm tra lại nếu tình trạng pháp lý, dữ liệu và rủi ro liên quan không thay đổi. Việc kiểm tra lại chỉ nên đặt ra khi xuất hiện dữ kiện mới, giai đoạn pháp lý mới hoặc rủi ro mới.

Bốn là, với mỗi nhóm rủi ro cần xác định rõ cơ quan chịu trách nhiệm chính, phạm vi phối hợp và giá trị pháp lý của kết quả kiểm soát, qua đó tránh cả hai tình trạng là nhiều cơ quan cùng kiểm tra nhưng trách nhiệm không rõ, hoặc một vấn đề bị bỏ lọt vì mỗi nơi đều cho rằng thuộc trách nhiệm của nơi khác.

Năm là, cần đo tổng thời gian pháp lý của toàn bộ hành trình từ đất đến sản phẩm đủ điều kiện đưa ra thị trường thay vì chỉ đo thời hạn của từng thủ tục. Một hệ thống hoàn toàn có thể bảo đảm thời hạn xử lý của từng cơ quan nhưng vẫn thất bại về thời gian của toàn hành trình pháp lý, và từ đó xuất hiện một câu hỏi quản trị thể chế rất đáng suy nghĩ: nếu từng cơ quan đều đúng hạn mà toàn hành trình vẫn chậm, thì ai đang nhìn thấy và đánh giá thời gian của toàn hành trình?

Đặt câu hỏi đó không có nghĩa phải lập thêm một cơ quan mới, mà trước hết đòi hỏi hệ thống phải có khả năng nhìn thấy, đo lường và đánh giá hiệu quả của cả chuỗi thay vì chỉ nhìn thời hạn của từng thủ tục. Khi sử dụng thước đo này, mỗi lớp kiểm soát mới cũng không chỉ cần chứng minh mình quản lý được vấn đề gì, mà còn phải chứng minh phần thời gian nó lấy thêm của xã hội tạo ra giá trị pháp lý hoặc giá trị bảo vệ tương xứng.

Thước đo cuối cùng phải là cả hành trình

Nếu phải đề xuất một cách đo kết quả của lần sửa luật này, theo LS Trương Anh Tú, chúng ta không nên chỉ đếm bao nhiêu điều luật được sửa, bao nhiêu thủ tục được cắt hay từng cơ quan đã giảm được bao nhiêu ngày xử lý, mà cần nhìn vào tổng thời gian pháp lý để một nguồn lực đất đai hợp pháp được chuyển hóa thành sản phẩm bất động sản đủ điều kiện đưa ra thị trường.

Một hệ thống có thể hoàn thành thời hạn của từng thủ tục nhưng vẫn thất bại về thời gian của toàn hành trình pháp lý. Vì vậy, cải cách chỉ thực sự có ý nghĩa khi kết quả pháp lý của bước trước đủ sức mở bước sau, người tham gia thị trường có thể dự đoán được “bao lâu - bao nhiêu - quyền gì”; còn từng lớp kiểm soát thực sự nhắm đúng rủi ro và tạo ra giá trị bảo vệ cần thiết.

"Đất đai là nguồn lực, nhà ở là nhu cầu, còn ở giữa hai đầu ấy là một hành trình pháp lý. Rút ngắn quãng đường từ đất đến nhà nhưng không rút ngắn những lớp bảo vệ cần thiết đối với lợi ích công, tài sản công và quyền của người dân - theo tôi, đó chính là một dư địa tăng trưởng rất thực chất có thể được mở ra từ cải cách pháp luật", LS Trương Anh Tú nhấn mạnh.

Đình Đại - Minh Quân - Nguyễn Hùng