Cafe địa ốc

Chia sẻ với Diễn đàn Doanh nghiệp, bà Nguyễn Hoài An – Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội cho biết sự xuất hiện của các dự án quy mô lớn tại những khu vực mới có thể tạo tiền đề cho sự hình thành các trung tâm văn phòng mới của Hà Nội, nhưng quá trình này không thể diễn ra trong thời gian ngắn.

- Thưa bà, hơn 100.000 m² văn phòng mới được đưa vào khai thác chỉ trong 6 tháng đầu năm 2026. Con số này đang tác động như thế nào đến thị trường?

Có thể nói đây là một lượng nguồn cung rất lớn đối với thị trường văn phòng Hà Nội. Chỉ trong 6 tháng đầu năm 2026, nguồn cung mới đã gần tương đương cả năm 2025, gần bằng cả năm 2024 và cao hơn đáng kể so với các năm 2021, 2022.

Điều đáng chú ý không chỉ nằm ở quy mô nguồn cung, mà còn ở tốc độ đưa nguồn cung vào thị trường. Một lượng diện tích lớn được đưa vào khai thác trong khoảng thời gian chỉ 3-6 tháng đồng nghĩa thị trường phải hấp thụ cùng lúc một khối lượng sản phẩm rất đáng kể.

Hệ quả rõ nhất là tỷ lệ trống của phân khúc văn phòng hạng A đã tăng lên khoảng 28%. Trong khi đó, trạng thái cân bằng của thị trường thường được kỳ vọng ở mức tỷ lệ trống khoảng 10-15%.

Tuy nhiên cần nhìn con số này trong chu kỳ phát triển của thị trường, thay vì chỉ nhìn vào một thời điểm.

Từ khoảng năm 2023 đến 2025, Hà Nội liên tục đón nhận nguồn cung văn phòng mới. Khi nguồn cung tăng nhanh hơn khả năng hấp thụ trong ngắn hạn, tỷ lệ trống tăng là diễn biến có thể dự báo trước. Đặc biệt, áp lực này không chỉ đặt lên những tòa nhà mới. Các tòa nhà đã vận hành nhiều năm cũng phải cạnh tranh để giữ khách thuê và duy trì công suất.

Một ví dụ là Capital Place, một trong những tòa văn phòng lớn tại Hà Nội với tổng diện tích sàn hơn 90.000 m². Tòa nhà đi vào hoạt động từ năm 2021, đến nay khoảng 5 năm, nhưng để đạt công suất khai thác ổn định vẫn cần thời gian.

Thực tế, gần như bất kỳ tòa văn phòng mới nào cũng phải trải qua quá trình tương tự. Ba năm đầu tiên thường là giai đoạn chủ đầu tư tập trung vào việc lấp đầy diện tích cho thuê.

- Vậy trong cuộc đua lấp đầy, chủ đầu tư đang phải lựa chọn giữa giá thuê và tốc độ hấp thụ như thế nào, thưa bà?

Mỗi chủ đầu tư sẽ có một chiến lược khác nhau.

Có chủ đầu tư muốn duy trì mức giá thuê theo kỳ vọng ban đầu, chấp nhận thời gian lấp đầy kéo dài hơn. Ngược lại, có chủ đầu tư ưu tiên tốc độ hấp thụ, sẵn sàng đưa ra nhiều chính sách ưu đãi ngay từ giai đoạn đầu để nhanh chóng thu hút khách thuê. Khi đó, giá thuê thực tế có thể thấp hơn kỳ vọng ban đầu.

Vì vậy, cạnh tranh hiện nay không đơn thuần là câu chuyện tòa nhà nào mới hơn hay có giá thuê thấp hơn. Chủ đầu tư phải cân đối giữa giá thuê, tốc độ lấp đầy, chất lượng tòa nhà và khả năng giữ chân khách thuê trong dài hạn.

Tôi cho rằng diễn biến hiện nay vẫn phù hợp với quy luật vận động của thị trường. Khi một lượng lớn nguồn cung được đưa vào khai thác cùng thời điểm, tỷ lệ trống tăng trong giai đoạn đầu là điều có thể dự báo.

- Nhưng nếu tất cả các tòa nhà đều phải cạnh tranh để tìm khách thuê áp lực sẽ ra sao thưa bà?

Áp lực cạnh tranh hiện nay diễn ra ở cả hai cấp độ: giữa các tòa nhà và giữa các khu vực văn phòng. Những khu vực đã hình thành từ lâu như Ba Đình, Đống Đa hay một số vị trí trung tâm vẫn có lợi thế về vị trí, khả năng tiếp cận và hệ sinh thái dịch vụ đã tương đối hoàn chỉnh.

Trong khi đó, những khu vực mới phải giải quyết một bài toán khó hơn: làm thế nào thuyết phục khách thuê rời khỏi địa điểm quen thuộc để chuyển sang một vị trí mới. Đây là một quá trình cần thời gian. Khách thuê văn phòng không chỉ cân nhắc diện tích hay giá thuê, mà còn quan tâm đến khả năng kết nối, dịch vụ xung quanh, môi trường làm việc và mức độ thuận tiện đối với nhân viên.

Câu chuyện khu vực phía Tây Hà Nội khoảng 15 năm trước là một ví dụ điển hình. Trong giai đoạn 2012-2015, các chủ đầu tư văn phòng tại phía Tây cũng phải chịu áp lực khá lớn. Đây chưa phải là khu vực văn phòng truyền thống nên để thu hút khách thuê, các chủ đầu tư phải mất nhiều năm và triển khai nhiều chính sách khác nhau. Theo thời gian, khi số lượng dự án tăng lên, hạ tầng được cải thiện và khách thuê bắt đầu dịch chuyển, thị trường dần hình thành.

