24h

Tiếp tục Chương trình Kỳ họp không thường lệ thứ Nhất, sáng 22/8, Quốc hội thảo luận ở hội trường về định hướng chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản.

Tham gia thảo luận, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga, Đoàn đại biểu Quốc hội TP Hải Phòng đề nghị, về chuyển nhượng dự án bất động sản, cần bảo đảm đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước nhưng không nên biến chính nghĩa vụ này thành “khóa chặn” việc chuyển dự án sang một chủ thể có năng lực hơn.

Theo đại biểu, khoản 4 Điều 30 Dự thảo yêu cầu bên chuyển nhượng phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai trước khi chuyển nhượng, mục tiêu chống thất thu ngân sách là hoàn toàn đúng. Nhưng nghịch lý, nhiều dự án cần chuyển nhượng chính vì chủ đầu tư cũ không còn đủ năng lực tài chính để tiếp tục thực hiện; nếu muốn chuyển nhượng lại phải có đủ tiền hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính thì dự án có thể tiếp tục bị đóng băng.

Từ đó đại biểu đề nghị thiết kế theo nguyên tắc không xóa nghĩa vụ, không giảm nghĩa vụ, nhưng có thể cho phép thay đổi chủ thể thực hiện nghĩa vụ nếu khoản phải thu của Nhà nước được bảo đảm đầy đủ. Bên nhận chuyển nhượng có thể kế thừa nghĩa vụ, thanh toán trực tiếp phần nghĩa vụ vào ngân sách hoặc áp dụng biện pháp bảo đảm tương đương.

Bên cạnh vấn đề đã nêu, đại biểu cũng cho rằng, cần thống nhất một chuẩn bảo vệ tối thiểu đối với người mua bất động sản hình thành trong tương lai giữa Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở; đồng thời phải kiểm soát dòng tiền ngay từ trước khi đủ điều kiện mở bán.

“Điều 20 Dự thảo cho phép người mua thanh toán đến 70% giá trị hợp đồng trước khi nhận bàn giao và đến 95% trước khi được cấp Giấy chứng nhận; 5% cuối cùng được giữ bằng tài khoản bảo đảm hoặc biện pháp bảo đảm khác. Dự thảo đồng thời quy định bảo lãnh ngân hàng đối với nhà ở hình thành trong tương lai. Nhưng khi đối chiếu với Dự thảo Luật Nhà ở lại xuất hiện điểm chưa thống nhất. Dự thảo Luật Nhà ở quy định chủ đầu tư nhà ở xã hội khi bán, cho thuê mua không phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai; phần nhà ở thương mại được bán trong dự án nhà ở cho thuê cũng được miễn nghĩa vụ này.

Như vậy, cùng là người mua nhà hình thành trong tương lai nhưng mức độ bảo vệ lại khác nhau tùy loại dự án. Điều này cần được rà soát rất kỹ, nhất là khi người mua nhà ở xã hội thường có khả năng tài chính và sức chịu đựng rủi ro thấp hơn”, đại biểu phân tích.

Vì vậy, đại biểu đề nghị thống nhất nguyên tắc mọi trường hợp miễn bảo lãnh chỉ nên được chấp nhận khi có một cơ chế bảo vệ thay thế có hiệu lực tương đương, như tài khoản dự án tách biệt, kiểm soát giải ngân theo tiến độ xây dựng, bảo đảm hoàn thành công trình hoặc cơ chế ưu tiên hoàn trả cho người mua.

Đồng thời, cho ý kiến về khoản 5 Điều 18 Dự thảo quy định chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% và chỉ được thu khi bất động sản đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, đại biểu cho rằng, quy định này là cần thiết, nhưng mới kiểm soát giao dịch mang tên “đặt cọc”. Trong thực tế, trước thời điểm đủ điều kiện mở bán, chủ đầu tư hoặc tổ chức được ủy quyền vẫn có thể nhận tiền dưới nhiều tên gọi khác như “phiếu đăng ký”, “giữ chỗ”, “đăng ký ưu tiên”, “thỏa thuận hợp tác”, “khoản thiện chí” nhưng bản chất vẫn là khách hàng nộp tiền để giữ quyền ưu tiên mua một bất động sản cụ thể.

Vì vậy, theo đại biểu, Luật phải quản lý theo bản chất giao dịch chứ không theo tên gọi hợp đồng. Trước khi bất động sản đủ điều kiện kinh doanh, chủ đầu tư không được trực tiếp hoặc thông qua tổ chức, cá nhân khác nhận tiền nhằm giữ chỗ, xác lập quyền ưu tiên hoặc bảo đảm việc ký hợp đồng mua bán. Khi đã đủ điều kiện thì mọi khoản tiền có bản chất đặt cọc, dù mang tên gọi nào, đều phải tuân thủ giới hạn của Luật.

Tham gia thảo luận, đại biểu Trịnh Xuân An, Đoàn đại biểu Quốc hội TP Đồng Nai đề nghị, cần tiếp tục rà soát để việc đơn giản hóa thủ tục thực sự chuyển thành giảm chi phí và khơi thông nguồn lực. Việc cải cách không nên chỉ đánh giá bằng số lượng thủ tục được cắt giảm, mà quan trọng hơn là thời gian và chi phí thực tế mà doanh nghiệp, người dân phải bỏ ra để đưa một bất động sản hợp pháp vào lưu thông.

“Theo tôi, nên giữ chặt những điều kiện cốt lõi về tính pháp lý của dự án, nghĩa vụ tài chính, năng lực của bên nhận chuyển nhượng và quyền lợi của khách hàng, bên thứ ba; còn những khâu mang tính thủ tục thuần túy thì tiếp tục đơn giản hóa, phân cấp và chuyển mạnh sang hậu kiểm.

Tương tự, việc áp dụng mã định danh, giao dịch điện tử và hệ thống dữ liệu là rất cần thiết nhưng phải quán triệt nguyên tắc: số hóa để bỏ bớt thủ tục, chứ không phải số hóa thủ tục cũ hoặc tạo thêm một lớp điều kiện mới”, đại biểu chia sẻ.

Bên cạnh đó, quan tâm đến vấn đề giá bất động sản, đầu cơ và thao túng thị trường, theo đại biểu, đầu tư bất động sản là hoạt động bình thường và cần thiết của thị trường. Không thể vì một người mua bất động sản với kỳ vọng tăng giá mà coi đó là hành vi cần ngăn cấm. Nhưng đầu cơ trở thành vấn đề khi việc tích trữ, mua đi bán lại, sử dụng đòn bẩy tài chính ở mức độ lớn làm méo mó cung - cầu, đẩy giá bất động sản xa khỏi khả năng chi trả và nhu cầu sử dụng thực.

Còn thao túng thị trường nguy hiểm hơn, bởi ở đây có hành vi chủ động tạo ra tín hiệu giả về cung, cầu hoặc giá. Giao dịch lòng vòng để tạo mặt bằng giá; thông đồng mua bán để đẩy giá; tạo khan hiếm giả; sử dụng môi giới hoặc thông tin sai lệch về quy hoạch, dự án để tạo “sóng”, sau đó bán ra thu lợi.

Nhìn nhận Dự thảo đã có những công cụ rất quan trọng để phòng ngừa, tuy nhiên, đại biểu cho rằng, vẫn còn thiếu một mắt xích rất quan trọng. Đó là việc chưa định danh rõ hành vi thao túng thị trường bất động sản và chưa thiết lập cơ chế phát hiện, xử lý hành vi này.

Từ đó, đại biểu đề nghị nghiên cứu bổ sung tại Điều 6 về các hành vi bị nghiêm cấm thao túng thị trường bất động sản; đồng thời giao Chính phủ quy định tiêu chí nhận diện trên cơ sở các hành vi cụ thể như tạo giao dịch giả, tạo cung - cầu giả, thông đồng đẩy giá, cung cấp hoặc lan truyền thông tin sai lệch nhằm tác động đến giá và các hành vi có chủ đích khác làm sai lệch giá, cung, cầu của thị trường. Điều quan trọng là không hình sự hóa hay cấm đoán hoạt động đầu tư bình thường, mà phải có công cụ xử lý những hành vi cố ý làm sai lệch sự vận hành của thị trường.

Gia Nguyễn