Tôi cho rằng quá trình tương tự có thể xảy ra với những khu vực văn phòng mới hiện nay. Hà Nội vẫn đang mở rộng không gian đô thị, đầu tư hạ tầng và hình thành các trung tâm mới. Vì vậy, việc dịch chuyển và mở rộng không gian văn phòng sẽ tiếp tục diễn ra.

- Trong số các khu vực mới, Tây Hồ Tây đang được kỳ vọng hình thành một cực văn phòng mới. Theo bà, đâu là yếu tố quyết định khả năng hiện thực hóa kỳ vọng này?

Tây Hồ Tây có nhiều điều kiện thuận lợi để phát triển thành một trung tâm văn phòng mới, nhưng tôi cho rằng không nên kỳ vọng quá trình này diễn ra ngay lập tức.

Các dự án như IFC Hà Nội hay Oriental Square đang tạo thêm nguồn cung văn phòng chất lượng cao cho khu vực. Tuy nhiên, để một khu vực thực sự trở thành trung tâm văn phòng, cần nhiều yếu tố cùng hội tụ, từ số lượng dự án, chất lượng công trình, tiện ích, khả năng kết nối đến sự hiện diện của cộng đồng khách thuê.

Một ví dụ là IFC Hà Nội nằm trong cùng tổ hợp với khách sạn Shilla Monogram. Khi khách sạn đi vào hoạt động, lượng khách cũng như mức độ nhận diện của toàn bộ tổ hợp sẽ tăng lên. Đây là một yếu tố marketing quan trọng, có thể hỗ trợ hoạt động khai thác văn phòng.

Nói cách khác, một tòa nhà văn phòng không tồn tại độc lập. Khi xung quanh hình thành khách sạn, thương mại, dịch vụ, nhà hàng và các tiện ích khác, giá trị của cả khu vực sẽ được nâng lên.

- Như vậy, khu vực Tây Hồ Tây cần những yếu tố gì để phát triển bền vững?

Một trung tâm văn phòng muốn phát triển bền vững cần một hệ sinh thái đủ lớn. Trong thời gian tới, khu vực Tây Hồ Tây còn được kỳ vọng đón thêm nhiều dự án mới. Trong đó có trung tâm thương mại Takashimaya thuộc tổ hợp West Lake Square và nhiều tòa nhà văn phòng dự kiến hoàn thành trong năm 2027. Bên cạnh đó còn có Parc Hanoi, West Lake Square hay dự án của Mapletree tại khu vực Xuân Đỉnh. Đây là những tổ hợp thương mại - văn phòng được đầu tư theo tiêu chuẩn cao và tích hợp nhiều tiện ích.

Khi các dự án này lần lượt đi vào hoạt động, khu vực có thể từng bước hình thành một cụm thương mại - văn phòng, hay commercial office cluster. Đây chính là điểm tôi cho rằng đáng chú ý nhất khi nhìn vào triển vọng Tây Hồ Tây. Câu chuyện không chỉ là thêm vài tòa nhà văn phòng mới, mà là khả năng hình thành một cực hoạt động mới đủ sức tạo ra dòng dịch chuyển khách thuê.

- Theo bà, Tây Hồ Tây có thể trở thành một “CBD văn phòng mới” của Hà Nội trong tương lai gần?

Tôi cho rằng có tiềm năng để trở thành một trung tâm văn phòng mới của Hà Nội, nhưng cần thêm thời gian để kiểm chứng.

Một khu vực mới không thể ngay lập tức có mức độ hấp dẫn tương đương những khu vực đã hình thành hàng chục năm. Thị trường cần thời gian để tích lũy nguồn cung, hình thành hệ thống tiện ích, cải thiện khả năng kết nối và quan trọng nhất là tạo ra sự dịch chuyển thực tế của khách thuê.

Khi các dự án cùng vận hành, tỷ lệ trống từng bước giảm xuống và mức độ nhận diện của khu vực được cải thiện, vị trí mới sẽ trở nên hấp dẫn hơn. Do đó, tôi nhìn nhận Tây Hồ Tây theo hướng một quá trình hình thành trung tâm văn phòng mới, thay vì một sự thay thế ngay lập tức cho các khu vực truyền thống.

Lợi thế sẽ thuộc về những tòa nhà có khả năng tạo ra giá trị tổng thể cho khách thuê, thay vì chỉ cạnh tranh bằng giá. Nguồn cung càng nhiều, khách thuê càng có nhiều lựa chọn. Khi đó, vị trí, chất lượng công trình, tiện ích, khả năng kết nối và hệ sinh thái xung quanh sẽ trở thành những yếu tố quan trọng.

Đối với các khu vực mới, bài toán thậm chí lớn hơn. Không chỉ cần một tòa nhà tốt, mà cần nhiều dự án cùng góp phần tạo nên một điểm đến có sức hút. Vì vậy, tỷ lệ trống 28% của văn phòng hạng A hiện nay nên được nhìn như một chỉ dấu cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn cạnh tranh mạnh hơn. Đây cũng là giai đoạn sàng lọc, khi những tòa nhà và khu vực có khả năng đáp ứng tốt hơn nhu cầu thực của khách thuê sẽ dần tạo được lợi thế.

Với Hà Nội, quá trình này đồng thời mở ra một xu hướng đáng chú ý: thị trường văn phòng sẽ không chỉ mở rộng về quy mô, mà còn mở rộng về không gian, với sự xuất hiện của những trung tâm mới bên cạnh các khu vực truyền thống.

- Trân trọng cảm ơn bà!

Diệu Hoa